商业地产开发要有几个前提，一、选址要正确；二、要有一定的规模；三、经营权要掌握住，四、一定要专业制胜；五、市场培育期要能挺得住。

    商业开发不应是投机行为，不应搞“愚民政策”，应科学谨慎、谋划长远。同时投资商铺的人们应擦亮眼睛，慎之又慎，用闲钱投资，以免受损。

    近一年来，本市新入市的商业地产几乎普遍存在着经营不景气现象，业态调整、商铺关门、甚至“业主闹市”现象屡有发生，开发商与业主及经营商间的矛盾更是愈演愈烈，开发商将如何保障业主的根本利益？商业地产发展究竟将向何处去？本报将于近期陆续刊登部分专家文章，对本市商业地产市场进行深刻、全面的剖析，从而促使部分开发商正视业主的根本权益，并时刻保持未雨绸缪，警钟长鸣。

    投机心理过重导致商业地产“畸形”

    近年来，随着部分曾经火热一时的商厦关门倒计时，许多商业地产项目再次面临重新调整的命运，一些产权商场惨淡经营，在这种不成熟、不健康心态的蛊惑下，直接导致了今天商业地产的“畸形现象”。这种“畸形现象”不是市场的不健康，而是部分开发商的“不健康”心理直接造成的，这恰恰是市场的一种客观而公正的反映。

    痛定思痛，开发商在商业运作中存在着几大硬伤：第一是犯了“无知者无畏”的低级错误。商业地产水深水浅，与住宅开发有何本质不同，这在很多开发商“下海”之前根本是一片空白，或者说仅是一知半解的“知识里手”，看到了金山，却没有找到通往金山的路，主观的一厢情愿和近乎盲目的开发、盲目的运营必然导致一败涂地；第二是争抢独木桥现象严重。近两年的商业热导致了天津市场的“摩尔”泛滥，这种不顾市场容量和区域供需关系的“唯心主义”开发行为致使许多经验不足或实力较差的开发商纷纷“落水”；第三是转型不彻底。

    其实，有实力的开发商投资商业地产是一种趋势，这是真正的转型，但这个“商业地产”的概念绝不是现在盛行的运作模式，真正的商业地产是资本巨头的游戏，要用实力，境界和眼光来说话办事。具体运作方法是在专业的商业运营机构的指导下先做商业资产的投资，与专业商业管理团队一起把商业氛围经营培育起来，形成一定的习惯性商圈后再在附近开发住宅，利用住宅地块价值提升来实现效益的回收。而由于诸多开发商对商业运作的懵懂和项目后期经营意识的淡薄，多数住宅开发商在向商业地产转型过程中未能做到“思想转型”或“技术转型”，用老思路解决新问题，致使商业运营严重错位，从而导致“偷鸡不成反蚀把米”的尴尬局面。

    “管生不管养”

    商铺经营成“无水之舟”

    大部分开发商在进军商业地产时仅想到了如何让自己多赚钱，实现最大的商业利益，于是，商铺价格打着滚儿地往上翻，各种“套钱”的方式五花八门。而业主的根本利益如何体现、如何来保障，却早已抛到了脑后，这种开发商总结为两类：一类是“管生不管养”的开发商。这种开发商的出发点很明确，就是为了自己捞钱，力图将商铺的后期经营价值全部榨干，根本不考虑业主的收益和后期的经营问题。如两年前本市部分商场最高价格炒到了每平方米近7万元，可想而知，这种“吃干榨净”的商业运营思路不仅无法保障将商铺养大，养好，同时也必将导致商铺先天性的“营养不良”而最终“夭折”；另一种开发商是“管生而不会养”的开发商。这种开发商较前一种具有一定的社会责任感，也比较注重后期的经营问题，但在经营管理中缺乏一定的经营经验，心有余而力不足，尽管夜以继日的工作，甚至积劳成疾，但依旧难逃关门调整的尴尬境地，而一些商业地产项目因在专业上缺乏审鉴能力，聘请了所谓的智囊团———如香港、台湾等地或发达城市的商业运营公司，但因这些公司专业能力参差不齐，素质水平高低不同，往往在自己赚得盆满钵满后溜之大吉，留下的却是开业时的虚假繁荣和接下来经营上的步履维艰。

    认识经营误区

    规避商铺“烂尾”

    十年前，由于投资过热等原因造成了天津数十个“烂尾楼”项目，在香港有人称之为“骷髅”。骷髅现象导致了当时的许多开发商破产、逃跑、入狱，甚至抑郁自杀，社会影响极其严重。今天，很多破败商场同样面临着关门和“烂尾”现象，而这种现象及由此引发的一系列社会悲剧很有可能在商业地产中重演，也必将由开发商转嫁到投资业主身上，未来的投资悲剧也可能将扩大化，但值得一提的是目前开发商、投资者、经营商三方的心态均不成熟，贷款买铺和下岗后租铺的现象占了大多数，不仅不太懂商业经营规律，而且极度的急功近利，这就需要这三方必须清楚认识以下几点：

    一是商业地产在运作上主要包括四个方面：即开发，销售，招商和经营。这四个方面难度是递增的，最终决定胜败的是经营！而经营成败的前提是产权和管理权的统一，“自己的闺女嫁不出去，只有自己着急！”也就是说商铺决不能卖出去，即使卖出去也得把经营管理权长期留下。也有不少成功的商业地产模式，比如伊都锦和家世界；

    二是商业地产需经过较长一段的市场培育期。少则1—2年，多则3—5年，如本市原来的新安购物广场、友谊商厦、伊势丹等，都经过了3年以上艰苦的市场培育期，开发商关键时刻要挺住；

    三是商业经营必须要经历三个阶段。第一阶段是对商场的认知阶段。包括消费者对商场区位、经营业态、品位档次、经营个性的认知；第二阶段是对经营业态或商场服务的满意阶段。该阶段是消费者对商场整体环境、服务、经营业态、价位以及独特销售主张的充分认可阶段；第三阶段是消费者对商场的忠诚阶段。忠诚阶段是消费者在经过认知、满意两个阶段后，对该商业项目形成习惯性购物消费的一种自发性、自然性行为，具有极大的购物忠诚度和唯一性选择；

    四是一定要正确处理好开发商与商铺业主及经营者的利益分配关系，在商铺经营中要统一思想，形成合力，共同培育市场。另外一点特别重要，就是现在许多开发商抱怨政府在住宅土地规划中都规定了商业公建所占的比例，为了城市的均衡发展，政府的这一做法无可厚非，而开发商在这一点上除了实力外，还应该具有境界和眼光，试问有几个开发商能像泰达万通和中新集团一样有敢于先做商业后建住宅的决心和魄力，应该注意到，在目前的商业地产市场中，又衍生出了一些新的商业概念和商业包装形式，但一个商业地产的成功绝非是靠一些花哨的新概念、新形式，而制胜于市场的关键在于新的商业经营模式，所以，现今除位置较好的底商和专业商铺外，其它的一些商业项目肯定还要走一段弯路，因此，目前急需政府出台相关的商业经营法规来整顿或引导商业市场的发展状况。