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记者伊晓霞、黄宙辉实习生黄熠旎本报昨天在头版刊登的关于二手楼按揭费用可省2/3的稿件引起读者强烈反响。其中一位姓田的女士打电话称，不久前她买了一套价值66.8万元的二手房，通过找关系、砍价格，最后总共还是花了3.5万元的成交费用。她对此表示疑问，为什么二手楼交易成本这样高？理由是什么？到底有没有降价的空间？根据读者的反映，本报记者分别采访了房地产中介、按揭公司以及保险公司，对他们的收费及其运用进行了调查。
中介公司：高额佣金
昨日记者以一名二手房买者的身份向几家大型的房地产中介公司咨询中介费用事宜。记者表示需要一套价格40万左右的单位，按揭金额为20万，期限为15年，请他们列出具体收费项目。根据对方传真回来清单来看，上面的费用共分四大块。包括：首期20万元，税费6600元，佣金即中介费12000元，按揭费用8950元。其中8950元的按揭费用又分为：买方委托公证费200元、委托贷款律师费2400元、初步评估费300元、印花税10元、备案费90元、他项权利登记费250元、合同公证费400元、物业评估费1700元、保险费3600元9项。因此，总费用为：首期+税费+佣金（中介费）+按揭费用，即227550元（其中20万是首期）。抛开房屋的首期付款，在其他的费用中，中介公司收取的中介费可以算一个大头，一般为总成交量的1.5%-3%不等。具体价格取决于成交量的多少，如100万以内的生意要收总成交量的3%的中介费用。另外，中介还表示，清单上列出的按揭费是买房者需向银行交纳的。这其中包括保险费、律师费、初评费（由房屋的新旧、面积等决定）、委托费等众多费用。买主向银行贷款越多，中介费和按揭费用也将越多。而据了解，中介公司收取的费用其实并不只有佣金这一块。许多房地产中介都有指定的按揭公司，客户在中介公司获取了交易信息后，一般中介都会安排客户去其指定的按揭公司办理业务，按揭公司就会相应地从按揭费中抽取一部分回报给中介公司。
按揭公司：按揭费用是总费用的大头
如果购房者没有能力一次性付款，而是需要到银行办理住房按揭，那么按揭费用就成为二手房交易成本中的重要组成部分之一。据了解，按揭公司也是比较独立的单位，由于银行不想额外抽出人力物力，因此都会委托合作的按揭公司来办理购房的按揭手续。据一家大型按揭公司向记者透露，目前每家按揭公司都会和几家银行有合作关系，同样，一家银行也都有几家合作的按揭公司。按揭费用一般包括以下几项：保险费，一般为贷款额×1.2%×期限×折扣；评估费，一般为成交价的0.5%；律师费为贷款额×1.2%；另外还有他项权利登记费、合同公证费、委托公证费、查册费等。按照这种算法，20万贷款额度，贷款期限20年，按揭费一般需要8950元。这笔钱从购房者收来之后，一般有四个去处。一是相应的收费部门（如保险公司、律师事务所、评估单位等），二是按揭公司，三是银行，四是与按揭公司有合作关系的中介公司。后三者是以“服务费”的形式来收取的。如果购房者跳过中介，直接找到一家按揭公司，那么“服务费”就可以由两家来分，即银行与按揭公司。但服务费的总价却不会因此而减少，就像打电话来反映情况的田女士，她没有接受中介指定的按揭公司，而是自己找了一家接揭公司，但最后付的按揭费却没省一分钱。
保险公司：一般只能收到保险费的7成
根据上文中提供的案例，需要的按揭费用为8950元，其中保险费占了3600元。对于按揭费用中最大的一部分，保险费又是如何计算出来？当中会不会有猫腻？记者昨天为此采访了几家经营房贷险的保险公司，并请他们按照自己公司的保险费计算公式，对同一个案例进行计算。
[案例]
某人要买的二手房价值35万元，需要向银行贷款25万元，供房的期限为20年。A保险公司提供的计算公式为：保险费=贷款额×1.2×费率×供房期限，其中的费率在万分之四到万分之七之间。按照这个公式计算出的结果为：250000×1.2×0.0005×20=3000元。B保险公司提供的计算方式为：保险费=贷款额×费率×供房期限，其中的费率在万分之五到万分之八之间。按此公式计算的结果为：250000×0.0005×20=2500元。计算结果不同之处在于B公司的计算方式中没有乘以1.2。据解释，这个1.2是指一个系数，目的在于降低风险，有业内人认为广州的市场根本达不到这个系数，这是一种变相提价。此外，各家保险公司对不同的房子所执行的费率不同，也能导致计算结果的不同。但是不论何种计算方法，计算结果都和按揭公司报出的价格有很大出入。据保险公司的人士透露，按照“行规”，计算出来的保险费中的30%到40%会被当作手续费返还给银行，保险公司最后只能拿到保险费的60%到70%。由于现在市场的竞争激烈，有些保险公司给银行的手续费比较灵活，返还的比例甚至会更高，这取决于银行与保险公司之间的协定。不过为防止这种无序的市场竞争，在今年初，广州的众多产险公司之间签订一个协议，约定给银行的手续费最高不超过保险费的15%。
直客式服务为什么省钱？
按照中介公司及按揭公司的报价，每项收费都很清晰也有理由，那么，某银行近期推出的直客式服务又为什么能省下2/3的按揭费用呢？据这家银行表示，在省下的费用中，其中有一部分是银行的让利，也就是说银行把归他自己收的那部分服务费减免了。而另一部分钱是从哪里省下的呢，请看下面的比较：“安居宝”交易模式：客户获取交易信息———客户向银行申请贷款———合作按揭公司在银行驻点的业务人员负责业务咨询、解释和受理———银行员工审核客户资料，并通过与申请人面对面的交谈了解其购房目的、供款能力等资料，并决定是否受理该笔业务———贷款审批后，由银行监督合作公司办理合同公证、房产过户及抵押手续；传统交易模式：客户获取交易信息———客户委托按揭公司向银行申请贷款、办理按揭相关手续———按揭公司将客户资料递交银行审批———银行员工审核客户资料，了解其购房目的、供款能力等情况，并决定是否受理该业务———贷款审批后，由按揭公司办理合同公证、房产过户及抵押手续。通过比较可知，不同点就在于第二个步骤上。传统交易模式中，客户在中介获取交易信息后，一般都会去中介指定的按揭公司办理按揭业务。而按揭公司作为酬谢会分给中介一部分服务费。而直客式服务，由于是客户直接到银行，由驻在银行的按揭人员来受理业务，就可以省去给中介的那部分服务费。这部分费用再加上银行让利的费用，就可以为购房者省去2/3的按揭费。（晓航／编制）（来源：金羊网）
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