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本报讯（记者耿彩琴）一份用时一年撰写的行业分析报告揭示了当前房地产资金来源、房价泡沫和房贷趋势等焦点问题。央行昨天首度发布《2004中国房地产金融报告》，这份报告说，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。在预警了“假按揭”风险的同时，央行表示，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
银行资金支撑地产业
大把银行资金支撑了房地产。央行房地产金融分析小组昨天表示，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
部分地区市场过热
而当前的房地产信贷风险显然引起了央行的注意。央行表示，部分地区房地产市场过热，存在市场风险。2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。央行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%。
假按揭乃风险源头
不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款，这种“假按揭”已经引起了央行的注意，“假按揭”甚至已成为个人住房贷款最主要的风险源头。
据工行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。央行点出，假按揭发生的原因有的是不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
居民房贷潜力巨大
“房地产贷款存在风险。”央行明确表示。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，而另一方面，个人按揭贷款也可能出现风险，央行认为，随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响。
但央行昨天的报告并未传达出限制个人房贷的信号。相反，央行表示，我国居民个人住房贷的增长潜力巨大。报告援引央行调查统计司的数字说，我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。
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