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律师精英“会诊”银川房市


http://finance.sina.com.cn 2005年07月13日 17:44 商务部网站

  由银川律协、银川房协联合主办的“房地产业发展——律师法律服务”为主题的首届律师论坛,与会专家和各界律师对房地产业出现的法律问题进行激情探讨,各路精英展开智慧的交锋。本报紧接上期内容,继续将论坛上好的观点和建议呈送给读者,希望专家和市民参与讨论。(讨论热线:8120697)

  问题:物业专项维修资金谁来管理

  建议:业主委员会管理,政府监查

  近年来,一些商品房开发较早的地区,其物业相继进入业主自行承担物业维修、更新的阶段,由于专项维修资金的收取、管理行为缺乏有效法律约束,使此类问题成为房地产纠纷中新的焦点。

  专项维修资金是由业主交纳并归业主所有的,用于物业保修期满后物业共同部位、共同设施、设备的维修、更新和改造的资金。由于相关法规未对专项维修基金的收取、管理做出具体规定,以致于各地做法不一,甚至出现挪用资金,或根本没有收取该资金等损害业主权益的事件。目前规范此行为的法规仍是建设部98年颁布的《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》,它规定:“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。在业主办理房屋权属证书时,商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房产行政部门代管。”

  兴业律师事务所律师马勇认为,此项规定有明显滞后性:其一,开发商的主体资格会出现许多变化,谁该收不好操作。其二,收取资金与办理权属证书联系在一起,使有的人不办权属证书则可逃避缴费的问题,而且该办法未设置监督制约机制,以确保资金专款专用。

  《银川市物业管理条例》规定将基金代收的时间从办理权属证书提前到销售交房时。马勇认为以目前房地产发展形势,专项维修资金的管理应考虑如下原则:第一,尊重所有权。专项维修资金是归业主团体所有,应允许业主对自身资金享有高度管理权。这样才能发挥资金的功能。政府不能包揽,需要做的是制定责、权、利相制约的规则;第二业主委员会管理,政府监查。考虑到业主及业主委员会参与管理的自治水平尚低,物业管理的运行机制尚未理顺,仅仅依靠业主及业主委员会的能力可能无法做到资金运作和管理安全。目前行政部门可依据《条例》的授权对业主委员会管理资金情况进行监查,也可委托会计师事务所对其财务进行定期稽查。第三、引导业主监督机制的原则。业主是专项维修资金真正所有权人,只有他们真正到位的监督才是专项维修资金安全运行的最大保障。因此应当在房屋买卖及物业管理的各环节加强和引导业主的监督意识和机制的建立。

  问题:可以“炒楼花”吗?

  建议:应允许按揭人在一定条件下转让和出租房产

  目前国家出台一系列政策限制炒房,但现行法律并没有对炒楼予以禁止。

  合天律师事务所律师胡晓莉认为:楼花按揭和楼宇按揭,在按揭期间按揭人将其楼花或楼宇进行转让以获得融资,无论是在实践中还是理论上都有依据。因为房地产市场尚处于发育阶段,需要不断活跃和激励,一味严格限制按揭人的自主转让权使不少潜在的市场参加者有所顾虑,不利于充分发展房地产市场。

  依据物权和所有权原理,按揭人仍享有对其物的处分权能,只是其权利因担保而有所限制,故对楼花或楼宇再转让,是按揭人对其物权性期待权或者所有权的权能的行使,是按揭人在形式其权利人的应有权利。同理,楼宇按揭期间按揭人将房屋出租也应该被允许。

  由于我国目前尚没有一部全国统一的关于银行按揭贷款的法律或法规,现实中按揭多是根据银行的业务规则,由银行单方订出标准式合同,有的甚至将本应由合同双方约定的事项用银行的工作制度加以规定。购房人与开发商只有签订与否的选择,没有就合同条款进行协商,修改的权利。而且在合同中,银行往往把自己的权利和对方的义务规定得十分详尽,而对自己的义务含糊笼统。另外按揭由于缺乏法律的明确保障,银行唯恐协议不完善将来有损自己利益,所以按揭过程十分繁琐,操作困难,致使这种对开发商、银行、购房人都有利的资金运作方式,受到很大限制。

  在我国房地产按揭市场逐步成熟的今天,房地产按揭业务亟须法律的规范,而订立内容详尽的相关法律法规势在必行。

  问题:个人集资建房可行吗?

  建议:操作专业性太强,投资者要谨慎考虑

  个人集资建房,自2004年下半年在北京发起后,成为房地产市场中的一股另类风潮。但相当部分的集资人对投资与出资购买的区别与法律风险的认识很肤浅。合天律师事务所律师黄元春分析了个人集资建房的可操作性。他认为:参与人太多决策难、项目管理征地、办手续、找施工单位等诸多环节风险大、组织者的信用度难考查等原因,都会影响“合伙建房”的实际操作。

  个人集资建房很难保障是为中低收入家庭提供的,因此很难拿到土地部门的相关用地指标,想获得政府的廉价土地更是难上加难。在个人集资建房中,最关键的因素还是资金,资金不到位,资金监管不力,一切都是空谈。按照目前各地的运作模式来说,基本都是先积攒加入者的资金,成立公司,以公司名义买地、建设。但成立公司首先就要有注册资本。如果想通过成立公司建房,首先要积攒到至少150万元的资金。关于贷款方面,有专家说,贷款风险是金融机构放贷时考虑的先决条件,如何评估集资建房的风险,可能是金融机构的新问题。另外在项目管理上也存在很大风险。

  黄元春分析现阶段进行个人集资建房还不成熟,存在诸多的风险和可能引发许多纠纷。比如,如何确定各业主之间的关系、利益如何分配、风险如何承担等问题;又如,怎样将个人集资建房(节省资金、建设透明)的优点最大化;还有,如何防止个人违法犯罪活动给业主造成损失。虽然集资建房的创意看上去很美,可真能成为安家置业的捷径吗?迄今为止,由于种种难关,个人合作建房尚未有成功的案例,难圆集资建房梦。

  (信息来源:银川市地方商务之窗)

  (信息来源:宁夏地方商务之窗子站)

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