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目前市场各方对房地产调控是否有必要关注房价涨跌的问题仍然争论不休。我们认为，任由房地产价格的持续上涨必然会引起房地产泡沫，且将带来潜在的金融风险。因此，完全有必要关注中国房价的波动趋势，房地产价格的理性下调应该是本轮房地产调控的核心内容之一。
为什么这么说呢？因为在房地产价格快速上涨时期，人们对土地升值的心理预期逐渐
蜕变为地价只会上升不会下降的神话，从而进一步强化了房地产必然升值的心理预期。对于想回避风险的银行而言，房地产价格的持续上涨会成为一个诱人的理由，进一步加剧银行向房地产业过度融资的投机倾向。当扩大对土地或房地产的担保贷款业务成了银行发放贷款的最佳出路时，大量资金就从银行的传统业务转入土地及房地产投资的担保贷款领域。当前大量房地产已成为银行贷款的重要抵押品就是一个明证。而2004年上海市各银行有76%的新增人民币贷款流向了房地产业。这表明，银行向房地产业过度融资的特征已非常显著，同时也使各商业银行在资产运用方面暴露在更大的金融风险之下。更令人担忧的是，房地产业的增值会促使银行创造更多的信贷，这些新创造的信贷资金又会回流到房地产市场，由此制造出更大的房地产泡沫。
目前，房价/收入比和房价/租金比两大观察指标显示，中国房地产市场已出现局部泡沫的现象，房地产价格与实体经济之间的背离程度也越来越大。缩小这一背离程度，使两者能协调发展，是目前中国经济健康发展所不得不面对的一个实际问题。而一旦房地产价格由持续上涨转为下降时，银行对房地产业的过度融资就会转化为银行体系的大量新增不良贷款，这对于目前处于关键时刻的中国银行业改革也是相当不利的。在这方面，日本80年代资产泡沫破灭的经验教训值得引起我们的注意。
房地产价格之所以应成为本轮房地产调控的监测目标，还在于监测房地产价格已成为中国物价稳定的一项重要内容。长期以来，央行对促进经济增长的物价稳定是否应包括房地产价格稳定这一问题的认识并不十分清晰，过低的利率与过松的货币供应，导致了银行体系不断增加对房地产业的贷款，
不过，从近期央行收缩货币供应及限制房地产信贷的增长速度等措施看，房地产价格似乎已成为央行执行货币政策的重要指标之一。央行正在努力收缩银行体系向房地产业的过度融资规模，以抑制房地产泡沫的进一步膨胀，尽量减少今后房地产价格剧烈变动对银行生成不良贷款的负面影响，及早化解房地产市场风险可能造成的潜在的金融风险。
事实上，在中国金融自由化之前，抑制房地产价格的非理性上涨，对于包括人民币汇率在内的金融改革也是至关重要的。因为目前中国采取了渐进式的金融改革方式，主要包括逐渐使利率市场化和金融自由化。如果房地产价格上涨过快，银行体系向房地产业过度融资的话，一旦房地产价格波动趋势发生逆转，必然会增加银行体系的不良贷款规模，潜在增加的大量不良贷款有可能会对中国金融体系的安全构成不利的影响，从而延误中国金融改革的时机与进程。从这个角度看，抑制房地产价格上涨，也成了中国金融改革能否成功的一个前提条件。由此还可以引申出一个推论，就是在人民币汇率制度改革之前，应该先解决中国房地产市场所存在的一系列问题，当然抑制房地产价格过快上涨是一个重要的目标。
综上所述，抑制房地产价格上涨(或言让房地产价格理性下调)，已不是一个纯粹的行业发展问题，而是化解中国金融风险的主要目标之一。从这个角度看，目前维护中国房地产价格不能下调的种种观点是值得警惕的。要使中国经济健康发展、金融改革顺利推进，房地产价格的理性下调就是必要的。
作者：乐嘉春 博士
（来源：上海证券报）
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