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调控措施有助于促进企业的优胜劣汰，在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的，必将是优质企业，其抗风险能力也将大为提高
近来，政府宏观调控一记又一记重拳，击中了整个房地产业“过热”的要害。理性看待与应对宏观调控，便成为房地产业在宏观调控中不断进行自身调整的关键。
理性对待市场背景
商品住房价格与家庭收入的比例，是居民支付能力的标志。房价与收入的比值越小，居民买房能力越强。目前我国各地高收入家庭只占极小的部分（约占10%），而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中，各地理应多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡，集中表现在高档房、花园别墅过多，中低价住房、特别是动迁用房短缺，导致住房平均价格上涨过快。
与此同时，由于近年来社会投资的大幅增长，而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险，提高收益，许多投资者纷纷将目光投向房地产市场，导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长，使我国商品房空置面积大幅度增加，空置面积增长幅度为9.2%，空置率约为26%，已远远超过国际公认的10%至15%的警戒线。
回顾这些年房地产业发展的历程，我国房地产业经历了两次对房地产过热的调控。但当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本不同，政府宏观调控能力不断增强，调控手段日趋成熟，经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向，没有采取紧急刹车政策，而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看，绝大部分政策还是采用经济的手段、市场的手段，不会对中国经济和房地产造成致命伤害，只会使它健康发展，企业不必对市场发展丧失信心。
理性对待政策效应
从土地政策的效应来看，国务院和国土资源部的一系列政策和文件，是清理整顿土地市场的武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市（县）单一主体，这样政府可主动介入市场，控制总量与供给结构，能够避免开发商盲目储备土地，造成土地资源的浪费，从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定，波动会更小。
同时，开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地环节减少，有利于土地价格稳定或者稳中有升。此外，土地供应的市场化程度也有比较大的提高，各路开发商能够以公平竞争方式获得土地，偶然性的暴利机会减少，有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。
从金融政策的效应来看，国务院出台提高资本金等一系列金融调控措施，既有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策，使房地产信用规模保持合理水平和内部结构，又有利于规范银行对房地产的信贷业务，对防范金融风险有积极的影响。
大幅度提高开发商自有资金比率，有利于降低房地产市场的供给风险。同时，央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放，就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量，理顺金融业与房地产业的关系。此外，央行紧缩银根政策，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整，使市场更加规范，更加稳定。
通过调控规范市场，有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施带来的资金压力，特别是中小开发企业濒临困境，将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时，调控势必可能把更多的投机性开发商逐出市场，企业将回归理性和本分。因此，调控措施有助于促进企业的优胜劣汰，在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的，必将是优质企业，其抗风险能力也将大为提高。
当然，调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛，也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期，持币观望、延迟购房，可能削弱市场活力和动力。
理性选择应对策略
一、投资决策理性化：包括投资规模理性化，不可盲目做大。根据企业自身的资金实力，认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，合理安排投资规模；投资结构理性化。认真接受政府指导，吃准市场趋向，适应中低收入者需求，多开发中低价位住房；投资领域理性化，积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理，在房地产业上是一个非常值得探索的领域；投资区域多样化，不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设，对于房地产企业是一个可开拓的新市场。
二、经营管理科学化。管理出效率，要求开发商练好内功，做好自己的产品，大力提高管理人员素质，努力提高资金经营效率，合理安排建设周期。
三、注重品牌战略。在市场经济条件下，企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段，竞争的重心以从单个楼盘间的较量，变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产，更是一个整体概念，除有形产品外，还包括附加产品，即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业，才会赢得更大的发展机遇。
四、多元化融资渠道。银根收紧和房地产企业的资金门槛提高，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其他融资途径，运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作，盘活现有资产，做大做强房地产开发企业，为新一轮的发展打下坚实的基础。
五、不断创新产品与服务。单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求，同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善，人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求，适应不同层次人的水平，提高了以后对住房的需求，这就要求房地产企业不断推出新产品、新形态、新种类以满足市场的需求。
《国际金融报》 (2005年07月07日 第五版)
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