房交会调查详解市场大势

　　在2005天津秋季房交会上，本报联合专业房地产顾问机构中原物业，在房交会现场对购房者进行了购房需求问卷调查，这份全面反映楼市需求风向的报告已新鲜出炉。报告通过对参会者消费心理、购房目的、购买能力等方面的详细了解、分类统计，对消费者的消费特征作出分析说明，以期及时测定房地产市场需求的变化趋向，把握未来房地产市场走向。大势宏观调控影响显现但对购房心理影响不大

　　今年上半年，按照建设部等七部委通知，天津市明确了普通商品房的标准：建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积以国家规定的120平方米为标准上浮20％；普通住宅价格按照市区土地10级地段划分，平均交易价格标准分别从1级土地的6100元/平方米至10级土地3200元/平方米不等；别墅类住房不得列入普通商品住房。普通住宅与非普通住宅在完税标准上将有差别。

　　但是，通过调研发现，有65%的购房者对此标准完全不知道，完全清楚的仅占3%，而知道这一标准的购房者购房时也大多不把其作为主要因素考虑。与消费者需求主力及目前市场供应情况相比，该标准制定比较宽松，对绝大多数购房者不构成实际影响。

　　今年7月底，

人民币汇率小升2%，一时间各媒体对由此对未来

房价走势的影响分析甚多。但对购房者的分析表明，百姓对汇率问题并不关心，而认为由此会带来房价下跌的仅占8%。

　　虽然经过宏观调控，天津市的房价已趋于平稳，但谈及对未来走势的判断时，约有三分之一的被访者分别选择了走势平稳或全部上升，仍有15%被访者认为房价将全面下跌，显示出购房者对未来房价仍有担忧。由于各类因素的限制，供需双方在房价上的博弈还将继续。价格购房者承受能力提高但已接近极限

　　随着住宅市场单价的一路走高，天津市内住宅市场上单价4000元/平方米以下的项目逐渐销声匿迹。受供应引导，购房者对商品房单价的心理承受底线也随之上升。自2003年秋季房交会以来，心理承受价位在4000元/平方米以下的样本比例明显下降，由2003年秋季房交会时的98％下降到目前的47.4％；4000元/平方米以上的样本比例稳步提高，由2003年秋季房交会时的2％上升到目前的52.6％。

　　但是调查显示，秋季房交会中4000元/平方米以上的承受比例与春季房交会持平，一方面，这与今年房价波动不大有关；另一方面，也说明目前的市场单价已达到市民的承受极限。

　　总价的提升同样引导了消费者价格承受理念的变化。但是，与单价承受能力相比，总价承受底限的上升幅度明显趋缓，为适应飞速上升的单价，购房者在选择时更多地牺牲了居住品质，而上升幅度平缓也说明已接近购房者的接受极限。同时，本届房交会在总价40万至50万元住宅需求比重匀速上升的同时（由2005年春季房交会的59％上升到目前的63.7％），对50万元以上住宅需求比例由2005年春季房交会的19.5％下降到目前的14.7％，这也证明通过前一段时间的释放，高端需求比例有所下降，未来市场需求将以中端产品为主。产品

户型选择波澜不惊产品综合品质更受重视

　　传统上，天津市购房者对多层产品青睐有加，但是，随着城市土地供应的紧张，地价上扬趋势明显，市内项目中小高层、高层产品的比例越来越大，市民对类似产品的接受程度也呈现出明显上扬趋势。统计表明，自2003年起，市民对多层产品的需求逐年萎缩，已由最初的89％下降到目前的54.5％，而对高层、小高层的需求则稳步上升，由最初的3％上升到目前的34.7％，体现出市场供应对需求的明显引导作用。

　　户型选择上依旧波澜不惊，虽然房价一路走高，但能够保证基本生活分割的两居室户型仍是大多数购房者的选择。但是，随着房价的走高，虽然二室仍是购房者的选择重点，但对面积的需求明显缩小。以今年秋季房交会为例，二室中选择76至90平方米最多，达到了选择二室总人数的36%，选择61至75平方米的人数也占了选择二室样本量的15%。三室中，选择105至120平方米小三室的人数也占了32%以上。可见随着单价的上升，在保证功能分区的同时缩减户室面积以缩减总价已成为购房者的主要考虑方向。而很多项目也顺应此种需求推出类似产品，如水语花城、假日风景推出110平方米左右的小三室，华门明筑推出80多平方米的小两室。

　　从历次调研情况看，消费者在购房时对质量、配套、交通、户型、价格、位置等因素平均综合考虑，没有特别突出的考虑。这说明购房者更注重产品综合品质，对单项要求变动不大。因此，开发商在项目开发时应该综合考虑各方面因素，根据自身不同状况提升产品的性价比。地段南开河西依然抢手跨区域流动开始加速

　　近三年房交会调研中，对河西、南开项目的需求一直高居前列，南开区的需求长期保持在30%左右，而对河西区住房的需求目前虽然有所萎缩，但也在30%以上。虽然其中有房交会参加人群中河西、南开两区人更多的原因，但仍可证明两区优越的自然、人文环境对购房者的强烈吸引。河北、红桥两区由于供应量相对较少，并且环境相对较差，因此长期以来选择该区域居住的购房者数量一直较少。而和平区因为商品房售价一直较高，所以尽管地理位置较佳且配套完善，但普通购房者依旧较少问津。

　　值得注意的是，近三年来，市民对郊县房地产市场的关注呈现出上升势头，尤其是今年秋季房交会选择郊县购房的人群较春季上升到76%，市场中也涌现出假日风景、洛卡小镇、水语花城、玛歌庄园、朗钜天域、山倾城等郊县项目。一方面，市中心房价的居高不下迫使市民外迁，另一方面，随着郊区尤其是城市近郊大盘的不断涌现，加之地铁、教育医疗等配套设施的不断完善，郊区项目与市中心项目在配套上的距离不断缩小，也引导了市民选择郊区项目。

　　虽然目前天津楼市已经出现了向郊区扩散的趋势，但这种趋势很微弱，购房者在选择时，除普遍购买原居住区域内项目外，外流方向仍以环境更好的南开、河西区为主。在近郊大盘纷纷涌现的供应前景下，开发商仍应加强改善近郊大盘的生活便利性，并突出价格、自然环境等优势，提升产品性价比，适应市场需求。