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1、规模VS效率
记者：商业地产在我国的发展非常特殊，从2003年就直线起飞，而到今天仍有很多问题是值得探讨的。例如，商业地产究竟重在规模还是重在经营效率呢？郭增利(中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长)：种种问题令我们发现，经营效率比发展规模更重要！因为市场不是固化的，市场是变化的，消费心理也是变化的，
所以成功的购物中心和商业地产必须要根据市场和消费的变化及时并且有能力做出租户结构、品牌结构和竞争策略的调整，只有具备这种主动权和应变能力，购物中心和商业地产的高效经营才能成为可能。这就是保证购物中心经营效率的关键所在。但经营效率也同时受到四个方面的约束。我们可以对未来一段时间商业地产趋势作出分析：规模必须以保证效率为前提，只有具备良好的经营效率才能提升项目的竞争能力和生存能力，所以提升经营效率、控制项目规模将成为商业地产今后一段时间的发展趋势。
2、挑战VS机遇
记者：您能简单谈谈商业房地产目前所面临的一些挑战和机遇吗？郭增利：零售商的扩张确实需要适量的、适用的商业地产项目给予支撑，但这并不意味着商业地产一定会供不应求，商家需求与商业地产产品的对接有效性决定着商业地产能够实际投入使用的有效量，空置率将进一步在高位徘徊，这是目前也是将来会面临的一个主要挑战。再有，商业地产项目将面临分化，并主要围绕“资金”展开。分化的直接表现是：大多数需要资金的项目难以被支持，而资金同样难以发现有合作价值和机会的项目，或者找到了项目而其业主又不想与资金合作。但是，纵然面临种种挑战，商业地产的发展会随着金融业开放，遇到继零售业开放和快速扩张之后的又一个大的契机。因为目前境外资金试水中国商业地产依然停留在个性层面，暂时难以对全行业产生大的影响，而金融业的开放将使得境外金融机构更方便地取得现金流并大规模进入地产领域，时间大致从2006年底到2007年。部分成长性良好的商业地产项目将进入到实质性合作乃至并购阶段，而一部分缺乏竞争力的商业地产项目将被极低廉的价格收购。同时，投资渠道的狭窄，依然迫使银行和中小投资者忙于寻找投资通路，商业地产项目仍然会在逐步的理智中继续被银行和中小投资者所关注。
3、短期赢利VS长远效益
记者：中国的商业地产属于一种“跨越式起步与专业化程度偏低”的状态，这种状态加剧了短期赢利模式的社会和经济危害，没考虑到商圈。例如服务商圈可达100公里或者50公里，那么有否在100公里内作调查呢？里面有否百货店、娱乐业种？等等。您怎样看待这一问题？郭增利：中国目前的的商业房地产还停留在经营效率低、规模与结构性偏差、专业化高度不足的阶段。事实上，国内大卖场、超市、大百货专业化不多，业态组合也非常单一；除此之外，追求短期赢利的模式与商业不动产的真正价值以及开发目标也相背离。乌克兰、韩国、马来西亚目前都是走这种短期盈利的模式，而且比中国有效得多，中国需要寻找一条适合自己发展的盈利模式才是长远之计；另外，“模块化”开发思维严重制约了商业地产的正常发展，这是放弃了统一规划和开发程序的非专业化操作；商业地产发展机遇的客观存在使不少发展商迷失方向，也使行业政策陷入两难境地。金融政策的缺位使得商业地产缺乏资金筹集的有效渠道。记者：那您认为怎样才能高效经营商业地产并取得长远效益呢？郭增利：首先必须加大商业地产产品的市场适用性、零售商的认可度以及对零售商实际经营的推动力；其次要注重开发环节与后期管理的完全对称性和资产价值的提升能力和作用，尤其要注意经营效率与合理规模之间的协调关系，避免大体量＝大收益，大规模＝高效率的错觉；还要提升对定位、规划、招商和管理全程控制的专业能力，提高资产管理技术水平，加强资金实力和专业实力的融合。这些都会成为商业地产项目高效经营的取决因素。
4、市场发展VS人才培养
记者：而随着商业地产的发展，培养此类人才的学校会否成为热点？郭增利：对高度专业人才的培养是很难的，因为商业地产在全世界都有不同的模式，存在着高度专业的差异化，一种模式不可能在任何一个国家行得通，所以不可能培养那种万能的专业人才，但可以培养具备基础知识的人才。今年6月，我们把国际沟通协会在美国做的案例拿到中国后，发现是很难与中国接轨，产生效用，主要还是由于国情不同，所以必须是结合本国的情况，首先要在本国内首先成为行业理论，而我国目前连商业地产与购物中心还区分不出来，从而难以成为行业，那么培养行业的专业人才也就不见容易了。记者 梁仪(观宇/编制)（来源：金羊网）
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