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房屋预售制下的房产商盈利模式一旦获得土地，土地行政性垄断转化为市场性垄断依靠银行垫付大部分成本，风险完全转嫁给消费者与银行房屋建筑刚开始，即可通过房屋预售回笼资金通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格逐渐提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉在看涨背景下，消费者对降价房质量产生怀疑，买涨不买跌在包括投机在内的旺盛需求下，缺乏价格竞争压力房价下跌会压缩利润空间，存在价格合谋动机
期房预售制该不该取消？中国社会科学院金融研究所金融发展研究室主任易宪容昨日接受了《每日经济新闻》专访。
房屋预售制令开发商“空手套白狼”
8月份，央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》建议改期房销售为现房销售。
《报告》一出，建设部新闻发言人于8月24日宣布：近期不会取消商品房预售制度。
“房地产开发商为什么会对央行的建议反应如此激烈？最大的问题就是这种制度成了房地产开发商‘空手套白狼’式的暴利获取途径。”易宪容一语道破天机。
易宪容指出，房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑刚一开始就可通过房屋预售贷款回笼资金。这种方式可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转嫁给消费者与银行。
已有研究表明，国内房地产商的资金来源大部分是银行。2004年，房地产企业80%以上的资金来源是国内银行贷款。
“房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。”易宪容指出。
央行报告点了房地产市场死穴
“央行的《报告》点到了房地产市场的死穴，房地产业把国内银行业捆绑住了。”易宪容说：“这种制度让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，必然会增加国内银行的风险。而银行的风险就是不良资产，它最后一定会归结到整个社会民众都来承担的风险上。”
易宪容表示，房屋预售制为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富制造可趁之机。
“如通过‘炒楼花’制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。正如央行房地产金融所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。”易宪容进一步分析称。
开发商靠房屋预售抬高房价
易宪容认为，此前几个月，个别城市出现的房地产泡沫也和房屋预售制有关。
“据我了解，不少房地产开发商看上一个房地产项目后，先通过种种方式募集到资金，甚至于有时借高利贷也在所不惜，把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证准备销售。房屋一销售，开发商先把已经借的钱还了。”
“卖出的房子都是净利润，房地产开发商之后就开始逐渐提高房价慢慢卖，而房地产开发商一定会让房价持续上升。这就是我们购房民众看到的所谓期房价格低的幻觉。”
“如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金成本，二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下，房价多会越卖越低，特别是在房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。”易宪容说。
房屋预售让消费者买不到便宜房
易宪容说：“在目前中国的情况下，房地产市场是一个非竞争的垄断性市场，特别是土地的获得更决定了这个市场的非竞争性。要进入这个市场获得土地，或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。”
他进一步解释称：“房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机（房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋）。在需求旺盛的条件下（包括投机需求在内），开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下（开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市），消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、‘价格越低房子越卖不出去’的恶性循环。”
“保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。”易宪容强调。
易宪容将开发商得以成功完成价格合谋，归因于房屋预售制。“房地产开发商如果用自己的资金或借贷他处的资金作支撑，不仅会增加他们合谋的成本（因为借贷是要成本的），而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂风险。在这种情况下，必然导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。”
取消房屋预售制可规避风险
“如果不取消，一定要推行房屋预售制度，那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。因为，1994年提出的《住房预售管理法》是计划经济下的产物。即使住房预售制度不取消，也得对该法进行修改与完善。”易宪容表示。
“因此，目前要检讨这种制度有哪些问题，导致了房地产市场的哪些风险，而这些风险又是谁在承担。”易宪容说。
谈及如何规避风险，他建议：“一是对房地产市场实行严格的市场准入制度。二是对房地产开发企业执行严格的信用审查。三是政府部门对房地产市场进行严格的监管，事前、事中、事后都有严格监管。”
易宪容说：“如果房屋预售制度不取消，也不要把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而应让房地产开发商也来承担。”
作者：岳敬飞 每日经济新闻
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