成本揭秘能否终结高房价

　　日前一些观点认为，公布商品房成本清单可以“让房价成本信息透明化，解决信息不对称的问题，并由此形成的房价会更趋理性”。某地方政府8月份开始公布商品房成本信息。这些说法和做法初听起来似乎有道理，但最终能收到多大成效，可行性如何，却不敢乐观。房地产的利润率多高才算合理

　　房地产的利润率如何计算、多高才是合理的？到目前并无定论。房地产成本包括地价 、建筑安装费、政府税费等组成部分，而这些成本数据本身就是难以度量的。有调查显示，我国房地产开发行业的平均利润率约50％，报道据此认为房地产是“暴利行业”。但如果以中国统计年鉴的数据计算，我国房地产的平均利润率一般在10％左右；而若论单个开发项目的投资回报率，以某地方物价局测算出的数据，就从30％到90％各不相等。学过统计学的人都知道，样本之间差异越大，简单平均值就越无意义。既然房地产单个开发项目的投资回报率彼此差异如此之大，一个“平均利润率”还能说明什么问题呢？

　　数据之间的差异，可能主要源于是否考虑

房地产行业中长期波动、地方差异等因素。即使以30％至90％的利润率而论，难道就能认定它们是不合理的利润率吗？现代经济学认为在没有垄断和技术壁垒的情况下，高利润就意味着高风险，而房地产的高风险是一个不确定因素。在我国不仅地价、动迁费用是非常不确定的因素，而且，在房地产成本中的政府税费，即便能够明确公布，也解决不了什么问题。公众需要公布什么样的信息

　　华远房地产任志强与学者易宪容有过一次交锋。任志强抨击易宪容的文章缺乏数据只有数字，即得出北京

房价要降30％、上海房价要降50％。而任志强的文章采用了大量数据，却反被易宪容等人驳斥为只是房地产商鼓吹市场无泡沫、房价还要继续涨的片面之词。从中我们可以得到一个结论，并不是任何信息有助于人们得出正确的结论。

　　充分的自由竞争最能够发挥市场配置资源的效率，是经济学家心目中的理想状态，也是政府应该促进市场发展的目标。自由竞争市场有三个前提：买卖双方信息对称，供给和需求完全弹性，没有阻碍价格波动。而房地产市场，尤其是住房市场，买卖双方的信息很难做到对称。房地产是异质性很强的产品，非专业人士对它的特征以及整个市场信息很难有一个完全的把握。然而，即便是政府，对房地产的整个市场信息也难以完全掌握，尤其是对囤积土地的行为不可能完全了解和控制，这造成的直接后果就是预警预报体系难以令人信服。

　　除了操作困难，信息公开也并不是什么数据都要公开，盲目公开信息反而可能对市场造成紊乱的结果。比如，近年来，各城市的房地产交易中心全在网上公开房地产销售信息，一方面方便了百姓，但也带来了负面影响，

开发商也通过网络了解了其他楼盘和其他城市的房价上涨信息，而房市并没有类似股市的涨停板机制，原来一个月的涨幅，现在几天内就可实现。房价的过快上涨，信息盲目公开化难辞其咎。信息公开的体系和内容，要根据市场机制的运行原理来确定。

　　信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因为土地市场是政府完全垄断，政府应该公布规划信息、土地供应量信息、房价涨跌、闲置土地量、空置率、投资购房率等。目前我国的房价指数主要有中房指数、国房景气指数等，但可信度都不高，房价在明显翻了几番的时候，老百姓根本就不理睬每年涨幅都不超过20％的平均价格指数。政府需要在价格指数的质量上花大力气。可见，脱离了市场机制的运行规律，脱离了政府部门之间的统一协调，房地产信息公布就是一句空话，勉强公布的信息也只能是片面的，反有误导之嫌。房子到底该卖什么价

　　涉及到国计民生的住房价格确实需要稳定，让老百姓能够承受。问题是，稳定价格或者抑制价格上涨幅度，到底能采用什么样的手段？市场经济经验还很幼稚的中国公众对在这类问题上动辄呼唤政府管制的言论应该保持警惕。对公布房地产成本的实际效果、尤其是可能导致的不利后果，人们应有充分认识；尤其值得警惕的，是这类措施或主张中蕴含的价格管制倾向。在十分特殊的情况下，价格管制是政府对市场进行调控和干预的迫不得已的“最后一招”。

　　有观点认为，公布房地产成本并不能直接影响房价，不论生产成本是否公开，在市场经济中最终决定价格的是供求关系。在现实中，即便要求地产商公布的房价成本，既不是社会平均成本，也不是某个楼盘的预算成本或实际经营成本，而是楼盘还未销售之前的决算成本加上准备实现的利润；公布之后对该楼盘、对整个市场的房价并没有影响。该卖什么价，只有市场说了算。

　　如果在供求关系不平衡的条件下，政府采取强制措施要求价格接近成本，只会使供求关系进一步扭曲，对市场经济的形成、对社会进步都是有百害而无一利。政府对价格的管制在某些情况下是必要的。在市场经济中，管制的对象一是垄断行业产品，二是某些涉及民生的重要产品，如水、电等。但实施这一方法的前提是，第一，产品需求稳定，生产工艺稳定，生产成本不会有大幅度波动，生产成本核算是可行的；第二，企业具有官办色彩，企业没有盈亏之虞，政府在企业亏损时可提供补贴。反观房地产业，与这些特征毫无相似之处。我国的住房产业已经走过了十多年的商品化、市场化、货币化的道路，取得了巨大的成就，目前中国60％以上的住房是近5年的商品住房开发提供的。

　　商品经济有生产、流通、分配、消费四个环节，对市场机制解决不了的问题还有二次分配等环节。我国实行城镇住房商品化制度改革后，供不应求的关系短期内难以扭转，这是造成目前高房价的主要原因。其解决之道，就在于充分发挥市场机制促进供给的同时，在二次分配中解决公平问题。

　　（据《经济》杂志） Ｊ051