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二手房交易个人所得税“征与不征”的问题，一段时间以来掀起了阵阵风波。杭州率先征收，后又取消；近来又是南京和北京分别传出征收该税；不久前，国家税务总局又通过新华社表态，“个人转让二手住房应缴纳20％个人所得税”。二手房的个人所得税问题，可谓是一波三折。
对个人二手住房交易所得应征收个人所得税，虽然不是什么新政策，但记者了解下来
，市民在二手房交易中对如何缴税、缴多少税仍有不少疑问。而此类似，诸如继承房产、出租房屋的缴税规定，更是了解不多。带着这些问题，记者采访了有关专家，对二手房交易需要缴纳的各种税费进行一个全盘计算。
购房者：缴纳契税和印花税
从购买者的角度，购买住房需要缴纳的有契税和印花税。按规定，个人购买住房，应该在签订合同之日起10日内，到房屋所在地的契税征收部门办理纳税申报，并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。
应纳契税税额=住房成交价格×适用税率（本市对契税税率的规定：高档房3%,普通房1.5%）
印花税则是按商品房销售额的万分之五征收。
售房者：缴纳六项税费
从售房者的角度，出售住房应该缴纳的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税（注：目前上海只对独栋别墅征收土地增值税，个人所得税也暂未开征）。
要按照约定的房屋成交价格计算缴纳营业税。营业税按照销售不动产税目计算缴纳，适用税率为5%。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入，全额征收营业税；对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。城市维护建设税的计征：应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率（城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1%。）。
应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额×3%。
应缴纳印花税为商品房销售额的万分之五。
土地增值税按出售房屋取得的收入计算缴纳。
个人所得税按20%的税率缴纳。扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。
出租房屋要缴六项税
出租房屋要缴的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税。
每月应纳营业税税额=月租金收入×适用税率（如果出租的是营业用房，适用税率为5%；如果出租的是居民住房，适用3%的优惠税率）。
城市维护建设税和教育费附加，按照营业税税额，计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
每月应纳房产税：税额＝月租金收入×适用税率（如果出租的是营业用房，适用税率为12%；如果出租的是居民住房，适用4%的优惠税率）。
个人出租门店签订的合同，签订合同的双方（包括出租方和承租方）还需要按照财产租赁合同税目缴纳印花税，适用税率为1‰。应纳印花税税额=月租金收入×租赁期限（月份数）×适用税率
扣除上述缴纳的税费（含纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用）以及税法规定的费用扣除标准以后，就是个人出租房屋的应纳税所得额。个人还需要就这一所得额按照财产租赁所得计算缴纳个人所得税，适用优惠税率10%。
法定继承不用缴契税
个人继承土地、房屋权属缴纳契税有两种情况。对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，不用缴纳契税。对非法定继承人根据遗嘱继承土地、房屋权属的，需要缴纳契税。
如果个人是通过签订产权转移书据继承或受赠经政府管理机关登记注册的房屋权属的，还需要缴纳印花税。
作者：早报记者 梁文汇
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