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见习记者 周雪松
“物权法的作用非常大。物权法的起草、颁布与实施，必将对我国房地产市场乃至整个经济社会发展产生重要而积极的影响。”7月15日，建设部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴在接受中国经济时报记者采访时如是说。7月10日，全国人大全文公布了物权法草案，并向社会广泛征求意见。
“建筑物区分所有权”规定带来维权希望
郭先生是北京一位普通的购房者。2004年6月，郭先生在紫金长安家园买下一套住宅。按照合同规定，本来早在今年4月底就应该入住，然而如今两个多月过去了，由于在地下车库等有关问题上仍未与开发商达成一致，郭先生只能眼看新房无可奈何。
今年4月下旬，郭先生在办理入住时发现，开发商在《住宅使用说明书》中规定“地下车库产权归建设单位所有”。对开发商此举，郭先生提出了质疑。眼下，在“紫金长安”，像郭先生这样的情况绝非个案。
郭先生说：“根据《北京市城市房地产转让管理办法》（北京市人民政府第135号令，下称135号令）第13条规定：‘房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。’”郭先生认为，澳林公司作为开发商不应也不会不知道135号令的内容，其在与业主签定房屋销售合同时，没有涉及地下车库的条款，意味着业已放弃了自己的权利，因而主张地下车库产权归其所有应为无效。
在“紫金长安”有不少业主为此拒绝收房。物权法草案的出台使郭先生等业主看到了维权的希望。
新公布的物权法草案，为地下车库的所有权取了一个特殊而又专业的名字——建筑物区分所有权。物权法草案对于业主的建筑物区分所有权的解释是，高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。
物权法草案第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
业主Ｖｓ开发商：到底还有多少糊涂账？
无独有偶，居住在北京永泰园新地标的业主也碰到了与“紫金长安”业主类似的问题。本报上周曾经对永泰园新地标停车难的问题进行了报道。然而就在7月9日，伴随永泰园新地标业主与开发商之间地下车库纷争的升级，“口水战”最终演变成了“流血事件”，已经造成一名业主在事件中受伤，警方随即对此次事件展开了调查。
这些事件绝非偶然。曾几何时，地下车库产权话题，已然成为业主与开发商之间一个难以解开的“结”？
谈到地下车库的产权问题，永泰园开发商北京泰华房地产开发集团公司（下称泰华公司）副总经理张笑倩认为，衡量地下车库产权主要有四个标准：一是看土地出让金是谁交的；二是看有没有计入公摊；三是看它以什么方式立项，是否属于单独立项和规划；四是看谁投资的。
“即使抛开这四个前提和标准不谈，单从泰华公司拥有地下车库产权证这一点而言，地下车库的产权就不应存在争议。”张笑倩对本报记者说，“同时按照前面提到的四个标准，也可以得出一样的结论，由于永泰园新地标的地下车库土地出让金是泰华公司交的，该车库并没有计入公摊，属单独立项和规划，为修建车库泰华公司投资了数百万元，从谁投资谁受益的原则来看，该车库产权非泰华公司莫属。”
“在小区的房屋未出售之前，开发商说地下车库的产权是他的肯定是无可争议。但在房屋销售完毕后，开发商仍认为车库财产权属于自己则是十分荒谬的。”永泰园新地标业主委员会主任吕世杰不赞成泰华公司的看法，他说，关于地下车库的产权，合同没有约定，泰华公司虽然一再声明其已交了土地出让金，但始终未提供单独交纳该车库土地出让金的证明，或者分割证明。吕世杰认为，如果土地出让金已经由全体业主分摊了的话，那么车库的产权归属就值得怀疑。
就房地产市场目前的现状而言，业主与开发商之间确实有许多的“糊涂账”，如面积缩水、公摊不明、配套及附属设施所有权模糊等问题。以永泰园新地标为例，业主质疑的除了地下车库的产权，还包括会所、幼儿园、地下室、物业用房及库房等建筑物的所有权。
据吕世杰介绍，在永泰园新地标楼盘顶层，开发商另建有多达数千甚至上万平米的库房。数量如此之多的库房产权归属成了永泰园新地标的又一悬念。
需要明确规定的还很多
诸如永泰园新地标的所有权争议问题，从公开征集意见的物权法草案来看，是否可以迎刃而解？答案很难肯定。因为物权法草案有关会所、车库的归属规定使用的是“约定说”。
“这实际上是将解释权交给建设单位，相当于又将‘球’踢了回来。”中国房地产及住宅研究会副会长包宗华认为，“涉及业主与开发商有关的权属问题，最好在开始时就搞清楚。如果事后规范，确实不太好规范。”
北京仁安律师事务所律师孟宪生也认为，物权法草案对有关物权尤其是建筑物区分所有权的规定，不是很到位。他说：“从法律意义上讲，物权是法定的，最好能够在物权法中加以具体和明确的规定，以免产生纠纷；如果按照约定，扯皮的问题和事情就永远避免不了，特别是在中国现有的房地产开发模式下，按照约定，将解释权交给开发商，对处于弱势的业主很不公平。”
“‘物业管理用房，属于业主共有’表述过于笼统。因为物业管理用房大体分两类，一类是办公用房，一类是设备设施用房。第一类用房一般都未计入公摊面积，因此就不应为‘公有’。第二类用房一般都计入了公摊面积，才属‘共有’。所以此条的表述要具体化，不能笼统。最好表述为：‘计入了公摊面积的物业管理用房，属于业主共有。’”就物权法草案第76条的内容，某房地产公司在网上也发表了自己的看法。
一位网友也指出：“《物权法》无疑是业主维护其合法权益的有力法律武器，但附则将业主的建筑物区分所有权界定为高层建筑物的业主所有，这种做法遗漏了非高层建筑物的业主也应当享有此项权利。”
专家认为，像永泰园新地标一样，在特定的业主与开发商之间，除了会所、车库以外，还会碰到诸如幼儿园、地下室和库房等其他配套建筑设施的所有权问题，物权法草案对这些建筑物的所有权也未作出明确的规定。
对此，赵路兴表示：“业主与开发商之间在产权等一些重大问题上，过去在法律上存在空白。物权法草案存在很多缺陷是正常的，其完善尚需要一个过程，需要制定很多配套法规、实施细则。”
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