停车位：源于公有却被赋予了私权

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　　记者曾冬梅

　　去年10月，广州市政府公布了《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》和《广州市机动车停放保管服务收费明码标价实施细则》，新的收费标准比以往的价格有了大幅下 降，新政策的初衷是为了抑制车位的炒卖，使停车位作为一项公共配套更好的为市民服务。然而事实却是，车位的月保费按政策下调了，售价却不断上涨，车位又被当成了一种很好的投资产品，可谓典型的“事与愿违”。一位资深律师认为，造成这种矛盾是因为：车位的来源是公有的，但在使用中却被赋予了私权。

　　住宅小区停车费下降2到5成

　　根据新的停车收费条例，对公共露天停车场，住宅小区的室内和露天停车场（含

写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等与居民住宅共用的室内和露天停车场）等营业性机动车停车场停放保管服务收费实行政府指导价管理。对商场、宾馆酒店、娱乐场所、商业写字楼等配套停车场，室内专业停车场（含机械式立体停车场），物流园区、专业批发市场配套停车场等营业性机动车停车场停放保管服务收费实行市场调节价管理。其中，住宅小区露天和室内停车场连续停放

　　12小时的费用分别降低25％和40％，月保收费标准分别降低57.1％和33.3％。例如，一些小区原来的露天停车场月保费是350元，新标准实行后便下调到了150元，大大减轻了车主的负担，因此新条例公布之初很受车主的好评和欢迎。

　　车位不足租金售价实际往上走

　　据老城区一物业管理公司介绍，目前广州中心城区的停车位比较紧张，特别是老城区，大部分楼盘的车位配备都不足，政府又没有投资兴建公共停车场，随着汽车数量的增加，因停车位紧张导致的矛盾将逐渐凸现出来。以淘金坑的侨福苑为例，户数300户，车位120个，其车位和户数的比例是1：2.5，这在当时已经算是很超前的了，目前的该小区车位算是基本够用，但如果汽车数量再增加10％的话，车位就会变得很紧张了。

　　据了解，一般小区内的车位都是以售为主，产权在单个的业主手里，虽然新条例规定住宅小区内的停车位收费要实行政府指导价，但在僧多粥少的情况下，车位最终仍是价高者得，不少私人车位的租价逐年攀升。车位的供不应求导致其有条件成为一种投资工具，而且新条例并没有限定车位的售价，因此，在中心城区，不少小区的车位售价都有明显的上涨，幅度在2－5万/个左右。

　　争论：车位该不该拥有独立产权？

　　在

物权法草案的讨论中，车位的产权问题一直都是争论的焦点。有专家认为，社区内的车位不应成为商业产品，而且应该作为整体产权合并转让，个体业主不可能成为车位的权利主体，即便可以约定，

开发商也不能与每一个个体业主约定，而只能与业主大会约定。车位应该被当作国家的公共产品，政府可以因投资人的投资而出让一定年限的经营权和收益权，但是不能出让产权。

　　据广东伯方律师事务所律师陈敏介绍，在法律界，车位不能拥有独立产权是毫无异议的，但没有相关法规的支持，因此造成了很多的纠纷无法解决。她认为，车位在规划上是作为一种公共配套而存在的，既然是公共配套自然就不能买卖，也不可能拥有独立产权，但事实上现在的车位都是有产权证的，也就是说一种源于公有的东西被赋予了私权，这是很矛盾的做法。

　　一位物业管理公司的老总认为，车位的私有化是趋势，能帮助解决目前停车位紧张造成的问题。他说，车位是由企业投入成本兴建而成的，是一种商品，是商品就可以自由买卖，政府也不能干涉其买卖的权利以及限定价格，在目前车位不足的情况下，车位私有和价高者得恰恰是市场规律作用的结果。

　　业主拥护开发商极力反对

　　据了解，《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》和《广州市机动车停放保管服务收费明码标价实施细则》得到了众多有车业主的拥护，只有发展商和物业公司是极力反对的。发展商认为，作为一种投资产品，车位投入大、回报时间长，利润也不高，政府再限价的话，发展商便没什么动力主动投资车位了。提供服务的物业公司也很不满政府强行降低车位月保费，很多物业公司是靠经营小区内的商铺和车位来盈利的，据一大型物业公司介绍，实行新标准后，该公司仅露天停车场方面，一年的收益就少了100多万。收入减少了，服务自然也打折扣，很多室内停车场为了降低成本，会少开灯或者不开灯，通风口、摄像头等也少开几个，清洗次数也减少了，这样便增加了很多安全隐患，对业主是有害无利。

　　遭遇市场阻力新条例暗中放宽条件

　　据一知情人士透露，新条例在实行过程中遇到了很多问题，因此，有关部门不得不又发了一份通知，放宽一些收费条件。据介绍，今年4月份，广州市物价局发出了一份《关于机动车停放保管服务收费有关问题的通知》，里面提到，在一些商住楼里，停车位可以划分为给业主使用的和给商户使用的，分别采用政府指导价和市场调节价，比例可由停车场经营者和业主委员会协商。据该人士透露，该文件实际上是放宽了此前的收费标准，让各个小区在停车费制定方面有更多的空间，很多有裙楼的小区都会尽量增大商户车位的比例，实行市场调节价，最终又回到了新条例实行前的状况。

　　《关于机动车停放保管服务收费有关问题的通知》相关内容

　　写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等与居民住宅公用的室内和露天停车场，应区别以下几种情况进行管理：

　　1，规划部门规定、停车场经营者与业主委员会或大多数业主商定，已经明确车位使用划分的，提供给住宅业主使用的按住宅小区停车场停放保管服务费规定执行；提供给写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等使用的车位，按写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等停车场停放保管服务费规定执行。

　　2，商住楼停车场尚未明确划分车位使用的，应在合理保证住宅业主需要的前提下，由停车场经营者与业主委员会协商划定车位；尚未成立业主委员会的，由经营者征得多数业主同意后划定车位。车位划定后，分别按住宅停车场和写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等停车场停放保管服务费规定执行。

　　（紫／编制）