|
7月21日央行宣布我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，7月21日起，人民币对美元升值2％，即1美元对8.11元人民币。之前，市场普遍认为房地产行业受惠最大，且二级市场上的反应也佐证了这一点。上周五，A、B股房地产板块涨幅高达5.47%，为当日涨幅最大的板块，其中莱茵置业、万科B涨停，陆家B、外高B、金地集团、金桥B、新城B、中华企业等涨幅均超过7%。以一周涨幅计，深深房A高居榜首，上涨22.18%，深长城A、招商地产涨幅超过15%，此外还有ST兴业、亿城股份、先锋股份、金
地集团、金融街等涨幅超过10%。那么，升值将对房地产行业和房地产股带来什么影响呢？我们应该采取什么操作策略来应对可能已经出现的机会呢？
房地产的价格变动主要受到供求关系的影响，土地供给、国民经济增长、城市化、消费结构变化等因素是影响房地产业发展的重要内在因素，但外在因素例如政策变动也会对房地产价格波动产生较为明显的影响。根据以往经验，升值对国内房地产行业会产生积极作用，升值将全面提升国内地产资产价值，特别是当外资预期人民币进入升值周期时，热钱将持续流入房地产市场。但如果出现过度投机的情况，最终又可能对房地产行业形成伤害，日本就是典型的例子。
对于上市公司来说，在二级市场上的最终定价取决于该企业的竞争力和成长性。升值无疑会对房地产行业及上市公司所产生作用，但对于缺乏竞争力的企业，这种作用更多将体现在题材而非业绩方面，在二级市场上，这类个股面临的上涨机会也是短期或波段性的。即便以题材而言，一线股的机会也远远大于其他品种，因为如果进行价值重估的话，资产规模的大小也是根本因素，缺乏土地储备的企业除了得到题材溢价之外，其资产很难真正提升价值。
厚土机构董事局主席林少洲表示，香港房地产企业基本上都是上市公司，其投资价值最重要的一项指标就是看土地储备及其储备质量，新鸿基股价长期以来一直很高，很重要的一个原因就在于它的土地储备面很大，而且成本很低，土地储备多，成本低，是导致其利润率极高的重要因素。只看财务报表，100亿的销售额能实现利润50亿，似乎香港地产市场非常暴利，其中奥妙就在土地储备上，对新鸿基来说，它的土地是十年甚至二十年以前买下储备的，新鸿基之所以能一直当香港地产老大，就在于它的土地储备操作周期很长。
再来看A、B股房地产上市公司的情况，万科是房地产上市公司中的蓝筹典范，从1984年成立至2004年，主营业务收入从5800万到76.67亿，增长132倍，净利润从500万到8.78亿，增长176倍，自上市后到2004年，万科主营业务收入复合增长率达25%，净利润复合增长率达31%，公司的土地储备一直稳步增长，年平均增长率为44%，高于主营业务收入的增幅，2004年底，公司土地储备为844万平方米，2005年预计将超过1000万平方米。招商地产在深圳的土地储备按现在的规划,其建筑面积约120万多平方米，与此同时，公司还在上海、北京、重庆和广州等地购置土地，已支付地价的土地储备达300万平方米，且在漳州有土地5平方公里（按权益算），据测算，至目前为止，该公司实际土地储备有900万平方米建筑面积，能满足公司5年以上快速增长的需要。此外，中华企业在上海、苏州、重庆三个城市拥有大量的土地储备，除了正在建设的以及规划的200万平方米的地块外，在上海的崇明岛和南汇还有1.4万亩的土地储备，并对这部分土地支付了50%的出让金。
在上周的行情中，房地产板块中涨幅居第一梯队的包括了两类个股，一类是万科、金融街、金地集团、招商地产等质优股，一类是深深房、ST兴业、天房发展、莱茵置业等超跌股。我们建议中长期继续关注第一类个股，并可将房地产类资产配置向其转移，对于超跌股，主要以逢高套利为操作策略，当然，也不能一概而论，如中华企业、银基发展等有一定土地储备或业绩增长较为可靠的品种也有机会。
（何克）
(观宇/编制)
| 
