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物管公司强势地位突出
本报记者 王小霞
业主与物业公司均不满意
最近在北京举行的“物业服务收费听证会”成为房地产行业关注的焦点。在此次北京市发改委与建委举行的听证会上，对《北京市物业收费管理办法》（以下简称《办法》）和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》（以下简称《收费标准》）进行公开听证。《办法》规定，北京市物业服务收费将区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在《收费标准》中，实行政府指导价的普通住宅物业服务收费基准价被拟定为0．9元／建筑平方米·月，经济适用住房为0．55元／建筑平方米·月。
对于0．9元／建筑平方米·月的普通住宅物业服务基准价，消费者代表认为其标准相对较高。北京汇佳律师事务所邱宝昌律师认为，“经济适用房费用是0．55元／建筑平方米·月，普通住宅是0．9元／建筑平方米·月，相差接近一倍，可二者的物业服务的内容与水平却差不多，与价格差距不成正比。”黄功臣代表说，一些小区旧物业公司赶不走，新物业公司使劲往里钻，“因为这中间利润空间很大。”
不仅消费者代表不买账，物业公司代表同样认为这一标准不合理。均豪物业管理公司负责人于庆新表示，0．90元／建筑平方米·月的价格比上海、深圳等地要低很多。与以前相比，新标准仅增加了5分钱，这与社会物价水平、市民人均收入的涨幅是不匹配的。他说，如果物业公司亏损或者达不到社会平均利润率水平，物管行业就不能正常发展。在这种情况下，物管企业只能降低服务质量。
北宇物业管理公司负责人刘巧丽认为，《标准》中普通商品房住宅物业服务收费基准价格偏低，无法满足物业管理公司的正常运作。她说，较低的物业收费限制了物业公司和业主双方的利益，这是不可取的。此外，对于获得建设部和北京市优秀小区称号的物业服务公司，势必要增加管理和服务成本，其收费标准也应当可以上浮。
“迫于成本压力，物业公司只能大量招聘外地民工，以降低人力成本。”金罗马物业公司总经理徐北风说，这样的直接后果就是物业服务人员普遍素质偏低。业主和物业公司不应单纯纠缠价格高低。毕竟，不同价格所对应的服务内容和服务质量也不同。
正如曾两次应邀参加听证会前期讨论会的银枫家园业主委员会委员北野所说：在市场经济条件下，政府不要管得太具体，否则好心办坏事。此次价格听证会就说明了这一点。搞了半天，物业公司、业主都不满，政府出力不讨好。物业说：这样干不下去，质量不保；业主说：还是太贵！
首层住户该不该承担电梯费
此次听证会之前的一项调查显示，电梯适当收费问题受到很多业主的关注。有小区首层住户认为，首层住户不用电梯就不该收费。对此，北京中咨律师事务所王伟律师认为，电梯是小区公共设施的一部分，首层住户也应该承担这部分费用，但考虑到其乘电梯次数的确很少，适当减少一部分费用的做法还是比较合理的。
邱宝昌律师认为，电梯费不应该按照面积分摊，应按每户人口进行合理分担。中国社会科学院的施鹤安认为，如果按照接受服务水平来分担收费的话，会在其他公共设施收费方面引发矛盾。于庆新代表也对首层电梯费提出异议，“业主缴费应有公摊的原则，而不是使用的问题。如果首层住户因为使用电梯次数少就少交电梯费的话，那么盲人不需要公共区域的照明，他就可以不交电费了？”
听证会上，代表们还提出了其他问题，如物业服务收费指导价不能一刀切，远郊区县与城八区的居民收入不同，标准也应不同。同时，对于已购公房物业管理收费也需要更加细化。市政协委员、北京曙光药业公司刘友皋代表说，业主交钱了，物业服务不到位、服务质量不好怎么办？因此，收费办法和标准出台后，希望政府对物业公司进行监督。
而对于首层住户到底要不要交电梯费、交多少，收费标准到底如何确定这些问题，听证会中相关主管部门负责人认为，此次听证会的目的是广泛收集社会意见，最终结果尚需权衡各方利益而定。
业主难与物业公司博弈
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心表示，市场经济的真正形成，依赖于各方参与主体的出现和成熟。作为一方的物业管理企业已经很快完成了市场主体的组织和概念过渡；而另外一个主体——业主大会则还在孕育中，即便有的小区已经产生，也仍处在襁褓状态。
根据此次听证会提供的资料显示，北京市物业管理从1995年开始起步发展，截至2005年4月底，全市有物业管理企业2300家，实现物业管理的项目4204个，从业人员超过20万人，全市已成立业主委员会241个。
“在整个北京市4204个物业管理区域中仅仅有业委会241个，连6％都不到。而从国际社区发展状况和规律来看，还将有相当一部分物业管理区域会放弃组建业主大会，这也是业主们的权利。”舒可心说，因此，政府在行政管理中，不能指望所有物业管理区域都“必须”组建业主大会和成立业委会。要接受市场经济自我选择的结果，即有业主大会的物业管理区域和相当多没有业主大会的物业管理区域长久并存的市场格局。任何强制业主组建业主大会或者阻止业主成立业主大会的做法，都是与市场经济相悖的。
“从对业主大会和业委会运转的调查中我们发现，目前阶段业主的能力根本无法在这个所谓‘公平’的市场环境下与物业管理企业平等博弈。因为其知识、能力和组织形式本身具有很多先天的弱势。因此，我相信在相当长的一个时期内，政府作为平衡市场活动的管理者，还将长期的承担着繁重的指导和管理责任。”舒可心说。
所以说，政府应该更多地对业主、业主大会、业主委员会的工作加强培训和指导。首先要对政府公务员和包括居民委员会在内的其他相关组织成员进行培训，培育市场平等主体能力，特别是要注意发现那些以市场化的物业管理活动获得实在好处的物业管理区域，让更多的业主自愿、主动地参与进来，并且知道如何有效地与物业管理企业进行市场博弈，让业主站在前面真正为自己争取好的物业管理服务。
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