沪上二手房市场举步维艰

　　沪上二手房市场在不景气长达半年之久后，又因为征收个税的传言，再次变得迷雾重重。

　　2005年10月，中原（上海）领先指数为116点，比上月下跌2点，环比下降1.59%，二手房价格继续延续4月以来的下滑趋势，但成交量有所增加。中原分析师认为：从目前二手房市场的现状来看，卖方（尤其是投资者）对市场的信心明显不足，多数卖家也愿意主动调 低其挂牌价格来吸引买家；而以自住客为主的买方对市场的预期由持续观望的心理转变为对未来市场的“看跌”预期，具体表现为：选房时非常谨慎，以期望购买到性价比更合理的房子。

　　近日

国家税务总局发布通知，重申二手房交易必须缴纳个人税，虽然政策细则及实施时间都未明确出台，但肯定的是政策出台后无疑增加了卖方的成本，这对目前正处于缓慢回暖的二手房市场而言，将带来一定的影响。

　　价跌量涨，二手房回暖缓慢

　　2005年10月，中原地产在全市监测的10个区域中，闵行、闸北、长宁、卢湾、虹口区的价格中发现，表现均较为平稳，涨跌幅均在1%以内。而其他区的价格波动则较为明显，尤以静安、徐汇、黄浦最为显著，下跌幅度在3%-5%之间。

　　“由于二手房价格继续下跌，成交量虽然有所增长，但依然比较缓慢。随着市场上抛盘量的不断增多，购房者选择余地变大了，这也使得购房者选择适合房源的时间拉得更长，造成成交增长缓慢。”中原项目部负责人告诉记者：“从近期的市场走势来看，二手房市场虽有所回暖，但其回暖的速度远没有预期的那么快，市场阵痛的过程还需较长时间才可能得以舒缓。”

　　中原研究部分析师表示：从上月各板块的成交均价来看，价格跌幅较大的依然是市中心高档物业较为集中的板块，如黄浦的滨江板块、静安的曹家渡板块和徐家汇的龙华板块，板块内楼盘投资者较多，且前期的价格水分较大，价格只有回归到买家的心理价位才有可能成交。而卢湾的五里桥板块和静安的新闸路板块，由于之前价格已有较大幅度的回落，目前的价格调整已基本稳定，加之板块内楼盘的品质普遍不错，如“国际丽都城”、“海悦花园”等，成交价呈小幅回升的态势。

　　而成交量方面，活跃的板块有浦东的竹园板块、塘桥龙阳路板块及昌里三林板块、长宁的天山板块、闸北的大宁板块，闵行的春申板块。这些板块房地产发展较为成熟，交通便捷，适合自住，如春申板块随着春申购物中心的开业，方便了业主的生活也因此带动了当地的人气。

　　就租赁市场而言，内环渐热，据中原普陀区区域经理介绍：近期普陀长寿路板块是租赁的热门区域，近几个月呈现稳步增长态势，由于之前政策的影响，一些原本想在长寿路板块买房的客户，都选择暂时租房来等待时机。“相对而言，长寿路一些高端租赁热潮依旧稳定，一般一套三房租到3000元/平方米左右，全装修的则租到5000元/平方米。与其他区域相比，由于处于市中心，交通及环境都比较好、小区相对较为成熟，比较多的是二房、三房的租赁。”

　　而外环宝山区租赁方面就趋于冷淡，中原大华片区区域经理透露：与七八月份相比区域租赁整体下降30%左右，由于七八月份是假期，许多大学生因学业或是短期打工而在外租房，使得租赁市场火爆，近期学校开学导致学生客明显降低，租赁市场下调明显。

　　疑云重重，小户型不断受宠

　　汉宇地产市场研究中心的数据显示，9月份成交量比8月回升20％，10月相比9月又有进一步放量。

　　根据目前成交项目显示，市场上的需求现大多以自住型为主，成交活跃的房源以面积在60至80平方米之间、总价较低、功能齐全的中小户型为主。“这类户型面积较为紧凑，购房者可将单套总价控制在一个比较符合自己购买能力的范围之内；小户型通常也具备了居家生活所需的主要功能空间，实用性较强，因而较受普通居民的欢迎。”汉宇分析师对记者表示：“由于在供不应求的‘市场狂热’期，开发商盲目追求利润最大化，建造的新房都以三房左右的大房型为主，反而小户型房成了眼下房产市场的稀缺产品。”

　　据介绍，目前小户型以多年前建造的老公房居多，集中在曹杨长风、长寿武宁及地铁一号线延伸段彭浦新村板块。由于这些板块周边交通便捷、生活设施齐全、小区发展成熟，作为个人的过渡房源是不错的选择，即使以后对房屋有更高的要求，老公房的出租或者转售也较为容易。

　　“目前所谓的二手房市场回暖，主要指的就是一些小户型、10年左右房龄的二手房不断收到买家的青睐，成交量一直都在上升。”普润地产品牌推广部经理步卓告诉记者。

　　自住为主，闵行市场大幅下滑

　　闵行区近期在新楼盘市场明显下调的过程中，不仅二手房市场受到影响，纷纷下滑；租赁市场也因为众多二手楼盘转售为租，市场供应增加，而造成成交价格的较大下调。汉宇地产都市店近期成交的一些案例也说明了目前市场上确实存在这种租金较大下调的情况。

　　汉宇都市分行10月底成交一套奥塞花园51.36平米的一房一厅一卫，房东报价1800元/月，最后经商谈成交价1500元/月；另一套奥塞花园的三房二厅二卫，面积130.78平米，租赁价1500元/月，成交价仅1100元/月；相隔奥塞花园不远的都市苑租赁情况也类似，11月初成交的一套都市苑86.25平米的二房二厅一卫，房东报价1500元/月，最终成交价仅为1000元/月，挂牌两周后成交。另一套都市苑83.92平米的二房二厅一卫，租赁价1500元/月，最终成交价1000元/月。也是挂牌两周后成交。

　　汉宇地产都市分行经理汪平介绍说：闵行区的一、二手楼盘在近半年的楼市调整过程中受到的冲击较大，下降幅度普遍达到或超过30%。传统旺季“金九银十”也没有使得区内的房地产交易有较大提高，基本与七八月份的成交情况持平。在目前的买卖市场上，闵行区几乎全为自住客，且都寻找低价房。

　　在这种情况下，之前在闵行市场上的投资者，或选择较低价格迅速出售，或选择转售为租，等待房价上涨。因此，闵行区的租赁市场上供应量远远超过了市场需求。“以市场调整前的价格挂牌，往往是几周时间无人问津。”汪平告诉记者，“为此卖家被迫降价：目前闵行区的租赁均价，二房基本是1000-1200元/月，三房也在1800-2400元/月左右。”

　　买卖市场上，近期成交的一套柏林春天93.05平米的三房二厅一卫，挂牌价90万，最终成交价75万。挂牌三周，房东在作出较大价格让步后方成交。汉宇地产市场研究中心认为，目前闵行区的楼市交易较为理智，楼市近期反弹的概率也不大，主要的市场需求是低价自住房。投资者需要及时调整心态；而自住者则可以进行房源的寻找和比较。

　　《国际金融报》(2005年11月18日第四版)