探访总部基地虚实

　　■本报记者谢光飞

　　在北京的三、四环树立着很多路牌广告，大部分是房地产广告，其中与众不同的一个是“总部基地搞经济”。“总部基地”给人的印象似乎是房地产，但又说是“搞经济”。到底是怎么回事？

　　１１月１７日记者终于有机会去了解这方面情况，北京总部基地董事长许为平应约在上午１０点接受中国经济时报记者独家专访。当日上午９点多记者已驱车在亚运村与北四环的道路上，前往位于西南四环边的北京丰台总部基地。在北、西四环车辆拥挤，行驶缓慢，到了总部基地所处的西南四环科丰桥附近车辆少了很多，正当记者准备加速右拐驶向丰台科技园区时，接到电话通知说许董事长被丰台区领导找去了，今天已无法接受采访。

　　这时已开车近５０公里的记者到了总部基地的旁边，心想不如索性来个实地调查，以求尽量全面、真实地了解和反映客观情况。

　　此前记者曾多次来过北京丰台总部基地，只不过不像这次这样目的纯粹，但有一点是相同的，那就是都得到了这一片区域人员稀少、清静闲雅的印象，与京城北部、东部四环、五环以外繁华的商业气氛形成了鲜明的对比。

　　这是一个晴朗、初冬、温暖的早晨，９、１０点钟的阳光普照着总部基地的一座座约６０米左右高、咖啡色方柱形建筑，显出现代的生机与活力。

　　总部基地各区道路上人车稀少，绿地相间，记者慢慢开车、慢慢看楼，有时甚至逆行，颇为自在，不像一个考察者，倒像是一个旅游者。

　　由于总部楼大量使用玻璃幕墙，与形貌相似的ＳＯＨＯ相比，高度、体量又小很多，这使记者可以比较直观地看到总部楼内部的入驻情况，甚至清晰地看到办公桌和人员活动。

　　记者首先来到轿车停放最多、最集中，入驻率较高的总部基地一区，在该区内转了一两圈。记者站在小区内道路上观察看到，５、６、９、１３、１４、１７、１８、２０、２１号楼都是空的，一区大概有２７栋楼。记者在向有的总部楼门口的物业服务人员询问时得知，一区的总部楼都已卖出，空的楼正准备

装修。记者发现有的楼里有人在做装修工作。

　　记者还随机进入了几家企业的总部楼内了解情况。有一家入驻企业的工作人员对记者说，物业每月都有对客户服务情况的调查反馈；也有公司买一层，他们公司买的是一栋楼。

　　记者又来到总部基地的三区、五区、七区、八区、九区内外观察，直观看到的情况是，大多数总部楼都是空的。

　　最后，记者以买楼客户的身份来到总部基地招商中心。进门后记者不知去哪，在总部基地大盘模型前站了一会，一位穿西服领带的男服务生才从那边的工作台走过来说：“是做市调的吧？”然后又让等一下，好像去找人来，但最后还是他过来解答。

　　但他并没有应“买楼客户”的要求主动进行介绍，面对一大片楼盘模型，“客户”一时不知该从哪问起，气氛颇为压抑，最后演变成“客户”讨教般的一问一答：

　　问：总部楼卖得怎么样？我转了一圈，好像大多是空的？

　　答：都快卖完了，空着的是准备装修，还没有入驻。

　　问：能不能拿销售图样，我看看，做一下选择？

　　答：那不可能。

　　问：我听小区物业说可以买一层？

　　答：分层不卖。你听他的，还是听我的？

　　问：怎么卖？

　　答：１６００平米，１０００多万元，

　　问：是每平方米１６００元？

　　答：嗨！是每栋楼约１６００平米，卖１０００多万元。

　　问：能做按揭贷款吗？

　　答：国有大企业可以做，一般的民营科技企业不能做，要一次付款。

　　问：总部楼是什么建筑结构？

　　答：现浇。

　　问：从外墙看象砖混结构加玻璃，成本不高。

　　答：你不懂，现在都是现浇，你看的是装修贴的外立面。

　　最后，“不知”、“不懂”、感觉不该问多了的“客户”总算被这个男服务生给了一袋总部基地资料打发走了。

　　当了一回被“教训”的“客户”，记者本没有兴趣再来北京丰台总部基地。但第二天，也就是１１月１８日，记者被告知许为平董事长下午４点有时间接受采访。为了搞清一些问题，记者再次驱车前往。

　　中国经济时报记者在此前发去的采访提纲主要内容是这样写的：

　　１、商业地产的资金需求比住宅地产要大得多，对金融风险的威胁也更大，因此国家可能加大对商业地产的控制。北京丰台总部基地在今年以来国家

房地产

宏观调控形势下表现如何？

　　２、房地产特别是商业地产的融资渠道比较单一，北京丰台总部基地３００多栋企业总部楼和基础设施能够迅速建成得益于你们较强的融资能力，融资渠道和方法是什么？

　　３、要建７００多栋总部楼再加上各种配套设施，相当于在１０００亩土地上造一座中小城市，如果卖不好，就像我上次报道所说“造城容易造市难”成现实的话，那可不是一般的风险。对此，许董事长是如何考虑的？

　　４、有人说许董事长是“资本玩家”、炒作概念的高手，其总部基地的理念与做法并不先进。您认为，总部基地搞的是什么样一种经济？

　　对本报记者提出的这些问题，许为平董事长在接受专访时分别从正面和侧面进行了回答。

　　首先他断然否认自己是“资本玩家”，“我想是可惜还不是。昨天我跟证监会交流，探讨总部基地资产上市的问题。”

　　他向记者细说自己的创新理念。“我们将这些总部楼打包成一个不动产资产联合体，作为不动产信托资本，实现融资突破。这个思想已经产生一年多，我一直在准备操作实施。这也是国家关于创业投资有关政策鼓励和支持的。据我们了解，总部基地的企业对此赞同。如一个企业总部楼１０００多万元的资产，可能贷款最多到５００万元，但通过我们的不动产资产联合体的抵押贷款可以使他的贷款额翻上几倍。”

　　他还明确表示，北京丰台总部基地没有资金问题。“总部基地不存在任何金融风险，自有资金、贷款、市场方面的资金各占１／３，自有３亿，银行２亿多，市场方面３亿，１０亿元资金滚动发展。而围绕总部基地的建设问题红头文件不下１００个。我们始终把握着发展和稳定的关系。”

　　对于大家关注的到底卖出多少栋总部楼的问题，许董事长告诉记者：“现在总部基地没有卖出去的楼不到３０栋，你看到的很多空楼是因为企业准备和正在装修没有入驻。国有企业的市场化程度不高，决策速度慢，因为总部的迁移就是企业首都的迁移，这是一个庞杂的过程。比如说国企老总安排在哪，各部门安排在哪是颇费周折的。有些国有企业从买楼到入驻用了一年。”

　　关于人气问题，他认为；“总部基地没有必要像繁华商业区一样热闹，我们预计这个办公商务区是４、５万人。”

　　许董事长指出：“总部基地搞的经济一是做不动产投资（资产管理中心），二是做金融服务（金融管理中心），即在金融机构与企业之间搭建一个桥梁和平台，三是做信息服务，作为信息、技术导入和交易的平台。总部基地可以形成大量的产业链，成为区域经济发展中支柱性的工具和力量。”

　　“我认为，总部基地如果从地产的角度来诠释，可以看成是一个超大型的经济地产，因为它的目标是发展经济。”