上海楼市“十月危机”

　　“年内看来是没什么希望了！”上海一家房地产公司的销售主管在谈及今年“最后的行情”时，显得有些颓然。

　　九月、十月，对于房地产市场来说，是个传统的“秋收”季节。然而2005年，上海楼市“失去”了这个季节。开发商年关还钱的财务压力与日俱增，如果不能抓住2005年“最后的机会”，明年第一季度的销售淡季又转眼将至。危机正在一步步逼近。业内人士认为，上 海楼市走出危机的过程会是一场持久战。本报记者张明 摄

　　“九月迷信、十月危机”

　　市场反应：供应洪峰不可阻挡，成交量与新房上市量不成比例，房源越积越多；市场患上了典型的降价“依赖症”，在“刺激——反应”周期中，降价指针“戳一下，行情就动一下，不戳不动。”

　　“在这时候，连降价都不管用。”中星集团的一位销售负责人这样评说眼下上海的楼市行情。

　　中星是上海的一家大型房地产开发企业，前些时，它与另一家大开发商大华，曾因彼此新开的楼盘位置相近而来了一场“价格肉搏”。但最后，结果让两家企业都大失所望。尽管降价的前几天吸引了一些购买者，一轮热潮过后，留下的仍是大片的空房，在蜗牛爬行的销售速度中，进入漫长等待的煎熬期。

　　“如果有人能在年底前帮我完成新推楼盘6成的销售率，我聘他（她）做销售经理；要是能百分之百售出，我让他做副总！”另一家房地产公司的老板充满焦虑地许诺。其实，他知道，这样的许诺是无法兑现的支票，因为假设的前提在现在的行情下，几乎没有成就的可能。

　　五年来，“金九银十”见证了上海房地产市场激情燃烧的历史，成为旺销的代名词。早在今年七、八月份，不少开发商就放出风声：“金九银十”之际会是上海楼市的反弹之时。

　　然而，今夕何夕？“九月迷信”并未能迎来行情“解放”。当下的真实情况是：新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。

　　自9月份第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月份第一周的上市量升至120万平方米。5个多月来捂盘不动的开发商再也坐不住了，新盘上市井喷之势不可挡。与此同时，几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段，普通住宅价格9月份逐周下跌。

　　据官方网站“网上房地产”统计，截至10月27日，全上海可售新房超过1770万平方米。按照日均600套的目前最高成交速度，仅消化存量就得持续11个月。如果考虑新增量，可能还要延长6个月。易居中国房地产研究中心分析师指出，其中南汇、徐汇、黄浦等区的销售压力最大，市场积压的可售量按现在的销售速度，约要3年时间才能消化完。

　　值得注意的是，在上述成交的一手住宅中，尚有大量政策性房源消费“托底”。上半年，上海推出1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。眼下，这两大房源开始大规模投放市场，并被定向消费。而这类政策性房源和纯粹市场房之间，好比是“二板市场”与“主板市场”的关系。在9月份成交的商品房中，动迁房及配套商品房占到23％；截至10月27日，在今年累计成交的1233万平方米的普通住宅中，配套住宅达到448万平方米，占1／3强。

　　10月20日，国家发展和改革委员会、国家统计局发布了70个城市房屋销售价格指数，9月份，上海房价下降了1．2％，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市，继续“领跌全国楼市”。

　　而此前一日，上海市统计局公开的“三季度本市企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数已跌破90点，跌到1999年的“低谷”。

　　四个“囚徒”，三种博弈

　　房地产困局已然形成：买方、卖方、银行甚至政府，都处于“囚徒困境”之中。

　　买方继续看跌观望，根本不买卖方“挤牙膏似的降价试探”的账；而卖方担心“底步究竟在哪里？”，仍不愿看到价格雪崩，还在作殊死较量。在这个房地产困局中，买方、卖方、银行甚至政府，都处于“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。中国指数研究院在10月初上海秋季房展会上的一项调查显示，59％的人认为上海房地产市场将保持房价继续小幅下跌的走势，12％认为上海房价将出现大跌，6％的人认为上海房地产市场仍将保持僵持状态，另有13％的人对上海房地产市场的未来走势说不清楚，只有10％的看涨。由此可见，当前购房者对上海楼市的看空比例之高。分析师张志杰说，这表明购房者的观望态度仍将不减，房价回调的压力在继续放大。

　　在开发商一面，眼下资金链普遍绷紧，融资压力空前。“东风不予周郎便”——这一回与去年明显不同，时间不再站在开发商一边。低迷楼市拖得越久，积累下来的新房越多，开发商的资金压力越大。进入10月，银行已开始催帐。近期，针对房地产企业的大额授信已基本停止；即使在授信额度内的放贷，抵押、担保等方面的限制从严。此前，建行、农行、交行上海分行都曾表示，只愿对年度销量排名前50强的房地产企业贷款。一方面是融资受阻，另一方面支出却提前到来。下半年以来，建筑公司普遍要求开发商在项目进展到一半的时候，须支付30％以上的工程款，水泥等大部分原材料企业则要求带现金提货。而在去年房地产行业火爆时，建材费用全由建筑公司事先垫付，等到项目预售，开发商拿到购房人的钱时，才支付给建筑商。

　　急需资金的房地产企业纷纷寻找出路。除了少部分优质企业能获得海外基金、信托等条件苛刻的援手外，大多数房企只得走非正常渠道：或通过银行居间“委托贷款”，以15％到18％的高额年利率向一些有余钱的国企借贷，有些利率甚至高达30％；或是以内部信托的形式，以支付高收益率为诱饵，向公司内部员工快速融资；或是直接忍痛“割肉”，向外转让部分股份、房产，来换取一定的资金。但他们就是不愿大幅降价，仍在博弈后市，以图硬撑之后，能够“重拾旧山河”。一位评论人士指出：“如此赌徒心态，让人们看到房地产商们对曾经的暴利是如何地不忍放弃。”

　　银行是地产困局中另一“搅局者”。由于房地产市场低迷，被称作是银行“最优资产”的个人房贷额锐减，眼看着一年的任务不能完成，一些银行纷纷松绑个人房贷，贷款成数被提高，利率打折，此前的“君子协定”土崩瓦解。日前，记者从中行、建行、民生等银行的上海分行了解到，一手房个人贷款最高都能申请到8成，而此前是7成封顶。建设银行上海分行的肖先生告诉记者，凡向建行申请贷款年限在5年以上的一手房，只要是总价在100万元或者单价在7000元以下的非高档房，最高可以贷到8成；并且，根据个人信用和还款能力，利率还可优惠，打9折。相比之下，中行上海分行的房贷“松绑”更为彻底：不仅一手普通房最高可以申请8成贷款，总价超过100万元、单价在区域平均房价30％以上的非普通房，最高也能申请7成贷款；就连二手房贷款，只要是1999年后的房子，本地人最高也能贷到8成；外地人贷款，最高可贷7成。浦发银行上海分行则推出“循环信贷”杀手锏，客户在申请住房贷款时，可以用同一套房产作抵押，获得相当于未贷足最高成数部分的授信额度，在贷款期限内循环使用，并且可以自由变更还款方式。换言之，只要不超出授信额度，贷款人可以将已经归还的贷款重新贷出买第二、第三套房。

　　还有政府之手，也依稀见于眼下的楼市博弈图。10月中旬，针对数月来楼市持续低迷，且销售比例锐减的形势，上海市政府有关部门表示，“两个1000万”的建设应该随着房地产市场的变化，在总量上作适当的调整，明年将适当控制上市节奏。所谓“两个1000万”，是上半年上海推出的1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。业内人士普遍认为，“这是个重要信号”，预示着在楼市供大于求的形势下，政府要出手削减“二板市场”对“主板市场”的冲击，以改变供求。

　　显然，在上海楼市困局中，多方博弈的力量增加，变数也就增大了。

　　两年冷周期，降价犹可期？

　　专家预言：上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达2年以上。

　　没有人希望楼市低迷，然而，上海楼市的底部在哪里？

　　一位不愿具名的房地产金融学教授指出，从传统的房地产市场理论上讲，上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达2年以上，要恢复像去年那样的“高速”发展，更是需要恢复数年的元气。“不要轻言上海楼市全面回暖！”他告诫。

　　华东师范大学教授余南平认为，任何一类产品的经济周期出现底部的特征大致有两种，一种是成交的大幅放量，另一种则是长时间的市场萎缩。前一种情况视乎降价程度能否达到市场底线并出现极大的需求量，而后一种则必然要经历两至三年的冷场。当然无论是何种情况，底部的持续时间都将相当漫长，如今，上海楼市仅仅经历6个月的市场遇冷期，这还只是一个短暂的开始。

　　多数人认为，“成也萧何，败也萧何”—市场能否恢复的关键还在于价格。当有人问中原地产主席施永青为什么上海楼市成交量还没有恢复时，这位浸淫

地产界几十年的“老江湖”只是说了一句话，“他们降得还不够多！”

　　眼下，尽管降价的边际效应在递减，价格战失灵的恐惧向开发商袭来，但多数意见认为，要结束楼市疲软的“不应期”，唯有调价，将价格一步调到位。价格是楼市胶着行情的始作俑者，也只有价格才将是暧昧、低迷楼市的终结者。

　　“不管开发商是否心存幻想，价格必须回调。”中国指数研究院（华东）副院长陈晟说，楼盘能否卖得动，关键看

性价比，“只有那些价格、品质都尊重客户的楼盘才有售出的希望。”

　　事实上，目前市场上大凡销售尚可的楼盘，都是那些性价比突破了消费者心理底线的楼盘。譬如9月初，万兆地产率先以“特价房”的方式，在上海南郊七宝地区推出三幢小高层，均价不到7000元/平方米，回落到该项目2004年年初的水平。结果，两天之内销售140余套，回笼资金超过1亿元。综观9月份，上海楼市成交的热点明显集中在降价楼盘。10月上旬的房展会上，被看好的也是“特价楼盘”。

　　“房价，确切地讲是下调的房价，现在是决定成交量的首要因素。降价营销成了撬动市场成交量的一大支点和关键要素。”上海华燕置业策划有限公司副总经理邓伟博士说。

　　买卖双方会接受什么样的价格体系？市场将在什么区间达成均衡？

　　“房价必须有较大幅度的调整。”方方房产工作室主任胡宗亘认为，跟风不只是消费者的专利，开发商也会如此，当市场上多数开发商都采取这种行为时，必将把价格降到更低。

　　邓伟告诫，一旦降价的示范效应疲软，后来者也许只能品味“先降主动，后降被动”的滋味。中国指数研究院分析师陈晟为，在收支双向挤压下，今年年底、明年第一季度，开发商的资金压力将达到最高点，届时新的降价波将不可避免；开发商不得不迎合市场，最终让“房价回落到去年9月份的水平。”他甚至还断言，“利润率不降低、楼市不进入理性状态，

宏观调控就不会停止。开发商一定要有这样的意识。”

　　业内人士认为，上海楼市走出危机的过程会是一场持久战。

　　作者：徐寿松

　　（来源：经济参考报）