编者按：
随着一个个优美现代小区的崛起，物业收费成为都市人必须面对的现实。然而，由于法律法规的不健全，本应微利经营的行业，成为许多不法物业公司牟取暴利的门道。小区业主与物业公司的纠纷时有发生。北京市消协作过一项调查，73％的业主对物业公司不满意。
因此，由北京市发改委和北京市建委联合举行的物业听证会备受关注。表面看来，激辩的焦点是月收费基准价。事实上，是收0.5元还是收1元并不很重要，关键是钱要花得明白。消费者最关心的是价格背后的服务质量以及遭遇低劣服务时怎样合法维权。
市场经济条件下，消费者也认同收费并非越低越好，关键是对收费标准要有明确具体的规定，物业公司的收支状况也应透明。这是消费者得以顺利维权的前提条件。惟其如此，消费者才能判断是否物有所值。一如有形商品的交易价格总是在买卖双方的讨价还价中形成，物业服务的收费标准也将是双方“博弈”的结果，即达成一个“说得过去”的价格。
备受北京市民关注的《北京市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》（《收费标准》）日前在京听证。这是《办法》和《收费标准》继去年4月和8月两次在网上公开征求意见以来，首次面向社会听证。虽然到会的21名代表对《办法》和《收费标准》基本赞同，但在一些焦点问题上，代表意见仍存在较大分歧，并希望对部分条款进一步细化、调整。
焦点1 0.9元的基准价是高还是低
背景：《办法》规定，北京市物业服务收费将区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。《标准》规定，实行政府指导价的普通住宅物业服务收费基准价被拟定为每月0.9元/建筑平方米。经济适用房每月为0.55元/建筑平方米。
争论：物业管理公司代表一致认为，这个基准价偏低！来自北京久筑物业管理公司的听证代表陈伟表示：“物业收费由3大部分组成：人工费、能源费、公共设施维修费用。”因此，“能源因素应该被考虑进去。”他说，煤、水、电、气等能源产品的价格在近年均出现较大幅度的上涨。以水价为例，绿化用水价格已经由2000年的每吨1.6元上涨到每吨4.1元。
来自北京金罗马物业管理有限公司的徐北风也认为，这一收费标准与1997年确定的标准比没什么变化。而物业公司的人工成本、能源消耗费用却大幅上涨。同时，目前物业公司员工年人均收入仅为全市职工年人均收入的一半多点，很难提供高质量的物业服务。
与之相反，几乎所有消费者代表都认为，这一基准价偏高！来自北京市汇佳律师事务所的邱宝昌说，比较一下普通住宅与经济适用住房物业服务的项目与内容，发现两者并无根本差别，但为何价格相差将近一倍？
来自房山区的代表李志远介绍说，他所在的小区只收0.38元，但物业管理公司仍然有利润。即使考虑到城乡差距的因素，也足以说明0.90元对物业管理公司而言，仍有相当大的利润空间。黄功臣代表说，一些小区旧物业公司赶不走，新物业公司使劲往里钻，就是“因为这中间利润空间很大。”
焦点2 基准价的依据是否科学
背景：基准价的数据来源于对28个社区的调查，但调查取得的物业运行成本却由物业公司自行填写，其真实性令人怀疑。
争论：北京易普赛德教育信息咨询公司刘俐代表提出：截至今年4月底，全市有物业管理企业2300家，实现物业管理的项目4204个，其中居住小区2911个。对于如此众多的小区，调查机构只发布了47份调查表，经审核后的有效调查表只有28份，不到实现物业管理的居住小区的10％。如此少的调查采样点怎么能够代表所有小区的物业管理情况？
邱宝昌认为，0.9元这个收费标准有其历史原因。原来国家的有关规定是不能超过3元，因此物业就把各项收费分解后定出0.9元的收费标准。而物业成本究竟是多少？实际利润究竟有多高？至今仍是一笔糊涂账。事实上，0.9元这个收费标准本来就是导致各种物业纠纷的根源所在。所以拿这个不尽合理的的价格来听证很不科学。
焦点3 收费标准能否多元化
背景：小区档次多样化，居民需求多样化，一个简单的政府指导价已难涵盖市场化的多层次需求。
争论：“政府应该出台多档次的物业收费参考价，而不是只定出一个政府指导价。”来自北京大学法学院的代表肖江平认为：由于物业管理费的计算十分复杂，价格直接决定着所提供的服务，因此从这个意义上来说，并不是价格越低就越好。
“这个价格应该由业主与物业公司通过‘博弈’产生。”肖江平在听证会上建议，政府可以根据服务的档次将物业费用分为基本档、标准档、优质档和豪华档4个层次。其中基本档的费用可低于0.50元/建筑平方米/月，物业公司提供小区最基础的服务；标准档的服务要比基本档更规范，价格在0.55元左右；优质档的价格可定在0.90元左右；对于一些品质很高的小区可采用豪华档的收费，费用标准由业主委员会和物业公司根据服务标准通过协商来解决。
来自北京久筑物业管理公司的代表陈伟表示，物业公司也倾向于采用“博弈”的方式来得出物业费标准。但“既然是‘博弈’，就应该给出在指导价的基础上上行的空间”。
但是，现在的政策只给出了下行的空间，对于上行却规定了上浮不超过10％的限制，“这是不合理的”陈伟说。肖江平说，各小区档次有很大差别，希望用一个固定的指导价让全市范围内所有住宅区都适用很不现实。分档次收费不管是对业主的承受能力、希望获得的服务标准以及物业公司的规模经营来说，都是可行的。
焦点4 服务标准能否更细化
背景：《收费标准》对服务标准作出了相关规定，但参与听证的部分代表认为这一服务标准不够细化和量化，难以对物业公司起到有效规范。
争论：徐荫芬代表提出，物业服务应该同质同价，收费应该细化量化。
“比如电梯在保修期内需不需要维护费的问题，如果需要人员值守，那是人员成本的问题，而不是维护费用，所以我以为这些应该分开。”邱宝昌代表说。他认为绿地维护也有问题。要维护，首先要建成，第一年绿地还没成立。怎么维护？“因此第一年不应该收绿地费。”
服务标准是制定价格的重要依据，直接关系到业主的权益。人们只有知道自己将得到什么样的服务，才能判断自己的付费是否值当。因此，服务标准必须进一步细化。
“服务项目有哪些，业主不能定；应该服务到什么程度，服务不到位是否违约，不明确，所以这是矛盾的一个根源。”邱宝昌代表告诉记者。
焦点5 权利和义务是否该明确
背景：《办法》中明确应该加强物业服务收费价格监督检查工作，但是却没有提出任何可实施的方案，使此项工作流于形式。
争论：王世江代表认为，《办法》第一条就应该明确业主与物业公司的权利和义务关系。
邱宝昌代表说：“业主不交费，物业公司拿起合同就打官司。而物业公司如不按办法收费应承担什么样的法律责任，却不明确。业主承担义务、支付费用，却难以享有权利。因此，必须在合同中明确双方的权利、义务和违约责任。不明确物业的责任和收费标准，就等于放纵物业不履行义务。”
来自北京市中咨律师事务所的王伟代表表示，业主和物业公司双方的消费关系应该明确，才能解决问题。
刘俐代表举例说，朝阳区东风家园小区的多名业主曾经以12358举报电话、上网、邮件、传真的多种方式向市发改委和小区办投诉物业乱收费和服务不到位等问题，但是却没有起到任何作用。因此，她建议有关单位可以参照交通协管员、物价监督员等方式，在未成立业主委员会的小区物业公司中设立一个由业主选举产生的物业监督员，监督物业公司的具体运作。
《市场报》 (2005年07月11日 第二版)来自北京市汇佳律师事务所的邱宝昌代表正在发言。
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