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上海证券报 乐嘉春博士
在上海市房地产市场面临调整之时,深圳这个南方城市的房价近来却突然上涨,这一现象引起了笔者的极大兴趣。日前乘赴深圳开会之际,笔者实地考察了这个城市的房地产市场。给我感受最深的是,房价上涨的背后透视出当前大量投机资金正云集深圳等南方城市,目前全国范围内的房价“此起彼伏”,从一个侧面反映了国家房产调控似乎难以阻止“热钱”转
战各地楼市。这就是目前房产调控所面临的一个严峻问题。
从深圳市房地产研究中心发布的《2005年1-3季度深圳房地产市场发展报告》显示,今年1-9月,深圳房地产市场一反往年小幅上涨的常态,加速上涨了12.18%。另外,根据深圳中原《深圳二手楼市场2005年1-3季度总结及4季度展望》报告显示,2005年1-3季度,除了罗湖和福田区二手楼价格变化不大外,宝安区二手楼价格同比上涨了55.66%,南山区二手楼价格同比上涨了39%,由此推动了深圳市房价的突然上涨。目前,深圳市平均房价为6639.64元/平方米,如果按2004年居民家庭人均可支配收入27406元计,购买一套70平方米住房,不吃不喝也要17年。由此可见,深圳家庭居民的住房支付能力正在逐渐下降。
值得注意的是,2000--2004年深圳房价年平均增长率只有2.53%,今年1-9月份房价已上升了12.18%,一些本地房产中介商预测,2005年深圳房价可能上涨20%。在政府对房地产市场采取调控措施的背景下,深圳房价的突然上涨更加值得令人深思。有关市场分析人士认为,深圳房价上涨过快有两大基本原因。一是在包括上海市等长三角地区房价调整之后,大量投机性资金逐渐南下深圳,由此推升了深圳房价的快速上涨；二是开发商将楼盘分期销售和变相抬价的做法,是造成今年深圳房价上涨的一个重要原因。确实,这两大因素使各类炒作成为深圳房价持续上涨的重要原因。房价的持续上涨导致深圳楼市日趋狂热,据悉目前深圳近九成的新楼均通过认筹方式销售,出现了彻夜排队认筹甚至解筹当日即告售罄等热销现象,很多人买房子时只关心能不能买到房子,而根本就不问价格,这又让我们回想起当初上海的疯狂购房情形。
确实,深圳楼市已步入了一种狂热的阶段,也引起了市场的巨大关注。在笔者逗留深圳期间,恰逢深圳市国土资源和房产管理局出台“四项禁令”,即禁止私下认购、禁止囤积房源、禁止分期销售和禁止炒卖楼花,以此来重拳出击整治深圳楼市。按照深圳市有关部门的说法,深圳市近期还将陆续出台配套调控政策并形成一套“组合拳”。如此看来,一场迟到的房产调控将降临深圳楼市。
火爆的深圳楼市是否会成为“第二个上海”,这是眼下市场议论得最多的一个话题。在这一问题的背后,人们不禁要问,为什么我们总是难以抑制住各地的楼市投机?我们注意到一点,中央政府在此轮房产调控中还是沿袭了行政性调控措施的传统方式,当然事实也证实这种调控方式在一定程度上是有效的,尤其是当一些地方政府发现本地房价上涨过快时,它们往往会采取一些临时性调控措施。但当一些地方房价上涨不快或不明显时,地方政府则采取“无为而治”的方式来应付中央政府房产调控的指令。当然,这也突出地反映了中央政府与地方政府之间的利益博弈,这也是导致各地房价涨跌为何总是会“此起彼伏”的主要原因之一。
在我们看来,要想真正阻止投机性资金或热钱冲击各地楼市,仅靠惯常的行政性调控手段或措施是不够的,因为地方政府总是会想方设法地找到“上有政策,下有对策”的应付办法,由此会导致中央政府调控房市的努力“事倍功半”。因而,在房产调控中还需要我们在制度创新上要有所作为,例如适时取消“期房制度”、征收除自住房以外住房的资本利得税和严格规范土地供应制度等,充分利用法律、经济手段来治理中国楼市和防范楼市风险,这是治理楼市的必由之路。
事实上,深圳楼市过热并不是一个孤立的案例,上海市及其他长三角地区也曾经经历过楼市过热的情形,也许明天其他城市也会出现楼市过热。这一案例给予我们最大的启示是,我们不能仅仅采取“头痛医头,脚痛医脚”的治理方法,而是要从长期的国家利益着眼,通过建立一套新的制度性保障措施,从根本上抑制楼市过热或房价上涨过猛,否则我们只会重复以前的故事,房价调控效果将难以真正体现。
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