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本报记者 李慧莲 见习记者 孙东辉
“对于中国经济当前稳定和中长期发展来讲，可以说是成也房地产，败也房地产。”国务院发展研究中心副主任谢伏瞻在7月23日至24日于北京举行2005“中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，这样表述房地产业对国家宏观调控的重要性。
与会的多数专家与谢伏瞻的观点一致。他们认为，下半年，房地产调控是宏观调控的重中之重，房地产调控要处理好怎么样解决保护合理需求和抑制投资需求的关系，处理好全局和局部的关系，把握好房地产业的调控和其他调控的关系；要合理运用房地产金融政策来推动调控，促进房地产健康发展。人民币汇率变化可能导致境外热钱加速投入房产业，但热钱继续投资对房地产业构不成根本威胁，对我国以后的房地产调控政策的落实也无根本大碍。
宏观调控成败皆取决于房地产
谢伏瞻这样解释他的宏观调控成败取决于房地产的说法：“房地产业能够正常发展，经济就可能保持一个比较正常运行的态势；房地产业出现过热经济就会过热；房地产业出现萧条，经济就会出现大幅度下降，就会出现问题。所以房地产业的调控，在整个宏观调控当中具有非常关键的地位。”
那么，房地产业在下半年该如何调控呢？与会专家们认为，不再出台新的房地产政策，着重于已有房地产调控政策的落实是下半年政府工作的着力点。
谢伏瞻认为，落实房地产调控政策，对房地产的调控要处理好三方面的关系，一是解决好保护合理需求和抑制投资需求的关系。调控房地产不是像一些媒体、专家讲的房地产价格必须降50％，必须让它增速完全降下来，调控的根本目的是要维护房地产业健康发展，是要有效地抑制房地产的投机，规避金融风险，同时抑制房地产投机，保护合理的、正常的房地产需求。
“你不能把洗澡水和孩子一起泼出去，也不能放着不动，而要把泡沫挤出去。”谢伏瞻说。
二是要处理好全局和局部的关系。谢伏瞻认为，从2002年底经济增长进入新的增长上升通道之后，各个地方出现程度不同的房地产过热的问题。从总体上来看，房地产过热主要集中在长三角地区和部分省会城市，但这些地区在过热时间的起点及过热持续时间长短不同，把握调控政策时，要区分对待，不能搞一刀切。另外，房地产业从结构上来讲，现在是中低档房地产总量不够，并存在高档房地产、别墅、高档写字楼发展的速度过快、标准过高的情况。“总体来讲就是需要调控挤出泡沫，但是有地方问题严重的药要下得多一点大一点；有的地方情况没有那么严重的，确实要因地制宜，无论从政策的制定，还是从政策的执行上都需要恰当把握。”
中国人民银行副行长吴晓灵也表示，房地产上调控上应控制土地的用途，完善商品供应结构，政府应该加大普通商品房的供应，确保房屋供应结构合理。
第三点要把握好房地产业的调控和其他调控的关系。谢伏瞻认为，房地产业是整个矛盾的焦点，在很大程度上与资本市场不发达有关系。
“老百姓有钱干什么，买股票股票赔，存银行利率低。第二个由于汇率的估价也不合理，很多外资看好人民币可能要升值，就把他的外币资产变换成用人民币核算的资产，拿什么最合适？——房地产。所以长三角地区很多外资就做了这样的变换，这也是推动房地产过热很重要的因素，所以这个意义来讲，解决房地产业自身问题的时候，需要其他政策的配套，需要其他的改革来配套。”谢伏瞻说，土地政策也存在问题。房地产发展那么快，与地方政府很大程度上经营土地、经营城市的策略有关。这与财政体制、土地制度都有关系，所以调控房地产不能简单就房地产论房地产，而应该理顺房地产和其他改革之间的关系，通过根本上解决房地产过热的问题来抑制房地产过热。
基于房地产业对宏观调控的重要性，建设部政策研究中心主任陈淮在发言中建议，国家政策的基本取向应该是两个“坚定不移”：继续坚定不移地把中央对房地产市场的调控政策落到实处，不会半途而废。第二，坚定不移地继续支持房地产业作为国民经济的支柱产业，促进其健康发展。
金融政策助力调控政策实施
“房地产业是整个矛盾的焦点，不仅仅只是自身的问题，在很大程度上与资本市场不发达有关系。”谢伏瞻的这句话使金融管理部门对房地产的重要性凸显出来。
但吴晓灵说，房地产业的兴衰并不是掌握在政府主管部门手里。“这一轮的经济过热其实就是基础设施和城市建设规模过大，带动了钢铁、水泥等等的过热发展。出于呵护房地产业的目的，政府始终没有点透这一点。但是房地产业实在让人伤心，并没有约束自己。这才有了今年以来政府出台调控房地产的许多政策。希望得到社会各界的理解、认可、配合。”她提醒那些房地产商，在市场经济条件下要想打造一个百年老店就不要追求暴利，要追求适度利润，好好为你的客户服务，客户是你的上帝，客户能够造就你这个百年老店。
当然，从央行角度，可以运用房地产金融政策，促进房地产健康发展。吴晓灵说，房地产之所以有今天跟中央银行当初监管的时候推出一系列房地产政策有关，如优惠利率房地产按揭贷款，增加房地产贷款的投入，增加房地产开发商的投入等。后来为了规范信贷行为，出台了一系列的文件，特别是今年3月17号的文件，把房地产住房抵押贷款的利率回归到正常的水平，目的就是要让消费者增强资金价格风险的意识要适度消费，另外让商业银行根据风险确定利率和首付比例，增强风险防范的能力。
对于遏制房地产商的投机行为，吴晓灵表示，投资和投机难以区分，只要信贷上不给投资过度的支持，就很难形成投机。银行在交易、转手等环节给予适当的控制对遏制过度投机有利。
吴晓灵认为，在合理的房地产金融政策下，调整需求和供应结构，在供给和需求相对合理的情况下形成均衡价格，同时要落实国家的产业政策推动节约型社会的建立，政府所要调控是那些不合理的过度价格。
“在实施房地产调控政策，控制房地产对信贷的过度依赖的同时，应让房地产企业有直接融资的渠道。”吴晓灵认为，我们应该发展多层次的资本市场和发展完善房地产信托，只有完善房地产企业的长期融资渠道，才能形成租售并举的住房市场，才能最终促使房地产健康发展。
热钱继续投入房地产
对调控政策实施无根本大碍
21日宣布的人民币升值2％对抑制整个房地产业的过热及抑制热钱投机房地产将会带来何种影响，也成为论坛上一个不大不小的热点。
在建设部政策研究中心主任陈淮发言结束后，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松向他“发难”：在人民币升值启动以后有一个比较强烈的升值预期，前一段时间打下去的房地产泡沫会不会重新抬头？
陈淮回答：由于汇率和利率变化，境内外汇有可能加速投入房产业，但并不构成根本威胁，对以后的房地产政策调控也无根本大碍。
“不要夸大金融这方面的力量。”陈淮认为，汇率和利率变化导致日本房地产泡沫的命题是个假命题。在上世纪80年代日本资本出现大量过剩，这种情况下金融变化才会对实物资产产生影响。中国远没到资本过剩的阶段，只是一定的相对过剩，一方面中国有相当多的地区、领域迫切需要资本投入，把钱、货币转化为资本，另一方面金融系统的低效率和市场低效率，这些决定了将房地产有泡沫还是没有泡沫简单归结为利率的高低、汇率的变化是不正确的。
“国外资金一旦看到人民币启动升值的阀门，加速涌入中国的冲动肯定存在，但我个人认为，到现在为止中国的金融管制系统还是有效的。少量的也许有合法通过借外债的方式，通过晚购早支的方式进入中国房地产，并不构成对中国房地产业根本性的威胁，除非开放资本外汇自由流动。”陈淮说。
对于当前人民币升值2％对房地产调控政策的影响，陈淮认为“这是很高明的调整，是让投机商们感到难受的升值”。因为一方面人民币升值的预期确实实现了，另一方面升值2％又使房地产投机者无法套现退出，他们退出后除了交易成本和资金转移的成本还会亏本。
陈淮说：“房地产调控不会有所谓的救市的政策，如果开发商经不住宏观调控和其他供求关系变化的考验，在市场面前趋于败势，就只好自己解决。”
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