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□记者李耀宗
晨报讯 昨天，美林发布的最新的研究报告显示，该集团对中国未来2至3年的住宅需求增长持谨慎态度，称未来住宅需求的增长速度很难恢复到前2年高峰时的水平。
美林表示，被压抑的住宅需求主要在2002年至2004年上半年期间被消化，某些未来
需求也已经提前至2003-2004年期间实现，原因是有些家庭担忧房价会继续迅速上涨，因而纷纷在这一期间买进。其结果是，城市居民的居住条件大为改善。人均居住面积从1992年的12平方米大幅增加到2004年的25平方米，已经高于中等收入国家的平均水平。
目前，虽然自上而下的宏观调控依然存在，但一些自下而上的“松绑”已经出现，上海、杭州、北京等地开始降低房贷的标准。尽管如此，经过集中爆发后，住宅需求的增速很难恢复到2002年至2004年上半年时的水平。
对住宅需求增长的谨慎态度意味著美林依然对消费电子和钢铁股不看好。同时，美林指出，银行将不得不努力工作，除了按揭贷款外，必须为新的贷款增长寻找新的来源。
该报告列举的影响需求增长的不利因素：
■对购买未满两年的房子出售时征收5％的营业税，打击了投机需求。
■尽管居民的房子仍需要升级，但之前需要有个存钱的过程，未来2－3年升级的需求可能都会处于下降的趋势。
■尽管外资的需求仍然强劲，但主要局限在极少数大城市中的非常高端的房产市场。
■城市化进程未来几年可能暂时放缓。
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