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据北京市发改委最新公布的2005年上半年价格形势分析显示，今年1至5月，北京商品期房买卖平均价格达到6795元/平方米，同比上涨679元/平方米，涨幅11.1%；存量住房买卖平均价格4322元/平方米，同比增长8.99%。分析认为，随着国家调控政策的日趋稳定，下半年商品房价格将稳中有升，继续保持在一个相对稳定的区间内。
上半年：房价涨幅回落 价格还在高位
近日北京市发改委提供消息称，今年1至5月，北京市商品房卖了385.5亿元，比去年同期增长40.6%。近两年来，北京楼市火爆，房价居高，这说明了北京住房需求量巨大。调查显示，北京市房价结构是“两头小，中间大”，70%左右的商品房是每平方米3000至8000元的普通住宅，低价和小户型仍是中低收入购房群体的主要选择目标。今年政府出台系列宏观调控打压炒作抑制房价增速，有效的抑制了房产投机和房价的快速增长，但对于投机较少的北京楼市来说，房价涨幅回落了，但价格还在涨，让不少购房者持币观望，期盼有个下跌的时日。
几个月前，不少开发商将北京房价飞涨之罪名推到了“土地供应的头上”，但实际情况却是与这些地产大腕高唱的“地荒论”截然不同。目前，反映土地供给的两大指标：土地购置面积和土地开发面积，从2004年供应情况看，北京市土地购置面积为1572.50万平方米，增长了13.02%，同期土地开发面积为634.20万平方米，比上年大幅下降58.48%。北京市发改委曾有消息显示，目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地用于房地产开发。按照2000年到2004年均供地1051公顷计算，北京尚未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发需求。一系列数据表明，北京土地及商品房供应仍有较大空间，解决了买房的供应问题。
那么北京今后一、两年内房价走势如何？简单的说，从供应方面看，拿北京市发改委官员的话说，“即使今年、明年和后年不新开工一平米的住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的供应规模。”这说明北京目前供应较充足；从需求看，北京经济适用房排队等号现象就说明了需求旺盛问题。北京楼市充足的供应和旺盛的需求说明房价稳定上涨是很自然的事。
下半年：销售疲软将会持续 房价看涨不看跌
喧哗，观望，暗战，沉寂。于是有人说北京楼市开始萧条。新政影响下的市场销售疲软已经成了当前楼市的普遍现象。虽然开发商纷纷出招应对当前不利的销售局面，但是业内人士认为，这些对策虽然在短时间内会吸引一些购房人的眼球，但是不会从根本上改变当前的销售状况。
北京国际发展投资有限公司总裁杜猛认为，这些对策的效力不会很大，因为影响销售的根本原因还是房价和品质，最根本的还是房价。而根据北京楼市的现状，降价的可能性微乎其微，因为购房人是买涨不买跌的，所以政策的影响还会继续，而且后几个月将会更加明显，具体持续的时间很难预测，最早也得到年底。但是，他也认为，随着房价的进一步稳定，人们在观望后发现不可能降了，这时候销售将会步入正轨。整个北京强大的购买力会得到合理的释放。
北京同成行房产经纪公司刘泽宁认为，新政就是为挤掉大城市楼市的泡沫，阻止房价上升过快，以期达到供需基本平衡。造成房价上升的原因还是市场的供需不对称。中小收入者买不起房，而投机者趁机囤货。两个政策出台让房价的降幅逐渐看到结果。北京对新政的“麻木”是因为泡沫较小。“六一”前的抛售也是短期行为，不会影响大盘。但是他预计，新政的效果将在下半年显现。
“现在和下半年开盘的房子都是2008年前最后一波开发的，到下半年有一个高价位调整期。这将验证新政出来后的对民众产生心理效应。就像股市有个上升通道，升到某处就会出现一个正常徘徊期。目前北京的房价已经上升到一个较高时期了。”北京金网络经纪副总经理林金城称，金网络原计划今年上半年推出6个新代理项目，但受新政影响上半年只推了2个，如果进展正常的话，下半年会推出剩余的4个项目。同时他还预计，下半年新盘放量可能会集中在9月份、10月份。目前市场上买方虽大多仍在持币观望，但真实的需求依然存在，下半年卖方市场供应量将直接决定未来一段时期的房价走势，如果今年下半年新盘放量较预期有很大缩水，房价或许会有进一步提升的空间。
戴德梁行预测：下半年新盘供应量将继续放量
13日，国际知名物业顾问戴德梁行对外发布了北京二季度住宅市场开盘、成交情况。戴德梁行分析认为，二季度的北京房地产住宅市场发展较为稳定，开盘项目量相对于一季度放量明显，保持了供应量稳步上扬的趋势。其中，普通住宅市场价格走势趋于稳定，公寓市场价格呈上升趋势，别墅市场供应活跃，预计下半年新盘供应量将持续放量。
“二季度，正式开盘发售项目153个，其中新盘41个，占总量的27%，老盘后期产品112个，占总量的73%；公寓项目占总量的12.4%（公寓新盘占总量的2.6%），普通住宅占总量的75.8%（普通住宅新盘占总量的16.9%），别墅占总量的11.8%（别墅新盘占总量的7.18%）。相对于上季度，新盘开盘量增加了57.7%，新盘仍旧以普通住宅为主，别墅的供应量明显增加。”
戴德梁行泛城（中国）综合住宅服务助理董事岳锋钢介绍说，二季度的开盘项目总数与一季度对比有较大幅度的增加，主要是由于二季度是北京房地产市场传统的销售旺季，这是开盘项目多集中在二季度的原因。同时，二季度开盘项目与上季度略有相同，多为大中项目的后期供应。在5月份开盘量有一定的萎缩，经历了短暂的“冷清”后，仅在6月9日到14日6天中，就集中近20个项目开盘，这使得在六月份开盘的项目迅速的达到近57个。
从价格上看，二季度开盘项目中，普通住宅总体均价为5145元每平方米，普通住宅新盘总体均价为4843元每平方米；公寓总体均价为9852元每平方米，公寓新盘总体均价为11800元每平方米；别墅总体均价为6921元每平方米，别墅新盘总体均价为6344元每平方米。岳锋钢说，以上数据很明显的反映了二季度新开盘项目的价格低于总体平均价格，这是由于上市项目多为大中型项目的后期供应产品，后期项目定价相对于一期产品上市普遍有所上扬而造成的，但相对于一季度除公寓外，均有一定程度的下挫。这说明七部委新政的出台对抑制价格起到了一定的作用。
戴德梁行认为，从供应区位上看，二季度的供应主要集中在东部与南部地区，分别占到39%和22%，与上季度比较北部区域供应量平稳，占总量的21%，东北部占到总供应量的8%，西部占到总供应量的10%。就环线分布情况而言，五环外的项目供应量最大，占到总量的47%；逐渐向内环线递减，二、三环之间与二环内供应量仅占总供应量的8%，这表明城市居住向外扩张的趋势仍然在上升之中。而对于众人十分关注的未来房价走势情况。
戴德梁行研究顾问部高级经理王晨分析认为，北京房地产市场是一个比较稳定健康的市场，一方面泡沫较小，另一方面需求旺盛。同时北京的房价上涨的并不是很厉害，目前北京的房价是比较稳定的，从长远来看，北京的未来房价将呈现平稳中上扬的走势。
作者：洛涛
（来源：经济参考报）
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