外资鲸吞中国地产喜忧参半

　　■本报记者章剑锋

　　１１月１１日，美国花旗集团旗下一只投资基金以５０００万美元的总收购额将上海永新广场纳入囊中，这是继摩根斯丹利、美林与高盛集团先后涉足中国房地产投资领域后，第四支对中国房地产市场下注的海外规模资本。

　　“类似情况在上海几乎平均每天都有。”上海大太平洋公司总裁助理张虹１１月１７日对中国经济时报记者说。一年间，大小外资对于上海的“掠夺式”进入有增无减，此类资本对于相中的项目或潜力地段，或入股、或收购，方式多样，上海的地产外资热已经兴起。上海当地人士就此认为，上海的商用物业市场正被外资看好，势头积极。

　　但有业内人士将海外资本的接踵到来纳入

房地产泡沫背景上加以评述，持悲观态度，认为海外资本不断进入，给上海一类大型城市带来了新一轮隐患，已启动的政策调控在一手“消灭”国内投机资本的同时，对外资的放任将给处于调控期的市场造成相当的麻烦。

　　外资吞食中国房市

　　“中国的宏观调控在力压泡沫，这为整个市场的良性发展创造了环境。凯德置地在中国坚持长线发展计划，我们以住宅房产开发为基础和起点，陆续开始了房地产产业链条的其他环节。”凯德置地（中国）公司发言人刘小震１１月２０日在北京谈及市场形势时对本报记者说。

　　业务遍及世界１７个国家７０个城市的新加坡嘉德置地，１９９４年进入中国，成立了凯德置地。在上海开发了１０余个住宅项目，在北京拥有２个住宅项目，广州、宁波也分别拥有住宅项目。

　　今年初，凯德在北京通过招拍挂的方式获得了东直门的一块综合用地，在２００８年前，他们将其开发成为集服务公寓、写字楼与零售商业于一体的北京来福士广场。今年３月同时购得长安街边与国贸大厦鼎足而立的中环世贸Ａ、Ｂ座，将其命名为“凯德置地大厦”，经过改造，明年将会作为北京现代化的写字楼投入使用。

　　而在２００４年底到２００５年初，凯德又分别与深国投和北京华联集团达成合作，收购了深国投２１家以沃尔玛为主力店的零售商场和北京华联的安贞、望京两家商厦，此类投资历程还在进行之中。

　　刘小震说，中国已经成为嘉德置地海外业务重要增长点，通过对全球市场的观察发现，中国房地产市场前景广阔，回报率相对高于其他国家或地区。他们持续看好中国市场，会继续扩大在中国的投资。

　　凯德置地目前在中国的业务，包括住宅与商用房产开发、零售商业持有与管理、房地产金融与服务，其未来的投资会致力于均衡发展在中国的以上业务，使之达到相当规模。

　　刘同时表示，外资进入中国投资会考虑众多因素，但有两点是非常关键的，一是投资回报率，二是稳定、规范的市场环境。宏观调控不仅不会影响他们在中国的业务，而且为长远发展提供了良好的外部环境。她认为，调控将使中国市场的规范与良性环境得到进一步提升，这正是外资所注重的。

　　“从２００４年开始，外资加速进入中国房地产，”张虹告诉本报记者，从最近发生的一系列并购案中我们可以看到，宏观调控政策对外资进入中国房地产的影响还是非常大的，最明显的是，这些海外著名的投行基本上不再轻易接手受调控影响较大的住宅类项目，几单收购案的标的物几乎都是清一色的商业楼宇，主要是甲级写字楼、高星级酒店和酒店公寓，而且都是现楼整体收购。

　　据上海统计局公布的数据，过去的三个季度里，尽管上海房地产投资增幅有所回落，但办公楼和商业物业并未趋缓且有较快增长，分别增长６０．４５％和４０．１％。

　　张虹分析，目前上海、北京的甲级写字楼、酒店及酒店公寓入住率高，回报率都在８％以上，海外投行感兴趣的，是这些项目整体经营所蕴涵的高且稳定的现金流收益。并且通过成熟物业整体收购，在风险控制方面，可以有效地避免巨大的开发风险，满足了其低风险的前置要求。

　　“事实上部分投资者采取比较高调的方式去处理收购，更多的投资者可能选择低调的方式来进行收购，因此很多的转让也没有在媒体中曝光。”香港软库金汇投资银行总裁温天纳１１月１６日接受本报记者书面采访时表示，相信此类投资情况会持续一段时间。

　　温天纳的依据是，国内的商业物业价格水平远低于一些国际城市如香港、东京，外资收购物业后参与物业管理和提升整体的配套和营运水平，租金有机会提高，进一步提升回报率。

　　温天纳同时表示，目前推动外资收购国内商业性房地产的主因有三方面：一是外资对

人民币升值的预期；二是去年宏观调控打断了民营房地产发展商的资金链，因此需要转售物业以套现；其三，退出机制如ＲＥＩＴ（房地产信托投资基金）在亚洲区市场已经成型，让外商可以把物业证券化产品销售给熟悉当地房地产的本地或邻近地区的散户。

　　别把账算在外资头上

　　“我们相信一点，中国市场与世界分享，中国借助世界发展自身，是一个问题的两个方面。中国有能力将这个问题驾驭好！”刘小震对本报记者说。

　　但是很快，外资的迅猛进入引发担忧，并被业界指责成是泡沫生成的主要原凶，刘小震表示，是否如此，这是有公论的。而另一些研究机构及相应资本亦对此进行了否认，认为这是在丑化外资形象，是为转移泡沫出现的市场深层次矛盾制造借口。

　　“其实外资在整个中国投入房地产方面的资金还是远远低于内资的企业，因此我们客观地认为中国房地产泡沫应该不是直接由外资引起，至于是不是有推波助澜的影响，这一点就比较难去下判断。”温天纳说。

　　温天纳的兄弟兼业务合伙人温天络同日在香港亦向本报记者表示，外资主要投资商业性房地产方面，而国内的泡沫很大程度上是出现在住宅市场里，在住宅物业方面还是以内资的参与为主，也就是说，外资因其比例低下，不应对住宅泡沫负责。

　　温天络是亚太地区最具规模的投行之一麦格理集团中国区业务创办人，麦格理旗下基金曾于去年斥资９８００万美元收购嘉德置地持有的上海新茂大厦９５％股权。

　　“我们不希望看到国内的市场变成世界房地产的‘世界工厂’，让外商用低廉的价格去收购优质的项目，让外商在这个房地产证券化的产业链中获取大部分的利润，这对本土的房地产商和国内日后发展的房地产证券市场也是不利的。”温天络说。

　　温天络认为，外资一般很少会直接参与地产发展项目，因此中国的银行在信贷方面的紧缩不会影响到外资的投资，反而会影响到国内的地产发展商，让外商有更多的物业收购对象选择，更有机会挑精拣瘦。

　　本月被花旗收购的上海永新广场似乎就是个吃亏的例子。花旗以每平方米１８０００元人民币的价格吃下了位处南京东路的永新广场７５％的股权，而上海同类地段新开住宅楼盘的价格为每平米２５０００元。商业一般比住宅贵，但这宗交易显然是打了折扣的，是被低价出让了，“我们看到的是中国地产开发商资金局促的尴尬局面。”张虹说。

　　张虹认为，央行收紧信贷的政策使长期依赖银行的国内开发商受到严峻的资本压力。最近

银监会又提高了房地产信托融资的门槛，在某些方面甚至条件比银行贷款更苛刻。当央行把所有的资金之门向本土的开发商关闭的同时，却没有开启另外的窗户，别类投融资渠道不畅。资金压力迫使境内开发商与外资迅速达成了交易，以致外资步步为营的情况时有发生。

　　基于此，张虹认为，不能把房地产泡沫简单归咎于外资或内资，这是市场环境造成的，监管部门同样有不可推卸的责任，假如调控政策能够早些时候推出，对于泡沫的遏制效果将会很快显现，可就是迟了一步，否则“２００４年末到２００５年初最后的那波疯狂炒作可能就不会出现。”

　　在诸多业界人士看来，外资搅局根本就是不成立的说法，与此相反，外资的到来，对中国房地产投融资渠道的健全将会是一个促动。温天络表示，在证券化的范畴里，很多的外资金融类别投资者在市场中挑选一些优质的已建成商业项目进行收购，这对促进国内大型商业房地产的二级买卖市场是有正面帮助的。

　　“目前在一些主要城市的黄金商业地带，很多具有代表性和具有地标价值的商业性地产项目也是有外资（包括港澳台企业）参与，或者是由外资及合资企业开发的。”温说。

　　温天络主张，中国内地应该尽快加速发展自身的房地产证券化市场，也让国内的广大市民可以有机会通过多元化的金融工具（如ＲＥＩＴ）投资国内优质的商业性房地产项目，这对国内的投融资市场、房地产市场和整个银行与金融市场的发展有很大帮助。由此，国内的发展商也不必把心爱的物业转让给外资，可以通过一个多元化的融资市场筹到足够的资金发展。