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造成商业地产市场难点增多的原因不少，业界的说法大抵有这样几种：（开发商）没有经验，招商困难，资金链断裂，市场不成熟等等。我不否认上述说法，但这些都是表象，更为深层次的原因是缺少市场规则，正是这个原因才造成了市场种种事态。
规则是市场存立的基础，也是市场发展的保障，可以说没有规则，市场就混乱，影响正常发育。没有规则，市场就不能平衡参与各方的利益。从我国的商铺市场来看，规则的设
置只侧重其房地产属性而轻视其“商业”物业的特性，从而造成商业地产市场上规则不适用，甚至实际上的缺位。从现状来看，商业地产市场规则缺失是全方位的。从商业用地供应方面来看，现时商业用地的供应量没有控制性，造成商业用地供应量过大，在今年上海市恢复土地出让时，推出的土地中十有七八是商业或商住用地，全国也是如此。在江苏某城，中心城市人口只有60多万，而现时供应的商业用地已经达到200多万平方米，加上存量商业物业和改变用途的物业，实际供应量已经接近300万平方米配置量，这种供应量和商业需求的不匹配，造成商铺市场只是房地产投机产品而非真正的投资品种。这种供大于求的失衡状况必将影响商业物业的市场价值表现，进而导致市场供应过剩，社会资源无效消耗。
从招商方面来看，造成招商难的原因也很多，有经验方面的、有选址方面的、也有资金方面的，但是规则缺位造成相对应的规划不当是其中最主要的原因之一。具体表现为一些经济技术指标，如容积率、覆盖率、道路关系处理、景观性、公共性等一些技术控制不当。
在现实中，规划过分注重商业街或商业物业的公用性、景观性，而忽略了商业物业的主要功能。上海郊区一个英式风貌的新城，由于规划过于追求风貌的统一而忽视商业的特性，把商业街规划成一条“别墅”街，物业之间缺乏连续性，路幅又很宽，景观性十分突出，而实用性较差，很难形成繁荣的景象。房地产是法律的产物，物业是规划的产品，由于商业设施规划规则的缺乏，导致市场出现了大量“商景分离”，产生一批有“景观外形而没有商业适合性的物业”。而这种物业的不适合性，又恰恰是目前市场很难招商的致命缺陷。
从交易方面来看，其规则缺失的现象更加严重。在登记方面，有关商业物业基本要素的因素不能形成有效彰显：如广告（招牌）通道、橱窗、商业配套设施以及用途范围等。在登记规则缺失之后，市场就会发生事态。为解决事态，有关部门往往使用行政手段加以控制，这种刚性的控制，往往会给行政机构造成很大的实施成本。目前上海市已经出台一些强制性的行政措施来规范商铺市场行为：如在居住物业楼下不可开设餐饮的规定，如限制分割式的小商铺上市的规定等等。从严格意义上来讲，这种措施是具有临时性和强制性的，不具备规则的意义。作为市场方面，应当根据物业的特性去制订合理的、可以执行的规则，减少行政代替规则的频次。
规划缺失造成不少市场的事态，无论是“招商难”，“融资难”，商业物业的过剩、商业物业纠纷增多等都和市场规则缺失有关，由此推论，规则的建立已属迫在眉睫。但是长期以来，商业物业一直是作为生产资料由国家垄断，并处于非商品化的运行中，所以在学术界、商界、房地产行业对商业物业的市场规则研究一直不能正常展开。而事到如今，这种规则设立的滞后性已经影响到市场的进一步发展，所以规则的制订已变得刻不容缓。
《市场报》 (2005年07月20日 第七版)
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