最近，北京发生的通宵排队抢购经济适用房风波，引发了对经济适用房政策的新一轮批评。不过，批评者多集中在质疑经济适用房“面积过大”、“分配方式不合理”、“骗购现象严重”等。很少有人彻底反思这一政策。年初，全国政协委员傅继德先生曾提案停建经济适用房，轰动一时。但即使傅先生，也只是指出经济适用房管理不严、相关的社会诚信系统欠缺，难以达到预期效果等问题。也就是说，经济适用房的政策还是好的，只是实际执行起来走样了。

    我的看法不同。我认为，应当彻底反思现行的经济适用房政策。当然，政府推出这个政策，意图是良好的，是要鼓励中低端房产的供应。可惜的是，这是一个违背市场经济规律的政策。它实施起来，必定是适得其反，恰恰起到了遏制房地产商开发中低端房产的作用。

    原因很简单：由于政府对中低端经济适用房给予了大量优惠和补贴政策，使得个别被指定为经济适用房的开发商享受到了明显的成本优势，其它开发商若开发中低端房产将难以与之竞争。与此同时，政府又不可能大量供应经济适用房，否则将丧失大笔土地收入来源。其结果，一方面导致只有有少数经济适用房投入市场，远远不能满足需求；另一方面，大批开发商被推往中高端产品的方向。这就造成了结构性的中低档房产供应短缺。

    打个假想的比方：假若某市政府出来颁行一个“经济早餐”政策，在全市指定若干家豆浆油条供应商，向他们提供大量补贴，这结果会如何呢？显然，大部分得不到补贴的早点摊贩，要么被廉价的豆浆油条竞争得破产，要么不肯再做豆浆油条，转向更高档的海鲜粥、鱼翅煲等早餐业。于是，一方面，早餐市场上将充斥各种所谓“高档”早餐，“高档”早餐经营者将使用各种广告促销手段争夺所谓“富人”用餐者；另一方面，大多数老百姓只能在少数几个摊位前排长队，等着吃豆浆油条———这反而会使豆浆油条的价格也大大上涨。

    换言之，经济适用房政策注定了要违背它的初衷，不但减少了中低档房产的供应，而且推高了全部房产的平均价格。不仅如此，大批资质本来不够的开发商盲目进入中高端产品的结果，产生了另一种供给结构上的隐忧，我概括为“中低档房产的高档化”。即大量本来应当定位为中低档房产的高容积率项目，却通过增大套内面积、增加一些并非必需的功能和装修，人为升级为“高档房产”。这类房产短期内能够给房地产商带来高额利润，长期看却可能在未来房价回归时，最先遭到打击。一些今日辉煌一时的“XXX城”、“XXX府”，20年后也许就会完全丧失对居民的吸引力，变成空寂之城、破落之府。因此，由政策失误造成的结构性供应失衡，不但加剧了今日之房价高涨，还将在未来加剧房价的下跌势头。

    必须声明：我主张取消现行经济适用房政策，并不是说要走向另一个极端，即完全市场化。我是赞成对低档房产提供补贴的，但是，必须采取符合市场规律、不干扰市场秩序的做法，使得国家的补贴能真正落到需要的人的手里。

    一种显而易见的思路，就是针对现行经济适用房政策以项目、地块为补贴对象的做法，也就是指定几家“豆浆油条专供店”的做法，改为不管是谁，只要卖豆浆油条，就可以得到补贴的做法。只有这样，才能真正增加豆浆油条的供应，拉低整个早餐的价格。对房产来说，就是要不分地块、不论项目、不管哪个开发商，只要开发中低档房产，就可以得到相应的补贴。

    当然，上述思路将给财政补贴带来沉重的负担，未必可行。那么另一种思路，就是把经济型住房交给专门的非营利机构来操作，使经济型住房和市场化的房产形成明确的区隔。非营利机构与房地产商的最本质区别，就是前者不得从项目中取得哪怕是一分钱的利润。所有收入都应进入专门的基金，用于开发新的非营利项目，或者用于已开发项目的修缮维护。非营利机构的初始资金，应当完全来自缺房居民的自行集资。相应地，国家应当为这类项目无限量地提供廉价土地，并且应当给这样的非营利机构以全免税的优惠待遇。这样，经济适用房在产品定位和开发主体上，都和普通商品房截然分开，不会再扭曲房市的供给结构。同时，它的供应也能恰好满足缺房居民的需求。