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新华社记者徐寿松
中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”业内分析人士认为,这一建议如果实行,将对房地产市场产生重大影响:对于开发商意味着重新洗牌,对于银行业意味着舒缓金融风险积淀,对于买房人则意味着缩短贷款压力,减少非市场风险;而对于宏观经济而言,可能意味着房地产固定资产投资回落,楼市供求关
系起新的变化。
淘汰“虾米”留下“大鳄”
建议影响首当其冲的将是房地产开发商。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌,一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局,中等开发商也将发生整合,实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。
长期以来,房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。
房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响:一是房地产开发企业鱼龙混杂,仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家;二是因为投入的自有资金少,开发商回笼资金的压力不够大,倾向于“时间换金钱”,将房价越拉越高。一位业内人士说:“在楼市火爆的时候,开发商只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道,成本收回了,就可以慢慢玩的,房价怎会不越卖越高?”
而一旦改期房销售为现房销售,对开发商的自有资金要求将空前提高,现有格局会随之改变:开发商群体将发生整合,淘汰“虾米”,留下“大鳄”。
有效缓解金融风险
央行报告指出,2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上,较往年仍有所提高;“房地产开发商贷款质量较差,农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上,工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”开发商在追逐暴利中,将银子装进口袋,把风险留给银行。
当开发商只能卖现房不能预售期房时,其资金成本,尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款,去完成房屋的建设、配套;银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。
对消费者是重大利好
缩短贷款压力,减少期房风险。在预售制下,购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月)付款,白白为开发商融资埋单。通常情况下,从预售到正式交房尚有一年左右的时间差,这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下,却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用,而开发商却可以不付、少付成本,使用购房人的购房款去完成后续工程,大吃“免费午餐”。在现行利率标准下,以一套按揭50万元的期房为例,购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下,这笔钱被开发商合法地“榨取”了。
此外,预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。预售房时,购房人只能看到房屋的主体框架,具体配套、细节只能看模型想象。开发商往往利用这一模糊期,对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺,有的甚至修改规划,导致纠纷不断。买房人因为信息不对称,总是处于劣势地位。而一旦改为现房销售,这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的10个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。
网络编辑：李亚敏
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