|
为穷人建房的宁波方案
在全国各大城市房价畸高的背景下，如何为中低收入者提供住房，是令各级政府困扰的难题。而在宁波，早在两年前就出台了一项“限价商品房”政策，这一为穷人建房的方案目前不仅在浙江省得以推广，还吸引了越来越多的城市前来取经
本报记者 王礼
宁波的房价涨幅在连续三年排名全国第一之后，竟逐年回落了———2003年，宁波房价涨幅从上一年的全国第一退至第二；2004年，房价涨幅降至13.9％，退到全国第五；今年一季度，房价涨幅更是回落到11.9％，全国排名第七。
在全国各大城
市房价逐年急剧攀升的背景下，宁波为何会出现奇特的房价“软着陆”现象？一个重要的原因是，这个城市从2003年底开始就推出了一项房产新政———“限价商品房”政策。
这项政策目前正在浙江省推广，越来越多的城市也纷纷派人前来取经。
这样，一个较为完整的住房解决机制建立起来——中等和中等以上收入家庭购买商品房，中等以下收入家庭购买限价商品房，低收入以及困难家庭则购买经济适用房或实行廉租住房。
穷人多，房价高
和其他很多城市一样，宁波市在2002年6月就曾推出了经济适用房政策。购买经济适用房的标准是人均住房使用面积低于12平方米的低收入家庭。
当时，这样的居民在宁波大约有2000多户，他们可以买到供应价格为每平方米2280元的房子———这个价格比后来推出的限价商品房每平方米要低700元左右。
但据宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平介绍，他们调查的数据显示，当年宁波仍有18000多户中低收入家庭，他们既不够条件购买经济适用房，也无资金实力购买一般商品房。而在2002年，宁波的房价涨幅已经连续三年排名全国第一。
直到今年，宁波市建委一份名为《健全完善城镇住房供应保障体系》的文件中仍然透露着这种担忧：“虽然我市城镇人均居住使用面积已达到22.54平方米，但两极分化较为明显。”
正是这种担忧，促使宁波市政府在2003年出台了一项新的“限价商品房”政策，旨在为更多的中低收入者提供低价住房。为了配合这一政策，广厦怡庭小区这个原来的经济适用房项目，其中一部分住房被匆忙改成了该市第一个限价商品房项目。
宁波市限价商品房的价位基本限定在每平方米3000元左右，其中多层住宅均价为每平方米2980元，中高层住宅均价为每平方米3300元。与同一地段的普通商品房项目相比，这样的价格至少使购房者每平方米节约了1000元左右。
当然，不是所有人都有资格购买这样的房子。限价商品房的供应对象为市区范围内人均住房建筑面积18平方米以下的中低收入住房困难家庭和无房户。
数据显示，从2002年以来，宁波竣工的经济适用房面积为78万平方米、10257套，其中限价商品房是28万平方米、3396套，而明年还将有17万平方米的限价商品房竣工。
低价房的推出一方面缓解了中低收入家庭的住房压力，另一方面则直接下拉了宁波城区的整体房价。2003年，宁波市区新开楼盘套均面积下降了15平方米。2004年这个数字再次下降9平方米，商品住宅平均销售价格则每平方米平抑了310元。这一现象被当地媒体称为房价“软着陆”。
这样的成绩让宁波市屡屡在浙江省甚至全国的房地产会议上受到表扬，浙江省政府更是发文推广宁波的做法，要求其他城市因地制宜建设一些限定销售价格、限定建设规模、限定销售对象的限价商品房。
西安、青岛、大连、南京、杭州等许多城市都派了政府和企业组成的考察团前来取经，其中一部分城市随后也开始颁布类似的政策。
谁是穷人
去年12月8日，43岁的陆爱琴特地和家人挑了这个吉利的日子搬进广厦怡庭小区——一套建筑面积为57平方米的两居室。
“你想想看，这个房子每平方米才3100块，市区的二手房都不止这个价格。”陆爱琴说。
从陆爱琴家往南两栋就是戴大爷的家，这套建筑面积为65平方米的两居室花了戴大爷21万元。被戴大爷以15万元卖掉的市区那套老房子，面积不到这里的一半，整天还得忍受火车汽笛的干扰。目前，戴大爷老两口的退休工资每月共为1800元。
在这个名叫“广厦怡庭”的小区里，共有999户人家住的是限价商品房。他们觉得自己已经比较幸运了———宁波市首批推出5012套限价商品房时，申购家庭达到了17200多户，也就是说，最终3.4个申购者中只有1个人能买到这批房子。
对于这样一大批进入市场的“低价房”政策而言，执行得好不好最重要的指标就是房子是不是落到那些真正需要它的人手中。
在宁波，类似的质疑却很少听到，没有人可以保证这套政策的制定和执行已经尽善尽美，但绝大多数的人都相信这个政策的实际受益人和当初设计时的基本相同。
“我们有一套完整的程序来保证申购对象是否真的符合标准。”宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平说。为了公平公正，宁波市以申请、审批、公示、登记、公开摇号的程序最终确定那些“幸运”的家庭。
一些城市的经济适用房政策被广泛诟病的原因是当地审核购房人资格的主要依据为个人收入，而在我国个人征信体系尚未完全建立起来的情况下，个人收入则是一个很难界定的指标。“但是有没有房子，房子有多大，掌握这些情况就相对容易多了。”蒋安平说。
除此之外，宁波市吸取了其他城市一些很简单的经验就解决了大问题，从住房条件来看，限价商品房的面积严格控制在55－95平方米之间，主流户型为60平方米左右的两居室。从投资价值来看，小区都建在城乡接合部，周边的商业、交通等配套设施还待完善。同时，限价商品房5年之内不能转让或出租，5年之后上市转让，也要补交土地收益金差价或土地出让金。
“这样的条件对于有足够经济能力的市民来说是没有诱惑力的。”宁波广厦住房股份有限公司总经理王翔说。
开发商图什么
宁波在经过两年的探索后，限价商品房的推出幅度将越来越大。以动态的方式进行计算，目前宁波市限价商品房的潜在用户仍有1.6万－1.7万户。因此，政府计划今后3年每年推出3000－4000套限价商品房，将限价商品房在新增商品房中的比例从现在的10％－15％提高到20％。
要实现这样的目标并不容易。今年12月，又有新的一批3000－4000户的限价商品房项目开始运作。但在投标的企业中，却没有了上一批开发商的身影。“他们确实受到了一些委屈。”宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平说。
问题出在开发利润上。为了控制限价商品房的价格，政府采取了“以房价定地价”的原则，在规定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在3％－5％之间。而宁波市普通商品房项目的利润却能高达15％－20％。
为了吸引更多的开发商，政府拿出了一个“低利润、低风险”的方案。政府承诺，如果限价商品房在完工后1年左右的时间无人购买，可以按售价进行回购。不过，以现在热销的情况来看，这个承诺暂时还没有兑现的机会。
即便降低了销售风险，但这样的利润率对于宁波的一些大型房地产开发商来说，也难以构成吸引力。“我们会考虑这些项目，但目前肯定不会参与其中。”宁波银亿房地产开发有限公司策划部经理王贤丰说。银亿是宁波市最大的房地产公司之一，由于项目太多，公司常常处于满负荷运转的状态，他们甚至不得不把一些小项目分给其他的开发商来做。
限价商品房的项目也许只会对一些有一定资金、但没有土地储备的中小房地产公司产生吸引力。
“我们一开始觉得，虽然利润少一点，但风险也小很多。”宁波市五环房地产开发有限公司副总经理刘国耀说。这家公司承建了徐家槽地段1042套限价商品房的开发任务。但现在，他碰到了另外一些问题。按照政府部门的要求，他们建设的限价商品房小区除了地面的60多个车位外，还修建了一个可容纳300个车位的地下停车场。“可现在一个都没卖出去。”刘国耀说。
张朝平也遇到了同样的问题，他所在的宁波市中龙置业有限公司承建了徐家槽地段另一处1108套的限价商品房。“一套限价商品房也就是20万元的价格，他们又怎么可能用10万元来买一个停车位呢？车位的成本是政府计算过的，总不能亏本来卖吧。”
现在，开发商们只能等待，他们曾经试图让政府回购这些车位，但没有成功。“如果这些车位卖不出去，那就没有利润可言了，”刘国耀说，“即使过个几年，卖出去一部分，那我们的资金也白白被套牢了几年。”
按照宁波市限价商品房的政策要求，停车位的配置比例为2∶1，也就是两户家庭至少要配备一个停车位。这已经远低于普通商品房的1∶1和高档住宅的1∶2的标准。但开发商认为，目前看来，只要保留一些地面停车位就足够了。在这一点上，双方似乎难以达成共识。
另一个问题同样复杂，“我们的项目从2004年6月开工以来，建筑成本一直上涨。”刘国耀说。但政府事先已经和开发商就具体的施工要求做了严格的限制，开发商没有修改建筑标准和价格的筹码，因而不得不接受利润空间再次被挤压的事实。
一些敏锐的开发商已经察觉到与限价商品房相伴而来的矛盾，并希望它们能尽早被决策者了解。“限价商品房住户的消费能力相对较低，如果把他们集中在一个区域，有可能这个地区的商业、交通、教育等配套设施的普及速度会比较慢，并进一步成为一个社会问题，”宁波广厦住房股份有限公司总经理王翔说，“目前这个问题还看不出来，但是至少有这个趋势。”
一位不愿透露姓名的开发商还告诉记者，考虑到限价商品房和经济适用房的业主还款能力不稳定，因此一些银行已经私下里规定对60平方米以下的低价房不做按揭贷款。
据另一位开发商介绍，在当地一次房地产人士聚会的酒席上，有人故作神秘地对一位物业公司老总说，有个200多万平方米的小区项目可以介绍。当对方表现出浓厚的兴趣之后，才发现这个项目是个限价商品房或经济适用房项目。
在座的人都为此而发笑。因为业内人士都知道，接下那样的业务意味着只能收取很少的物业费，而且经常被拖欠———那是很少有人愿意碰的项目。
新闻链接
日照市停建经济适用房 改为货币直补困难户
近日，山东省日照市宣布停建经济适用房，而改为对低收入家庭购房实行货币直补，以解决他们购房难的问题。改变了传统的经济适用房运作模式后，日照市将省里每年划拨的经济适用房建设用地拿到市场上去拍卖，开发商可以在拍卖到的土地上自行建设商品房，政府则将拍卖所得和政府减免的税费作为补贴资金，按照每户5.2万元的标准，每年动态确定发放的户数，通过公开摇奖的方式发放给符合条件的低收入家庭。
直补政策受到了无房困难家庭的热烈欢迎，也刺激了房市的繁荣。2003年，572户中低收入家庭成为这项政策的首批受益者。两年来，政府共发放经济适用房补贴6000万元，带动约2亿元的市场购买力。
| 
