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近期，有两则消息格外引人注目。一则是上海市主要银行纷纷放宽房贷政策，一则是上海主要银行接到来自国家外汇管理局上海市分局的通知，要求严控外资进入上海楼市。透过这两个信息，我们可以看到当前上海楼市不可能摆脱调整市道，观望仍将是今后一段时期的市场主基调。
为什么这样说呢？不妨，让我们来分析一下上海市银行业为何要放宽房贷政策。事实
上，受国家宏观调控的影响，上海市楼市出现了明显的调整趋势，房价上涨势头得到遏制。一旦房价上涨预期减弱，那么房地产需求(投资性需求和自住性需求)就会萎缩。受此影响，上海市楼市的交易量直线下降，由此导致了上海银行业的个人房贷业务快速下降，个人新增房贷也大幅下降。因而，银行业从自身的角度出发，由于目前个人房贷业务仍是一块相对信贷质量较高的资产，房贷业务的连续数月下滑，已经对银行业的盈利产生了一定的影响，因而银行业想把这一块个人房贷业务重新做起来。这是银行业放宽个人房贷政策的原因之一。另外，上海楼市经过了近半年的初步调整，坚挺的房价开始松动，房价下跌客观上带动了成交量回升，在一定程度上也释放了房贷风险，而成交量回升被房地产开发商视为楼市回暖的信号。在这种市场前提条件下，银行业开始放弃原来的紧缩房贷政策，放宽房贷政策成了它们的自然选择。除此之外，上海市银行业受到了来自地方政府的政策暗示，如央行上海分行允许各商业银行放宽对老公房贷款的限制，上海市政府再次提高公积金贷款的最高限额等，这些政策的松动信号更是鼓励了上海市银行业敢于突破原来的房贷政策限度。上述三大因素是促成上海市银行业纷纷于近期或暗或明地放宽房贷政策。
但是，就在上海市银行业放宽房贷政策的同时，外管局却要求上海市银行业要严控外资流入上海楼市的通知。在国家宏观调控下，上海市楼市持续调整，导致银行业流向内地房地产开发企业的贷款快速下降，许多房地产开发商急于寻求境外资金的流入来缓解资金缺口，外资也乘机蜂拥而入。根据国家外管局日前首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。如果以上海市为例，这一比例可能还要高一些。尽管央行曾估计，2004年外资流入上海楼市的资金总量约为222亿元人民币，但据路透社透露，2004年约有200亿美元流入了上海市楼市。外资的持续流入，是造成上海楼市(尤其是高档住宅和商业房产)泡沫形成的重要原因之一。我们注意到，尽管宏观调控已使上海楼市出现了调整趋势，但外资流入仍无法得到控制，因而上海市高档住宅价格仍高高在上，在一定程度上对调控上海楼市有负面的突出影响。更为重要的是，在其他投资市场不景气的情况下，投资上海楼市成了外资博取楼市价差和人民币升值的最佳投资工具。如果不及时控制外资持续流入楼市，那么就会对人民币升值产生一定的施压效应。确实，外管局要求上海市银行业严控外资流入楼市是有一定道理的。
这两大信息反映出中央政府与地方政府和银行业之间的博弈仍然没有结束。中央政府从国家利益或经济安全的角度出发，显示了仍然要对楼市继续进行调控。但是，地方政府却从地方利益出发想方设法地要松动房贷政策，由此又给银行业一个不正确的信号，如果银行业紧跟地方政府发出的政策信号，往往容易给市场造成房地产市场回暖的一种错觉，最终会给国家对房地产市场的宏观调控产生反向的负面影响。这是认识上海楼市变化的一个基本背景。
在我们看来，目前上海市银行业放宽房贷政策，对于促进上海楼市回暖的影响有限。因为，反映上海楼市的基本面并没有发生变化，如房价比和售租比等基本指标仍高于上海居民的一般购买力，放宽房贷政策从根本上无法解决这一基本问题。相反，遏制外资对上海楼市的购买力，对于消除上海楼市泡沫有积极的影响，至少可以阻止上海高档住宅价格的上涨趋势，从一个侧面也可以透视出国家继续调控房地产市场的基本政策没有发生根本变化。因而，读解这两则信息可以认识到，上海楼市不会马上结束调整市道，房价下跌仍将是一个基本的变动趋势。
作者：乐嘉春
（来源：上海证券报）
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