《物权法》草案全文向社会公布一周有余,各界对此讨论依然保持高热度。记者电话连线北京市仁和律师事务所孟宪生律师,他提示,在与房地产业的结合点上,《物权法》还有以下三个主要问题尚待解决。车库、会所“从约定”埋下纠纷隐患
《物权法》:会所和车库(的所有权)有约定按约定执行,没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。
孟宪生:“从约定”其实是种模糊定位,为以后业主与物业公司产生纠纷埋下了隐患。以车库为例,如果是开发商保留其所有权,他就可以随便处置停车位,或出售或者出租,如果他随意提高停车费用,对业主是不公平的。
建议一方面,社区的停车位应该视为住宅的必须配套,政府应该在建筑规划时就明确要求开发商必须建设多少停车位。另外,停车位的归属应该明确是归全体业主所有。发生的建筑费用,开发商可以计入房价收取。
业主委员会未获“法人”名份
《物权法》:业主委员会可以“对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。”
孟宪生:但是,一旦面临“对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议”时,业主委员会将因无独立的法人资格,而不能享有诉讼与仲裁权利。《物权法》没有对业主委员会的性质做出规定。“70年”期满后如何续约“没有好方”
《物权法》:建设用地使用权期间(70年)届满,建设用地使用权消灭。建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期。
孟宪生:对住宅来说,70年后很可能还在使用中,那么使用人可以交还房屋,或是向政府申请续期,继续按照土地的用途交纳出让金。
但是,如果同一个楼盘数千住户中,有的愿意续申请,有的不愿意,这样情况如何处理?现在还没有好的办法。即便是采用少数服从多数的原则,这里面牵涉到交纳土地出让金的问题,所以“少数服从多数”在这里也是不可行的。
商报记者 贺文 S028
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