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业主自当物业老板解决纠纷良方?


http://finance.sina.com.cn 2005年07月02日 12:42 北京日报

  本报记者董少东

  开发商、业主和物业公司,房地产市场中的这三个角色,似乎天然的存在着不可调和的矛盾。来自全国消协的统计显示,仅去年一年,物业方面的投诉就有4700多件。

  近日,一家房地产开发公司以自己开发的项目尝试“物业革命”———把物业公司以股

权的方式配送给业主,业主成了物业公司的老板。这似乎找到了一个解决问题的良方。然而物业矛盾这个繁复冗杂的问题真能够如此简单得以解决?

  五类问题凸现物业矛盾

  孟小姐是通州区某家园的一位业主,在2003年入住以后,就遭遇了种种物业问题,收费项目不透明、不给任何通知就停电、楼道里到处都是散发的小广告……孟小姐和多位业主多次与物业公司交涉,但问题一直没有很好地解决。

  市消协的调查显示,73%的业主对物业公司不满意。而据全国消协统计,去年一年,中消协共收到物业方面的投诉4700多件。中国消费者协会法律与理论研究部主任陈剑介绍,业主与物业公司的纠纷主要有五大类的问题,物业收费不明确;物业条款具有不平等性;小区物业难保业主人身、财产安全;小区物业殴打业主时有发生;许多小区尚未成立业主委员会。

  业主当股东,求利益一致

  位于东直门内的Naga上院是一个典型的高档项目,每平方米售价高达3000美元。而这个项目两栋楼总共只有99户。根据开发商“物业公司股权可以配送给业主”的方案,在房屋销售前由开发商拿出200万元牵头成立物业管理公司,在项目出售的同时将物业管理公司的股权配送给99户业主。然后通过聘请专家团,建立系统的物业管理机制,让业主自己参与到物业管理中来。

  北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国说,这种物业公司的投资人是业主,受益人还是业主,将两者的关系推向一个股份制公司的经营轨道,这个公司从属于业主,会真正从业主的角度考量问题、执行作业。而且,这种物业公司不以盈利为目的,物业成本相对减少。

  可操作性有待检验

  该项目的开盘还要等到9月份。在开盘之前抛出“物业革命”的概念,业内质疑其“炒作”的声音不绝于耳。事实上,抛开“炒作”不谈,业主当物业公司股东这种形式的可操作性同样受到质疑。

  根据现行的《公司法》,有限公司的股东不能超过50人,而Naga上院业主虽少也有99户,更别说那些成千上万户的大盘了。业主成为股东首先遇到的就是法规限制。

  对此,Naga上院项目的法律顾问孟宪生表示,该项目将通过股权信托的方式解决这个问题。即委托几个自然人作为受托人,以将来所有业主为受益人,继而注册成立公司。目前这只是权宜之计,待新的《物权法》出台后,应该能找到更好的解决办法。

  一位不愿透露姓名的房地产业内人士则说,业主当股东的想法虽好,但实际操作问题很多:股权怎么分配?每户持股多少?公司盈利了业主可以分红,但亏损怎么解决?业主股权分散,形不成统一意见怎么办?这些恐怕还要等这种物业公司运行起来才能见分晓。

  国家建设部政策研究中心副主任王珏林表示,这种模式是一种全新的尝试,在运行中肯定会遇到各种各样的问题。不过,如果这种尝试取得成功,对房地产界,对消费者,尤其是政府各方面都会有很大的影响。

  网络编辑:李亚敏



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