房价，乃当下楼时最为关切、讨论最多话题之一。降还是涨，当然不由谁说了算。但是我们可以通过专业分析和科学依据来指导、矫正我们的判断，从而靠近最准确的方向。

    在回答这个问题之前，首先应该为房价涨跌的概念“正名”，名不正则言不顺。

    价格涨跌，正确的说法是指同一商品在不同时间内的价格波动，惟其如此，才能叫涨或者是跌。可是，我们看到、听到有关房价涨跌的消息、报道和人们的议论都不是这样，而是不同产品在不同时间内的价格波动。一段时间低端产品供应较多，消息出来就说房价下跌，过一段时间高端产品供应较多，消息出来又说房价上涨。这种不加思考、混淆视听的说法，听着不仅让人头疼、更是一种误导。

    通常听到的所谓的涨跌，其实是市场行情的变化，或者说是市场均价行情的变化，而不是房价本身的涨跌，这是完全不同的两回事。国务院发展研究中心陈淮博士在一次重庆房地产论坛上打过这样的比喻：原来卖的都是奥托，现在卖的都是奥迪，你能说这是车价上涨吗？这个道理再浅显不过了。可是如今大多数人似乎都还没明白过来，稀里糊涂地对房价问题发一通隔靴搔痒的言论，以其昏昏使人昭昭，实在荒唐。

    如果明白了房价涨跌的概念，那么我们再来看看房价如何才会涨跌。

    从普遍意义上说，正常情况来看房价不会下跌。除非发生战争、社会动乱，或者是经济危机，否则房价只会上涨，而且时间越长越是这样，有年头的好房子甚至会成为文物、成为文化遗产，从有价涨到无价。撇开房价上涨的社会历史文化等因素不谈，单就现实情况来分析，至少可以从以下三个方面得出房价总体上必然上涨的结论。

    第一，宏观趋势分析

    中国城市化潮流势不可挡，国家要全面建设小康社会，其中小康的标准在住房标准上是“户均一套，人均一间，功能配套，设施齐全。”人民要住得更宽，要住得更好。一句话，住房的市场需求必将长期旺盛。根据价值规律，价值一定的情况下影响价格的是供求关系，也就是说需求旺盛则价格必然看涨。这种大趋势对于处在城市化初期而又是西部唯一的直辖市重庆而言更是明显。重庆目前人均住房面积仅21平方米，低于全国平均水平；每年还有大约40万农村人口成为新增城市人口，更增大了社会需求。

    第二，微观成本分析

    我们不妨从房价综合成本构成的微观层面来进一步分析。首先是地价只会涨不可能跌。这不管是从原来的协议出让土地到现在全面采取公开“招拍挂”获取土地方式带动地价上涨来看，还是从城市建设配套水平不断提高的实际情况来看，地价都只能涨不会跌。

    其次，从建筑成本来看，建筑材料价格虽偶尔下跌，但总的趋势是不断上涨，随着国家对建筑综合质量要求的不断提高和行业发展的实际需要房地产的规划设计成本、材料设备成本、环境配套成本，乃至人工成本和管理成本等都将随之上升。同时，房产“新政”本身也在有形无形中增加了房地产开发成本，开发贷款利率提高就是一项有形的财务成本提高，还有项目实施前后的无形隐性成本，试想一下到底有哪一项是在减少呢？

    第三，经验事实分析

    我们每一个关心房价的人这里不妨回顾一下，有谁能列出哪个楼盘现在的市场价格比几年前低？人的经验是有限的，也不必钻牛角尖去做全面的统计和考证，且不说没有一例是这样，起码是绝对的少数，下这个结论想必不会有什么疑问。这是最能说明房价一般情况只会涨不会跌这个观点的客观事实。

    上海房价下跌了20%%，交易量大幅下滑；北京的房价也稍有下跌……“现在不能买房，等一等，看中央还会出什么政策继续打压房价？”大多数人在这样想。

    那么，重庆的房地产会怎样？房价会不会跌？我想从我的经验和认识来谈一谈。上月16日香港的《中国时报》（英文版）用了3个整版介绍重庆，有一半的内容跟城市建设和基础设施有关；台湾最有影响力的杂志之一《今周刊》最近一期用五个整版的篇幅介绍了重庆，其中“错过了上海不要错过重庆-重庆的房地产市场正当红”的论断极具影响力与诱惑性；从去年下半年到今年上半年，首次进入重庆的大公司和大投资集团不下二十家。为何他们要选择重庆？

    首先，城市地理位置在一定意义上决定了城市的发展方向及前景，从重庆的地理位置来看，它位于整个中国西部中心，到中国任何地方都极为便利，这种便利在西部中国显得尤为明显。就像美国明尼阿波利斯（Minneapolis）：尽管美国有众多的现代都市，但这个城市位于美国中部，是美国具有枢纽地位的大城市，有着繁荣的经济和贸易，其地位非常重要。重庆是中国西部的枢纽，有同明尼阿波利斯的相似位置基础，中央也把重庆当成了开发中国西部的重要枢纽。

    其次，任何市场都由供需决定。重庆有将1000万农村人口转成城市人口的重任，至少重庆将是这1000万人向往之处；而且重庆将来不仅是重庆人的重庆，将会是整个西部的重庆，所以它的需求将是更大的范围。

    再有，我上个月才接待了湖南省的房地产中介企业代表团，他们告诉我，重庆的房价比长沙还低，但重庆城市人口是长沙的三倍多！与重庆相毗邻的其他城市的房价也值得我们作为参照，比如贵阳，西安，昆明，成都，南昌，他们的房价水平都在重庆之上。我们重庆还怎么跌？

    我们再回头看看中央政府为什么要调控房价？任何外资进入一个新区域不外乎两种投资形式，一是股票市场，二是房地产市场，但中国的股票市场一直被国外经济专家认为不是真正的市场，而房地产市场是他们进入的主要渠道。到中国首先是上海，所以去年的上海是外资进入最多的城市，去年下半年上海的房价一下上涨。中国政府和经济学家都看到了这一点，我们阻止不了人民币的升值，我们可以调控房价，而且全国一齐调控，“两年之内不能转让”———让投机的外资在这个时候尽量少进入中国，那么以后人民币升值，外资抽走对我们国家的影响就会小一点。

    所以，无论从重庆的地位、重庆的房价还是现在的人民币升值的经济趋势来看，现在是买房的最佳时候。