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见习记者 章剑锋
现在的中关村是个什么概念？楼越建越高、越密，工地越摊越多、越大，开发商蜂拥而至。
“的确是这样，现在的中关村，事实上就是一个房地产市场。”北京虎杰投资顾问有
限公司首席分析师张寅日前对中国经济时报记者这样表示。他认为，现在的中关村，与北京乃至全国的其他区域一样，试图借房地产、物业的发展来带动整个区位升值。中关村这个中国高科技最密集地带，房地产开发后来居上，很可能取代一直处于龙头地位的ＩＴ产业，使它进入一个由商铺和写字楼构成的租赁时代。
中关村的胃口
每当入夜，北京西直门立交桥北侧便有三座晶莹剔透的连体建筑被同时点亮，蓝水晶一样的光泽刺透建筑体，照亮了整个西直门地带。
这座以国际甲级写字楼和高档商业为主、总投资29亿元的建筑，被其开发企业北京金融街建设公司冠名为“西环广场”，并抹上了“财富力量，标志西环”的宏大色彩，而且它还是一座被赋予了中关村色彩的写字楼。
“隶属于中关村科技园区德胜科技园的西环广场，享有与中关村科技园区同等的税收优惠政策，入驻企业可充分享受国家为促进园区高新技术企业发展所给予的特殊优惠。”金融街公司的工作人员这样介绍。
不仅如此，由于位处国家级可持续发展实验区，北京西城区政府为支持高新技术产业在西直门楼与楼之间发展，还出台了《关于落实中关村科技园区政策，促进德胜科技园高新技术产业发展的若干规定》，进一步保障高新技术企业在此落地生根的后发优势。
一位人士指出，中关村像一只有魔力的手，一座简单的建筑被他抚摸后，将呈现出光环和价值。西城区辖下的西直门地带，现在遇到极好机遇，所有物业都顶着一块中关村科技园区德胜科技园的招牌，价位必定攀涨，房地产市场将扶摇直上，西直门商圈会成为一个楼市标杆。
“西直门交通枢纽的设计客流量每天达36万人次，西环广场在这个背景下出现，既有经济方面的功能，也具有社会发展上的功能。”金融街公司总经理黄旭明在西环广场开盘仪式上说。
而西城区政府相关负责人在视察时更强调，位置得天独厚的西直门是中关村的东南门户，西环广场落在这个交通枢纽上，正面临一个历史性的机会。
“西直门以前不繁华，都是一些低矮建筑，没有商业氛围，今天会是一个很好的发展机会。”黄旭明认为。西直门被纳入了中关村园区的范围，继而被工地、铲车、搅拌机、脚手架和卡车包围，正成就一大批房地产企业的梦想。
中关村的胃口从来没有囿于海淀一隅，在此之前，当他将手伸入数十公里以外的西南四环，丰台转眼成了中关村的另一个园区。丰台科技园在其科技产业并未出现成果之前，伴随总部基地计划的启动，造城运动业已展开。
“中关村这块品牌不断地为北京创造着区域升值的机会，而区域经济升值的实质，是房地产业落地生花。中关村没有给他们带去技术，带去的是写字楼和商铺的买卖。”一位供职于投资公司的人士这样表述他对于中关村的认知。
在中关村内，这种情况更加凸现出来。首创置业位于家乐福卖场的项目“新中关”，声称别人造城他们造“关”。而中关村南大街、毗邻国家图书馆的数万平米土地正在圈而待发，并极不谦虚地标示自己为“中关村新地标”。
此外，在旧有写字楼群间，新楼见缝插针遍地开花，商铺和写字楼招租与买卖的广告比比皆是。此前一度被指为电子大卖场的中关村，现在已成为房地产生产基地。
78岁高龄的中国科学院院士及理论物理所研究员何祚庥先生，50年前就随同中科院原子能研究所一道入驻中关村，何院士对本报记者说，“中关村现在是个宝地，50年前我们到中关村去，那时候中关村是个什么样子？一片荒凉啊！孤伶伶的。当时中国科学院原子能研究所盖了一栋大楼，按现在的眼光看是小楼，后来地球物理所在边上盖了座楼，相关学术机构也往那里迁，那就是中关村，哪有现在密密麻麻的房子？50年一过，现在的中关村连树都看不到几行了。”
“失身”还是失真？
中关村已经失去初创年代的那份单纯。
它力图扩大村企集群效应，吸引外部企业进入，在不断更新各项招商引资的政策、税收等软性设施之外，也对外部硬件进行更换改造，要有好的写字楼、好的商铺、好的交通，结果“做出了一个熙熙攘攘的大超市环境。”张寅说。
在此情况下，凭借高新技术产业的美名和明显优越的地理区位，中关村物业的价值得到了充分提升。
北京大学经济学院副院长曹和平接受记者访问时，提起一些公司在创业之初租赁中关村办公物业时的艰难，他说，中关村在升值，一个十来平米不到的办公室，租金就达到了上千元价位，一些中小企业根本无法承受。
北京一位出租车司机在记者打车间隙说及房价，一语当先提起中关村，这位五十岁开外的师傅在华灯初上的夜幕下感叹说，中关村南区的房价已经达到了一万元以上。心动之下，这位师傅将自己位于中关村腹地仅有的一套四十多平米住宅以高价出租，自己则搬到了郊外。
在中关村土生土长的联想，并不安于他做惯了的ＩＴ业，在生产了手机之后，组建了一支房地产团队。这支团队在此之前并不为人知悉，只是在过去一年宏观调控的背景下，择机浮出了水面。
“朝阳有个ＣＢＤ，海淀有个中关村，东南、西北都在下大力气搞房地产。但什么都想有，最后可能什么都没有。”北京虎杰投资顾问有限公司首席分析师张寅说，“中关村一味要与ＣＢＤ比，ＣＢＤ毕竟定位明晰了。中关村放弃了自己的产业优势，最后很可能搞成一个四不像。”
张寅指称中关村的定位存在问题，想在现有产业构成上转移发展，然而房地产并不像ＩＴ一样可以倒买倒卖，更无法连锁经营，中关村陷入一种混杂局面。
“中关村有点像过去的秀水街，叫卖声四起，一片杂乱。”张寅描述说。
写字楼泡沫说
一年前，中关村作为一个电子大卖场和生产基地，所有ＩＴ产品都在竞相杀价；一年之后，中关村里打响了另一场“战役”，中关村不再是ＩＴ产品的必争之地，写字楼正在这里“开战”。
7月之前就出了一条新闻：中关村里一些写字楼出现了价位暴跌现象，一个号称甲级精装的写字楼项目，租金可以由中关村通常的平均4元市价下挫到1．9元每平米一天，且包含物业管理费。
7月13日，通过这个项目的租售热线，项目内部人士证实，低价写字楼目前已经全部入驻，他们已经推出了2．8元每平米的新价位，而这个价位，依然为中关村内写字楼价的历史新低。
有“村”内人士警告说，这将连累其他写字楼，搞不好会出现租金崩盘。张寅则认为崩盘的可能性不大，倒是投资人受到了极大的打击。
张说，中关村定位类似于ＣＢＤ，要经营房地产，必然走高端路线。但高价位与企业负担水平显然是脱节的，必然拉开与多数小企业的价位预期。写字楼租金暴跌也就不足为奇了。
事实上，中关村直到目前为止还不存在写字楼租金暴跌现象。在传闻暴跌的中关村数字物流港，其招商部一位工作人员告诉记者，无论是1．9元还是2．8元，都只是一个起步价，而这个价格之所以出现在诸多媒体上，乃是出于宣传的需要。果然，当天下午，招商部就先后有几拨儿中小客户前来拜访。但所谓的低租价，只限于十层的某几套朝向、设施不好的户型。招商部相关接待人员拒绝透露缘何将租金起步价压得如此之低。
而在此前，一位媒体同仁听记者转述写字楼租金暴跌的消息时，表示了怀疑，她说，前些时候还说中关村就靠房地产拉动发展了，写字楼租金怎么会暴跌？除非市场放量太大引起了空置。
中大恒基此后提供给记者一份数据，称市场上不可避免会存在空置，从2003年到2005年底，中关村地区的写字楼总体供应量将达到250万平米，“新增面积80万平米左右，新增需求量50－60万平米。”
尽管供大于求，但中关村的写字楼出售与租金价格目前仍没有回头迹象，去年一年延续至今的知名企业回迁中关村，致使中关村地区的写字楼大部分回暖。据中大恒基统计，2005年第一季度中关村写字楼出售均价比去年第四季度上涨了8．51％，租金价格上涨了4．9％，某些项目的售价卖到了8万元一平米，而租金则更以28美元月计。
这种势头让许多卖家开始盘算，一些项目从专售调整为租售并举。开发商们则认为，中关村区域的写字楼价只涨不跌，租金收益丰厚且能迅速套现，对缓解开发商的资金压力比较有利。
业界人士观点认为，一个低租金可以窥视出有多少梦想进入中关村的企业，也影射出中关村写字楼市场的后座之力，而当前的一些项目，低价位只是一个吸引客户的借口，真正的价格大战，应该还在后头。
随着地铁四号线2008年前全线贯通，中关村交通设施进一步完善，这里有可能成为企业的首选地。所以在一些开发商看来，中关村市场远未饱和，招商引资的进度加快，写字楼的面积不断递增。
但在张寅看来，前景未必可观，“谁会愿意去那种熙熙攘攘的超市环境呢？现在企业注重的是投资效益，中关村越来越失去他的本真，连一个堪称优质的电子城都没有，杂乱无序，进去了有什么意义呢？”
张寅说，中关村以中小企业占主导，凭这些企业的实力，很难享用每平米一天高达5元支出且不含物业费的高档写字楼，高档物业多，企业无法承受。而随着写字楼放量越来越多，空置率必然也随之增加，最终依然会是一场更趋直接的价格战。
张寅警告称，中关村从一个电子卖场向建筑工地转变，使中关村丢失了很多东西，因为没有定位好，最终很可能会出现泡沫。一个城市，不能有两个ＣＢＤ，否则就是泡沫。
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