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上海证券报 肖元真 管宝龙 王志庆
中国人民银行在不久前发布的“2004中国房地产金融报告”中就我国房地产市场的基本情况进行认真分析的前提下,就房地产金融的基本情况进行了全面剖析,并在此基础上提出了在我国现阶段“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的政策建议。
这一建议的提出在社会上引起了很大的反响。建设部发言人随即指出:近期内不取消期房预售。但更多的市场人士认为暴风雨已经来临,国土资源部也明确表示了对央行取消商品房预售政策的支持,广东省建委已开始评估《广东省取消商品房预售制度可行性研究》报告,所以该项新政策绝对不是空穴来风。
本轮房地产业快速发展和房价的快速上涨,无疑使我国产业投资比重的不合理性进一步暴露出来,由此产生的金融风险也与日俱增。
尽管经历了为期两年的宏观调控,但目前我国的房地产市场仍未回归到理性发展的轨道上来。尽管不少开发商仍对房地产调控存在着不切实际的幻想,但已抑制不住因消费者“用脚投票”而产生的恐慌,开始降价抛售。从制度上看,当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度,最大限度地照顾了开发商的利益,而忽略了广大消费者,尤其是购房者的利益和权益；从内容上看,房地产开发商的预售合同也正在对购房者生成不对等的约束,各种格式条款的存在让更多的购房者感到难以接受；从实际需要看,随着我国房地产业新一轮的发展,如今的开发商亦非昔日吴下阿蒙,已经不应再主要依赖期房预售来解决自己的资金链问题。
商品房预售在房地产市场快速发展时曾起到过一定的积极作用,但它给购房人带来风险和增加负担外,也给金融业带来了风险。一些房地产开发企业明明资金不足,却可以很少的资金投入,在项目开发过程中,通过商品房的预售按揭,从银行筹集后续资金搞开发。这样,就在这些房地产开发商通过资本运作获取高额利润的同时,大大增加了金融业的风险,使购房者的购房成本也得以相应提高。因此,在宏观调控的攻坚阶段,提出取消我国执行多年的“期房预售制度”是符合市场规律的。
期房预售弊端丛生
房地产市场需要持续健康发展,房地产市场也期待走向理性和成熟。从长远来看,这其实也是符合房地产开发商等既得利益者的长远利益的。房地产业的确是当前我国经济发展的支柱产业,其对就业、人们生活改善和国民经济发展的拉动作用毋庸置疑。房地产商和相关利益阶层需要获取利润,但这种利益的获取必须是在不无限增加银行业的金融风险和消费者的购房风险的前提下得到的。三者之间应该是互为依存的关系,而非是相互争利的关系。
我国在1994年出台的《城市房地产管理法》,在总结我国房地产开发经验的基础上,首次引用了海外市场经济国家采用的允许市场销售的新建商品房在竣工前进行销售的方法,建立了我国房地产的开发中商品房的预售许可制度,并对预售条件、监管方式作出了原则性的规定。但由于我国预售许可制度制定时的不完善,导致了商品房预售成了开发商一方得利,银行和购房者多方承担风险的非市场化情况出现。可见期房预售制度的改革已是迫在眉睫。
商品房预售许可制度的确立,与我国房地产市场发展的进程紧密联系。在我国政府将房地产业作为支柱产业的情况下,商品房预售制度加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本,扩大了商品房的开发规模和提高了商品房的建设速度。同时,我国金融创新品种的缺乏和房地产金融缺少有机的联系,所以除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式,实际上商品房预售成为了房地产商开发融资的主要手段。统计表明,我国各主要城市商品房预售比例已达80%以上,部分城市已高达90%以上。由于历史欠帐多,新建住宅量大,我国房地产市场一直以增量市场为主,房地产开发项目大多是成片和滚动开发,在我国资本市场发育不全的情况下,是很难靠开发企业以自有资金进行滚动开发的。在正常情况下,商品期房预售价格一般较现房销售价格低10%-20%,离交房期1至2年,一些购房者在看好后市房价的前提下,选择购买预售商品房。
然而,期房预售的负面效应也是不容忽视的。由于制度的不完善和市场情况的不断变化,使得商品房预售制度存在的弊端也开始日益显现出来。预售期房将风险转嫁给了银行和购房者。如房价正处于上升周期,期房变现房时房价上涨导致风险下降；但当房价处于调整或下降周期,期房变现房时就会因房价下降增加银行坏帐风险。购房者在购买预售商品房时同样也承担了房价波动的风险。另外,预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在时间差,给部分开发商虚假宣传、任意改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。
权衡利弊资金链面临压力
取消期房预售的利处主要在于缓解金融风险和减少购房风险。在目前的市场条件下,我国的商业银行承担了判断市场趋势的风险责任,这使得楼盘在两年后的价格判断成为目前银行放贷的主要依据。但是按现有体制,国有银行改制尚未完成,银行内部尚不具备独立、完整的控制金融风险机制,银行内部很难正确对具体楼盘的价格走势作出合理的判断。因此,取消期房预售可大大降低银行贷款资金的风险。另一方面,取消期房预售可减少和缩短消费者贷款购房的压力,减少期房预售存在的诸多潜在风险。期房预售房价打折,在房价上涨时是相对利好,在房价波动或下降时对购房者而言是风险放大。因此,现房购买对消费者而言可以减少风险,便于把握市场。
取消期房预售的弊处主要在于开发商面临资金压力和短期内楼市供求将会趋紧。房地产开发中,开发商只在获取土地、规划等少数环节上动用自筹资金,其他环节如土建或建造过程中,往往由建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶,取得预售许可证,开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和全部购房款。如果现在取消期房预售使房地产开发商的资金链断掉,就会对房地产开发商造成很大冲击,在房地产企业重新洗牌的同时,对房地产市场也会造成难以想像的震荡。同时,如果期房预售马上取消,楼市供求关系将会产生变化,房地产投资会有所下降,商品房即期供给会延迟,远期供给将会减少,从而使房地产调控的市场预期的不可测因素加大。
目前我国房地产资金支持体系不健全,除了银行放贷资金和极少量的信托资金外,基本没有其它的融资渠道。因此,马上取消商品房预售对房产商和房地产市场都会带来极大的冲击。面对这一突如其来可能引发资金链断裂的巨大压力,房地产开发商的心态可想而知。
争议虽大实施并非不可能
央行根据宏观调控时期房地产发展的现状,为规避现行预售房制度中存在的严重的金融风险,提出的建议取消商品房预售制度,虽然得到了市场多方响应,但房地产开发的主管部门建设部却明确提出了期房预售近期内不会取消,原因是建设部认为国内房地产融资渠道本来就不通畅,大多数房地产商进行房地产开发是利用银行贷款,如果一旦取消商品房预售,大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。北京市政府也明确表示了暂不取消期销售,原因是北京市府认为取消期房预售要考虑市场背景,只有在房地产市场非常成熟,开发商有足够开发实力和抗风险能力的情况下才会考虑取消期房预售制度。
就期房预售是否取消出现如此大的争议是可想而知的,因为央行出台政策的目的是降低银行贷款资金风险,建设部暂不实施的原因是防止房地产市场的大起大落。看上去两大矛盾不可调和,但仔细分析却可看到并非不能形成一致。
央行提出取消期房销售是“建议”,而且央行调控政策出台必然会有一定的提前量,而建设部提出近期不取消期房销售也仅仅是“近期”,近期是多长的期限没有明确表述,中期是否会接受央行的建议也没明确定论。因此,笔者认为双方在深入研究,适当调整后,会在不长的时间内基本达成共识。在完善现有期房预售制度的同时,分步骤、分地区、分阶段的取消期房预售,以化解金融和市场风险。
(肖元真:国务院发展研究中心研究员上海市府注册咨询专家)
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