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经过近10年的探索实践，银川市的物业管理取得了长足的发展，截止2004年3月底，银川市有物业管理企业90家，从业人员4182人，管理的物业面积达1100万平方米，占银川市住宅总量的54%，住宅小区业主委员会由1999年1家增加到72家，市级物业管理示范小区17个，自治区级物业管理优秀小区9个，国家级物业管理优秀小区和示范小区各一个。目前，银川市的物业管理进入了一个迅速发展的时期，逐渐成为了一个涉及社会各方面、与居民群众日常生活息息相关的朝阳产业。但是，与物业管理市场化程度较高的省市相比，银川市的物业管
理还存在很多的问题，这些问题在一定程度上阻碍了物业管理的发展。
在此次由银川律协、银川房协联合主办的“房地产业发展———律师法律服务”为主题的首届银川律师论坛上，来自银川市方和圆律师事务所的肖进成、王辉两位律师，就银川市物业管理行业存在的问题及其原因分析的基础上，提出今后银川物业管理的发展对策。记者就两位律师的观点结合当前银川物业管理中存在的问题编辑此文，希望能引起物业有关部门的重视，共同促进银川市物业管理健康发展。
转变观念 解决物业收费难题
目前，银川市物业管理行业普遍存在物业服务费收缴难的问题，记者了解到，银川市实行物业管理的200多个居住小区中，物业服务费收缴率不到20%，有的甚至在10%以下，能收到90%的很少。律师介绍有一个住宅面积仅5.3万平方米的小区，在不到17个月的时间里，业主拖欠的物业服务费高达17万元。收费难，常常使得一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的局面。更为严重的是，收费难和物业管理水平低形成恶性循环，直接影响着银川物业管理水平的提高。
据介绍，银川市物业服务收费难，主要表现在以下方面，首先，业主对物业管理不满意而拒绝交费。肖进成、王辉两位律师对银川市的物业管理企业和居民小区进行的抽样调查显示，70%以上的受访者对自己居住小区的物业管理现状表示不满意，其中又有近50%表示很不满意。从消费者协会掌握的情况看，消费者对物业管理的投诉率居高不下，已成为投诉的焦点和热点，投诉的内容涉及到物业收费、小区安全、停水、停电等问题。由于物业企业管理自身的不规范行为，使业主和物业管理企业的矛盾、纠纷不断，业主在通过正常渠道得不到解决的情况下，就以拒交物业服务费来对抗。其次，开发商遗留下来的一些问题，如市政配套没有按时交付、房屋质量有缺陷、地板龟裂、卫、厨漏水等问题得不到及时解决、开发商在销售时的承诺没有兑现等，业主找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了，便把不满情绪转到物业公司身上，以拒交物业费来对抗。一些业主的物业管理消费观念、意识还没有完全树立起来，有的业主甚至说“我不需要物业管理，我就不交费”。值得注意的是通过抽样调查发现因业主自身原因拒交物业费的，还不到欠费总数的10%。针对这种情况记者认为，目前人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，而目前一些物业管理企业只收费不服务或多收钱少服务等不规范行为，恰恰影响了业主思想的转变。
建立竞争机制 实行建管分家
银川市现有的90家物业管理企业，大多数是由开发商组建的或与开发商有隶属关系，这种开发商和物业管理公司“父与子”关系直接影响了银川市物业管理市场机制的建立。
银川市现在的物业管理，新建小区由开发商组建的物业公司承担，改造后的老旧小区，其它公司不愿介入，公开招标也无公司投标，只能由政府主管部门指派房管局下属的物业公司承担，“谁开发、谁管理”的格局在银川市仍然没有被打破，物业公司聘用和运作普遍不具有市场竞争机制，在业主和物业公司之间没有真正意义的委托、受委托的关系双向选择机制没有真正形成。由于缺乏必要的竞争，物业管理企业加强管理、提高服务质量的动力不足，很难站在公正的立场上替业主说话，为业主解决问题，这不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且业主的自治意志也难以体现。
加大管理力度 培育物管专业市场
银川市物业管理暴露的问题令人担忧，随着物业管理市场发展要求，银川市物业管理呼唤专业市场。除加快物业管理法规建设外，肖进成、王辉两位律师认为政府也要加大监管力度，通过对物业管理企业的资质审查、查处违规行为、树立物业管理典范等管理手段，加强行业监督力度，规范物业管理企业行为和物业管理消费行为，通过对住宅小区竣工综合验收、房地产开发项目审核等方式加强对物业的前期介入管理，促使整个物业管理市场的规范化、法治化。
开发与管理合一的模式不仅不利于房地产开发和物业管理专业化的方向发展，更不利于切实保护业主的利益，只有当物业管理公司与开发单位脱钩、独立进入市场，在物业移交过程中，物业公司才能尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益。如此，银川市物业管理公司与业主冰火两重天的局面将会得到改善，物业公司、业主将迎来物业管理新气象的到来。
（信息来源：银川市地方商务之窗）
（信息来源：宁夏地方商务之窗子站）
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