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本报记者 谢丽佳
“征收个税不会对北京的二手房市场产生很大的影响。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监在接受中国经济时报记者采访时表示，无论是二手房价格还是交易量，都不会因征收个税产生很大的波动。
中大恒基房地产经纪有限公司副总经理郭杰在接受本报记者采访时也表示，个税征收范围的“收拢”，让大部分二手房得以免征个税，因此，二手房交易市场的整体走势不会出现大幅震荡。
个税征收一波三折
10月7日，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》以下简称《通知》，明确表示将对二手房交易重新强制征收个税，使得个税问题自在今年5月被强调以来，再次成为业内瞩目的焦点。
《通知》规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收，并且业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。税收征管部门要在代开销售不动产发票时，及时征收，并按国家规定的税款入库预算级次缴入国库。根据文件要求，各地要在10月30日前将“房地产税收一体化”的实施方案上报。
“事实上，二手房交易征收个税已经不是什么新概念。”金育松向记者介绍，早在2003年，北京市出台的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中就规定，二手房转让必须缴纳个税。其中，对于家庭惟一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。
由于当时政策倡导拉动内需，推动住房消费，所以并未强制征收个税。今年5月，个税与营业税等税种一并作为国家宏观调控房市的税收新政被强调指出，但并未强制执行，也未给出详细的征收细则，只是从6月开始在北京朝阳区、东城区等个别地区试点征收。为数不菲的个税曾让众多地产经纪公司，在试点区域内的公房交易基本全部搁置，二手房交易一度陷入低迷。
8月中旬出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（以下简称《补充通知》）对已购公房等六类具有保障性的住房在购房时间的认定上有所改变：凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
“如此算来，绝大多数公房的购房时间都在五年之外。这就对构成二手房成交主体之一的已购公房价格影响不大。”金育松和郭杰同时还指出，即使强征个税，对二手商品房交易的影响也有限。
综合个税征收的各项规定，需要缴纳个税的范围划定为：所售房屋的购买时间在5年以内的二手商品房，并且房主在出售房屋前后1年内没有购买另一套房。
“实际上，符合征收条件的商品房数量很少。”两家公司的业务员在接受本报记者采访时均表示，在具体交易的过程中，部分需要缴纳个税的二手商品房还可以通过其他合理费用的名义进行规避。
据记者了解，在《补充通知》出台次日，市场便对此做出了反馈：我爱我家、金诚信、链家、美丽家园等公司的咨询量均较往常增加了20％以上，个别公司甚至达到了50％；同时“央产房”在各公司交易大厅的咨询量也明显增加。
“尽管如此，个税征收还是有一些尚待完善的细节。”金育松指出，个税的征收对象主要是拥有多套房产、通过低买高卖获利的房产投资者。但是，相关规定并未对如“家庭惟一生活用房”等概念给出准确的定义，恐怕在实施效果上会打折扣。还有如合理费用的明细、征收方式的确立（如是否与过户挂钩）等都需要作出具体的政策解释。
市场心理趋于稳定
“二手房市场经历了新政的考验后，消费者的心理逐渐成熟。”郭杰告诉记者，6月份二手房个税征收曾经引起市场的激烈反响。
但从8月份以来，二手房市场已经回暖并逐渐进入稳定期，经过6月、7月起起停停的震荡，消费者的观望情绪已得到释放，政策冲击基本告一段落，市场买卖双方的心理已经有了一定的“免疫力”。
“商品房价格难降也是二手房逐步回暖的一个因素。”金育松指出，一级市场商品房价格并未如众多持币待购的消费者所预期，出现下滑，不少消费者转向购买二手房。
因此，在市场双方心理趋于理智与平和的前提下，征收目标“狭隘”的个税不会掀起波澜。据“链家”统计资料分析，10月份的二手房市场从成交量上来看，并没有像以往那样因政策的影响而明显波动，成交量相比九月中幅上涨16％。
中大恒基市场部统计数据也显示，10月份，全市二手房交易量同比增长28．7％，环比增长12．3％；二手房买卖平均价格5317元／平米，同比增长10．1％，环比上涨1．3％。
市场前景乐观
“来自政策方面的利好直接推动了二手房市场的整体复苏。”中大恒基市场部人士指出，一方面《补充通知》对已购公房等六类首次上市交易的房屋给了免征营业税的优惠，对个税征收给出具体的时间界定，给公房市场带来了利好，极大刺激了公房市场的交易。
另一方面，9月份中国农行下发了《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》，率先松绑二手房贷款业务，使一些资金吃紧的潜在购买力转变为现实购买力，促成了二手房交易量的增长。
而记者从其他两家银行获悉，他们虽然没有像农行那样大张旗鼓地下文，但是随着二手房市场的复苏，在业务调整中也将二手房贷作为重点，甚至还将部分高龄房也作为发放贷款的目标。
此外，郭杰还指出，北京市国土局公布的《北京市2005年度土地供应计划》，明确规定二环内不再新增住宅商品房项目建设用地，二环内购房需求者的目光已开始转移到二手房市场。
他认为，以上几大因素，仍会在一段时间内对二手房市场施以积极影响，同时也给后市的发展带来诸多机遇。
“随着北京城区内土地供应量的日益萎缩，不只是二环内，甚至是三环、四环内的房屋房交易将由二手房代替一手房唱主角。”金育松表示，未来二手房交易在整个住房消费市场当中的作用将逐步凸现，也将日益受到相关政府部门的重视。
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