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本报记者 贺朝晖 实习生 卢远香 李杰伟特邀嘉宾：国信联合律师事务所律师 陈默广东启源律师事务所律师 姜晓华广东踔厉律师事务所律师 田子军作为一个国家的基本财产法，《物权法》的主要功能是界定产权。产权不清是目前我国财产保护的突出问题，现《物权法》草案的出台，表明国家已把这些问题摆到了重要的议事日程。为了让人们对这项尚感陌生的法律有更多的理解，本报请来几位律师就草案中涉及民企的有关问题逐一解读。《物权法》对民营企业将产生哪些有利的影响？陈默律师认为主要有三个方面：一是它完善
了私有财产的界定，使企业的财产得到好的表现。二是完善了市场经济的交易规则，有利于维护市场秩序。三是它对鼓动和刺激企业家创造财富提供了一个保障。《物权法》是讲财产的平等关系，主要是涉及国家、集体、私人财产的保护，以前国家不重视这些财产的保护，现在单独提出来，说明国家重视了私营企业的财产利益，它对民企的发展有促进的作用,因为《物权法》完善了私有财产制度,客观地为民营经济发展提供了一个法律保证。《物权法》的主要内容体现了物权,又是所有权最完整的一种权力，因此，在《物权法》里把私人财产权利比较充分地体现出来。他表示，完善了《物权法》,也就完善了市场经济的交易规则，维护了市场经济的秩序，从而为民营经济的发展提供了制度性的保障。但是，《物权法》也对民营企业的行为进行了限制，它要求企业按照市场规则来运作。比如在如何运用财产方面，《物权法》中就规定了公司公信制度、商业取得制度、所有权转移规则等。这就为市场经济的交易提供了一个完整的规则，从而有利于维护市场秩序。他还指出，《物权法》对鼓动和刺激企业家创造财富提供了一个保障。《物权法》体现了对财产权的平等保护，不管是国家、集体还是个人，其财产所有权都受到平等的保护，不能有歧视的态度。因为物权天生具有平等的权利，具有绝对权、排他权、直接的支配权，也是一种带有根本性的、完整的权利，对所有人都适用。而债权却只是《合同法》中的一种权利，只对特定的对象适用。因此，从法律效应来说，《物权法》比债权的范围更加广泛。此外，《物权法》规定私人财产的征收征用也是受法律保护的。姜晓华律师则强调，这是一部保护私人财产的法律。“公权不能凌驾于私权之上，私人的财产神圣不可侵犯”的原则在《物权法》中得到了充分的体现，私人财产不可侵犯这个观点越来越得到公众的共识。但姜晓华律师同时提醒，《物权法》的出台对民企来说是一把双刃剑，它既使企业的权益得到更好的保护，同时也要求企业的行为必须更加规范。企业是民事行为的主体，也是一个消费者，《物权法》是保护消费者权益的，企业的财产权益也将得到更好的保护。
[条文解读]
民企取得与国有、集体企业同等的权利
第六条任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。第七条权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。第四十七条国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。陈默：这跟2004年3月提出的私有财产权入宪是有着密切的关系。《物权法》也是最能体现宪法中“私人财产受保护”的法律。以前《民法通则》设有解决私有财产权的规定,但是表述不全面,而且里面连物权的概念都没有,它是用其它概念来表述的，那就是用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”来表述物权。《物权法》是私人财产受保障得到最充分体现的法律。连私人的财产都受到保护了，私营财产就能得到更有利的保障。
物权受侵害可通过诉讼解决
第三十六条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。第三十七条因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十八条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。第三十九条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。第四十条妨害行使物权的，权利人可以请求排除妨害。第四十一条有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。第四十二条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。第四十三条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十四条权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。田子军：目前我国没有专门的《物权法》，有关物权的法律规定散见于民法通则、担保法、土地管理法等法律的相关条款，对物权的保护不全面，缺乏系统性，有些规定也过于简单、原则，缺乏可操作性。加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。《物权法》草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。姜晓华：《物权法》在细节上对动产和不动产的处理进行了规定。不动产主要是指房屋、建筑物等，法规中明确规定这些不动产的所有权以登记的为有效。而对于属于动产范围的电视机、椅子等财产，则是谁占有就归谁。不过，对偷来、抢来东西的占有是属于特殊情况，必须特殊处理的。
权利界定事前要有明确具体的约定
第三篇（略）陈默：法规对民营企业的房地产开发商的权利界定得更加明确。这是因为目前开发商、物业管理公司侵犯业主权益的现象比比皆是。对此，法规中规定绿化、车库等共用财产的物权，开发商必须和业主进行协商，如果没有协商的话，其物权则属于公用的。但是，这个法规还是不规范的。因为它没有规定跟谁约定协商，是跟住户还是跟开发商，这些都是很模糊的，要有一个明确、具体的约定。姜晓华：目前小区的物业管理比较凌乱，比如小区的绿化、走廊等公共资源难以断定是谁的资产，小区的车库既可以让住户和外界人士购买，也可以长期租用给私人。开发商可以抬高价钱将车位卖给用户以外的人。如今，在《物权法》中明确规定，绿化地带、走廊等共有部分的所属权应该由住户之间共同协商、约定，如果没有约定则属于公共财产。而且，开发商必须按照国家的规定配套车位，要优先考虑住户的购买权。这就限制了开发商为了谋取利益而将车位高价卖给住户以外的人，而不愿将车库以合理的价钱卖给住户。可以说，法规的出台实质上是保护了处于弱势方面的消费者的权益。
对政府行为作出限制
第六十八条国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。陈默：政府不能随便拆迁、征收，而且合理的拆迁、征收也必须按照国家的规定给予补偿。如果国家没有规定，就必须给予合理的补偿。这就是，保护私权，同时对政府的行为作出了限制。姜晓华：《物权法》在拆迁问题上也做了具体的规定，主要是用来解决野蛮拆迁的问题。过去经常有部门冠冕堂皇地打着政府的旗号去侵犯小区和物主的权利。而《物权法》中明确规定私人财产是神圣不可侵犯的，遇到拆迁问题时一定要按照国家的规定给予补偿，而且要确保被拆迁者得到妥善的安置。以前开发商是强势，消费者是弱势，人们受到侵权时必须联合起来才可能维权。而现在消费者个人根据《物权法》相关的规定就可以维权了。
法律规范主体扩大是立法上的重大突破
第六十九条国家、集体和私人依法可以设立合资经营企业、合作经营企业，也可以设立独资企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。陈默：以后合资企业可能发展到中外合资企业。以前是只有企业法人才可以办理合资企业的，也就是它必须是企业与企业之间的合资。但是，《物权法》出台以后，个人也可以办理合资经营企业，也就是个人与个人之间也可以合资了，而且这种合资会逐渐发展为中外合资。田子军：这项条例比《公司法》的相关规定更为明确，立法范围更广，法律规范的主体已经扩大为中国公民、外国人、个体工商户、合作型经营企业、外资企业、独资企业等。这是立法上的重大突破，开创了中国公民个人也可以设立合资企业的新局面。
弥补了《公司法》条例的不足
第七十条企业法人对其不动产和动产依照法律或者章程享有占有、使用、收益和处分的权利。公司制企业，适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。企业法人以外的法人，其不动产或者动产的归属，依照法律或者章程的规定。田子军：《物权法》草案前，中外合资企业可以使用《公司法》也可以不使用，自己拥有选择权。讲法人财产权仅仅属于法人，现在明确下来，投资人享有投资权益，非公司制的企业法人也拥有法人财产权，从而弥补了《公司法》条例的不足。
民企产权不要采取集体形式
第三篇第五章（略）陈默：这里有专门的一个章节是有关集体所有权的规定。我国目前还有一些集体所有权的现象，但是很少，以后也会淡化。如今农村的集体所有权已经是名存实亡的，很多已经往股份制发展了。因此，这种有关集体所有权的规定应该慢慢淡化。对民营企业来说，千万不要采用集体所有权的形式，产权要明晰才行。
可操作性更强
第三篇第六章（略）田子军：条例规定比以前具有可操作性，对公共物的处理规则更为具体，这对房地产行业而言是个利好。把公共产品和专有产品明确区分开来，可以有力地约束开发商的某些行为。传统意义上，会所、商品房的公共场合的使用权、所有权不属于业主，法律也没有明确规定其到底属于谁，此次《物权法》草案把所有权确定下来，执法部门实施起来比较方便，其漏洞在于没有对发展商的管理权和处分权作出充分的限制。
提醒发展商
第七十六条建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。田子军：把会所、绿地确定为业主共有，这个信号对发展商来说是个提醒。条例第一次通过法的形式将业主委员会的地位、权利范围、职业规则确立下来，企业如何理解这项条例对于以后的发展非常重要。
有利于农业产业化发展
第十一章（略）陈默：《物权法》专门一章把土地的承包经营权界定为物权。原来的《立法》中是将土地的承包经营权当成合同权中的一种权利，而合同权只是一种债权，是可以解除的。物权的权利要比《合同法》大得多，而且是不能随便解除的。随着农业产业化的发展，不少企业到农村承包征用土地，现在《物权法》将土地的这种使用权利规定出来，也就使企业对土地的经营权得到更加有力的保障。也就是说，只要企业获得了土地的承包权，就获得了土地的物权。
土地承包从物的流转提升到权利的流转
第一百三十三条土地承包经营权人将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但流转的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。田子军：草案中土地承包从物的流转提升到权利的流转，这是《公司法》所没有体现的，对经济促进作用将更为明显，企业增殖范围和空间会更大。
建设用地使用权人权利扩大
第一百四十九条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。田子军：建设用地使用权通过法律手段把以前模糊的概念加以确定，此次规定相对灵活，对民企必将起到促进作用。
扩大了权利质押的范围
第二百四十九条以公路、电网等收费权出质的，当事人应当订立书面合同，质权自有关主管部门办理出质登记时发生效力。收费权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让收费权所得的价款，应当向质权人提前清偿债权或者提存。陈默：《物权法》扩大了权利质押的范围。法规中规定可以将未来才能使用的权利拿来抵押，增加了公路、电网等的收费权。比如一个企业建立了一条公路，可以获得30年的收费权，企业可以将这30年的收费权抵押给银行。这个法规的出台，也就扩大了民营企业资本融资的渠道。而且，陈默指出这种对未来使用权利的抵押，以后还会扩大为公园的收费权。
建设用地使用权期满收回
第一百五十四条建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。第一百五十五条建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。第一百五十六条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。田子军：在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。但这只是一个原则性的规定。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。
民企曲线收购国企行不通
第七十一条违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。田子军：近年来，国有资产流失严重引起社会关注，很多民企或国企管理层通过曲线方式收购国企。针对这一情形，物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护，并依据不同情形，追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。姜晓华：《物权法》对国有资产流失的问题也做了新的规定：国有资产属于企业法人，通过股东会或董事长来管理。企业在转制、改革等过程中出现国有资产的流失，相关的负责人必须担负对应的刑事责任。
业主可解聘物业管理机构
第七十八条下列事项由业主依法共同决定：(一)制定和修改业主会议议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举和更换业主委员会；(四)选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；(六)修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。田子军：居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。（日京／编制）（来源：金羊网）
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