未来一年上海住房真实需求知多少

　　上海证券报 上海富阳物业咨询有限公司研发拓展处

　　随着供应量的继续积累，新一波的降价将在2006年来临，并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在，并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么，在一年内的上海房地产市场的真实需求到底有多少呢?

　　要判断未来一年的普通住宅需求，首先需要对2005年之前的住宅购房需求进行分析，在此基础上判断2006年的普通住宅购房需求。

　　如果住房需求能被有效激发的话，2006年的市场成交情况将在2005年的基础上保持平稳。但在短期内如果

房价没有实质性的降低的话，刚性需求也会有很大的弹性，不会马上转变为现实的购买力。

　　普通住宅近期成交低迷

　　根据上海富阳物业咨询有限公司的数据显示，最近几周虽然商品房整体成交量仍然维持在宏观调控以后的较高水平，11月14日-11月20日上海全市商品房成交量为55万平方米，环比增加16%，其中定向的配套商品房占总成交比例有很大幅度的增长，而普通住宅成交量却相应降低为21万平方米，环比下降1.6%。

　　按照上海网上

房地产11月23日的成交数据显示，截至当天全年普通住宅累计成交面积为1542万平方米，按此水平预计2005年全年非定向的普通住宅成交面积不会超过1700万平方米。

　　造成最近普通住宅成交低迷的情况在很大程度上是由于之前以降价为主的促销手段使购房者进入了促销疲劳期，并且实际上大部分楼盘降价幅度并不大，因此在“金九银十”的短暂成交高潮之后，市场成交又进入了低潮期。

　　真实需求到底有多少

　　但上海富阳地产分析师认为，随着供应量的继续积累，新一波的降价将在2006年来临，并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在，并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么，在一年内的上海房地产市场的真实需求到底有多少呢?

　　要判断未来一年的普通住宅需求，首先需要对2005年之前的住宅购房需求进行分析，在此基础上判断2006年的普通住宅购房需求。上海富阳地产分析师认为2005年之前的住宅购房需求主要有以下几个方面:投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房。

　　1、投资购房:上海富阳地产分析师发现投资性购买住宅的比例占2004年商品房总成交面积的30%左右，即:3450×30%=1035万平方米。这部分购房需求主要购买的是普通住宅。

　　2、拆迁购房:根据上海统计局数据，2004年拆迁居民住宅为233万平方米，2003年拆迁居民住宅为475万方，取两者平均值为354万平方米。由于拆迁的都是一些老式住房，动迁人口之前的人均居住面积远达不到现在上海市的人均居住面积水平，居民再次购房后的居住面积之和应大于原来的，假设新购房面积为原住房面积的1.8倍。则总的拆迁购房面积为354×1.8=637万平方米。这部分需求基本上由政府提供的配套商品房来安置，同时有部分需求可能转向二手住宅，只有部分需求是出于地段或环境的考虑会转向购买普通住宅，预计拆迁后购买普通住宅的比例只能占到拆迁购房总面积的20%。因此，拆迁性购普通住宅的面积可以预测为:354×1.8×0.2=127万平方米。

　　3、结婚购房:根据上海市统计局数据，上海最近5年的结婚人数分别为:2000年9.31万对、2001年9.30万对、2002年9.10万对、2003年10.82万对、2004年12.49万对，取其算术平均值为:10.2万对，假设其中80%需购婚房，婚房面积为80平方米。但也有一部分结婚购房需求会转向二手住宅，预计购买普通住宅比例0.6。则，结婚购房面积可以预测为:10.2×80%×80×0.6=392万平方米。

　　4、外来人口定居购房:上海每年都吸引大量寻求发展机会的外来人口，2003年外来人口总数量近500万，成为上海市人口增长的主要贡献力量。流动人口中大多数人在沪已经居住一年以上，主要居住在宿舍，其次是居住在租借的私房中，再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。在上海购买住房的流动人口为经济富裕并且打算长期居留上海的群体，预计占到外来人口数量的15%左右。按照流动人口平均在上海5年左右可以购房，两人组成家庭，购房面积80平方米来计算，当然这部分购房需求也会有部分转向二手住宅，预计购买普通住宅的比例为0.6左右，则外来人口每年购房面积可以预测为:500×15%×0.5÷5×80×0.6=360万平方米。

　　5、改善购房:该部分购房需求既包括购买普通住宅也包括购买配套商品房，因此:改善型购房需求=2004年住宅总购房面积--投资购房需求--拆迁购房总需求--结婚购房需求--外来人口购房需求=3234--1035--637--392--360=810万平方米。

　　由于改善型购房和外来人口购房在此之前有一定程度的透支，因此取其0.8倍；结婚购房和拆迁型购房属于刚性需求，虽然在目前可以延迟购房，但在未来会保持稳定；投资型购房需求有较大萎缩，预计为之前投资购房数量的20%左右。

　　则2006年普通住宅实际购房年需求预计为:(改善型购普通住宅＋外来人口购普通住宅)×0.8＋结婚购普通住宅＋拆迁型购普通住宅＋投资型购普通住宅×20%=(811＋360)×0.8＋392＋127＋1035×20%≈1700万平方米。

　　刚性需求也有很大弹性

　　根据对2006年需求的预测，上海富阳地产分析师指出，如果这些需求能被有效激发的话，2006年的市场成交情况将在2005年的基础上保持平稳，达到31万平方米/周左右。但要明确一点，虽然上述的真实需求可以称为刚性需求，但在短期内如果房价没有实质性的降低的话，刚性需求也会有很大的弹性，不会马上转变为现实的购买力。

　　但是有两点决定了未来一年内普通住宅成交还会在2005年的基础上保持平稳，不会维持在最近几周较低的水平。

　　首先，2005年积累了大量的供应压力需要在2006年获得消化缓解，价格会继续降低。

　　其次，2006年刺激消费可能会成为政府重点关注的一个方面。其中最关键的信贷政策会变得更加宽松，而降低后的房价也使得金融风险得到有效降低和控制，因此央行有可能采取较宽松的刺激消费的信贷政策。