新政冲击

    成都楼市进入持久战

    近几月来，抑制楼市过热的政策层出不穷，炒房游资纷纷逃市，楼市后市扑朔迷离。在困境中游离的楼市将迷茫多久？开发商生存和发展之路究竟在哪儿

    成都楼市正在经历一场持久战，围绕这一业界最为关心、揪心的话题，在《北京青年报》、《广州日报》、《东方卫视》、《今晚报》、《扬子晚报》等数十家全国主流媒体和《天府早报》、《成都房地产》、《成都房产全接触》等庞大媒体联盟的支持下，华西都市报房地产事业部从今天起，将在长达一个月的时间里，全方位、多角度、权威性地推出《新政冲击·成都楼市持久战》的大型系列报道，以“寻找成都房地产市场最佳生存状态”为主题，深刻剖析新政产生的影响和发展对策。

    3月以来，为控制国内房地产市场的过热苗头，中央政府连续不断地打出一套抑制楼市过热的“组合拳”，其涉及的内容和显示出的强度让房地产商和投资者眼花缭乱，房地产行业的宏观调控政策威力大大释放，市场连续两个月呈现低迷状态，开发商的资金链越绷越紧，明显感到了市场扑面而来的重重危机，持币待购的情绪让成都楼市的销售急速下滑。部分经历过上一轮宏观调控的开发商判断，这一轮调控的影响不会短期内结束，为此地产界要做好两年时间的准备。相比此前的火爆楼市，持久战序幕在新政冲击之下快速拉开。如何应对，已经成为了地产界发展方向的关键所在。

    成都，作为中国西部的中心城市，快速的城市发展印证着购房者强大的市场需求，楼盘水平闻名全国。华西都市报作为中国西部发行量最大的都市报纸，本着高度的社会责任感，通过一个多月的精心准备，独家推出了《新政冲击·成都楼市持久战》大型系列报道，引导广大购房者的购房行为，并站在市场的制高点上，寻找到楼市的最佳生存空间，全力促进房地产市场持续稳定地发展。

    本报此次推出的《新政冲击·成都楼市持久战》系列报道将与购房者、开发商、权威专家和有关政府要员一起，对成都楼市作出客观、深刻和实事求是的预测和分析，并将在购房者、有关专家和政府官员，搭建一座互动的桥梁。随后，在此次的大型主题活动中，本报记者还将兵分数路，对开发商和购房者进行大型调查的同时，邀请建设部专家预测新政的未来走势，真实表现新政以来成都楼市的变化，重点解读新政策，引导购房者作出合理的置业计划。

    7月中旬，本次大型主题活动将推向高潮：“新政冲击·寻找房地产市场最佳生存状态”高峰论坛将在成都盛大举行。届时，国家七部委要员、著名专家、全国知名开发商、成都开发商等房地产业界人士将聚集一堂，在成都掀起一场轰轰烈烈的新政思想运动！

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    机会还是打击？

    短短半年时间不到，地产新政频频出台，这一连串的组合拳表明了政府调控房地产投资和稳定房价的决心，也给楼市造成了前所未有的震荡。

    新政影响之下的楼市，就像一部悬念迭出的连续剧，结局尚未明朗，剧中人只好各自在自己的角色定位里探寻和揣摩着剧情的走向。而对于主角之一的房产商来说，真可谓"一半是火焰，一半是海水"。对那些实力还比较单薄、适应能力比较弱的中小型开发企业来说，难免要经历一场阵痛。调控带来的是行业全面洗牌，一些没有资金实力、品牌知名度的企业将逐渐淡出市场，相反，对那些服务于主流人群、实实在在从事开发的品牌发展商则是利好的消息。做好产品，在市场较低迷时获得购房者的青睐和信任成为品牌开发商奉行的不二法门。他们在迎接市场考验的同时，也将迎来新的一轮发展机会。

    在房价上涨过快的情况下，千军万马投身房地产开发"热闹"背后的主要症结在于：房子根本不愁卖，大企业小企业都能赚个盆满钵满。而行业则难以通过有效的竞争手段优胜劣汰获得进步，品牌企业优势无法凸显，鱼龙混杂泥沙俱下的格局不利于行业的健康发展。

    对楼市舞台的另一大主角购房者来说，新政规定对那些短期炒家和投机者无疑是巨大打击：成本增加、操作空间减少，获利的面越来越窄。而对普通老百姓来说肯定是一个利好消息，对那些长线投资者也影响甚微。而且，房地产新政主要针对住宅市场，商铺投资基本不受限制，这对商铺投资者反而是个利好消息。

    “这是个最好的时代，这也是个最坏的时代”，狄更斯《双城记》里的名句同样可以适用于当前的楼市。用一位长期关注楼市的权威专家的话来说：这是一个短期不利、长期利好的消息，开发步伐将放慢，但会更加稳健。那些靠所谓的“资金运作”，到处圈钱，“跳跃式发展”的企业，将会没有生存基础；而踏踏实实做好自己的产品，一步一步踏实前行的企业，可能发展慢一些，但最终会成为市场的长青树。 李政

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    怎么保持持久力？

    2005年6月1日，中国房地产业再次遭受到“新政”的打压――房地产系列新政策于当日正式实施。

    长期以来，对于房地产市场的调控，政府及管理层既浇水，又剪枝，扮演着一个“园丁”的角色。但近段时间为了“遏制投机行为、稳定住房价格”，管理层开始频繁地“剪枝”，出台新政。在这种大环境下谁的耐力久谁就是赢家，那么众多房地产企业怎么保持持久力，在市场变化中立于不败之地呢？

    仁者见仁，智者见智。对于保持持久，潘石屹提出创新，王石认为要靠人才，任志强说是资本，但业界共同的认识却是土地。土地作为不可再生资源，是开发企业保持持久力的第一要素，开发商不可能源源不断地获取这一原力，所以在新政冲击下要想保持持久力，土地是最核心。

    如果没有土地，创新、人才、资本都无从谈起，房产企业会成为海市蜃楼，成为无根的空中楼阁。

    如果说房产开发靠品牌创新，那么房产品牌的创新更加依赖土地。通过至少一到两年在一个项目开发总结出来的经验，必须要到下一个项目去实践提高，如果没有下一个项目（土地），其先进的开发理念就无法转化为产品，房产企业的品牌势必淡化，更不可能有品牌的创新和企业的持久了。

    如果房产企业没有土地，那么对于人才来说将是“皮之不存，毛将焉附”。企业的经营活动难以为继，即使再好的人才也会另谋高就，这样的局面下房产企业如何持久？

    难道有了资金还不能拥有土地？其实从几次成都业界非常关注的土地拍卖中，不难看出，即使竞拍价已经够高了，但始终都有实力更雄厚的对手要一拼高底，所以，房地产业就是有了资金也并不意味一定拥有土地。

    所以“巧妇难为无米之炊”，房产企业没有土地，必将沦为无本之木，丧失持久力难以为继。反之，有大量的土地储备，没有资金、人才、品牌及文化，企业可以通过合作开发，人才引进等方式吸引资金、技术和人才来实现持久，甚至打造“百年名盘”。 记者钱乐亮

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    如何生存发展？

    “三十年河东，三十年河西”!这是古人描绘人生际遇的言语，如今对房地产开发商则应改为“三年河东，三年河西”!其实对成都开发商来说，真正的好日子还不到三年时间，然而今年三月以来，随着国家连下几道新政，成都楼市风云突变，购房者不再蜂拥，强劲的购房能力好像在瞬间消失，眼看三个月时间过去，市场走势仍无明显好转，不少开发商现在真正有点不知所措，不得不探究这个生死攸关的课题———如何生存发展?

    在景气的市场中，就是房屋供不应求的情况下，开发商在具备一定社会关系资源、土地资源的前提下，搞好“资金链”，获取银行贷款与购房者预付款，购房订金与按揭房款是后者具体表现，就能获得飞速发展，就能够创造财富传奇。

    在不景气的市场环境下，银行收紧银根，购房者持币待购，开发资金断链，房产千万富翁、亿万富翁的资产很快就会缩水，因而搞好“资金链”同样重要，但要在楼市竞争中立于不败之地，得靠产品取胜!

    对于众多在售楼盘而言:房屋已经定型，如何在市场中突围?各方人士，包括一些购房者认为:降价不是最佳选择，但开发商一定要提高楼盘的竞争力，比如提高房屋使用功能，完善配套设施，改善居家环境，甚至对房屋的部分空间进行装修，真正使房屋“物超所值”，就会赢得购房者的青睐。对于拟开发楼盘，则应瞄准市场需求，瞄准购房者居家生活之所需，瞄准老百姓的实际购房能力规划产品，开发人性化楼盘就会有市场。

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    如何保障资金？

    新政之后，购房者持币待购，开发商无价可降，楼市进入相持阶段，开发商资金链告急。在成都楼市不可避免地进入相持的“严冬”季节之后，开发商该如何保障开发资金链条不断裂，成为开发商焦头烂额，绞尽脑汁而思的事？

    近日，记者到处听到开发商抱怨：“房子卖不动了，资金非常紧张”。而购房者总是希望看到房价下跌，拽着钱就是不出手。土地公开拍卖，地价不断上涨，水泥钢材等建材上涨，开发税费增加，银行贷款利息提高。种种因素，几面挤压，严重制约着开发商。

    购房者不下单，房子卖不动，收回资金困难，银行催欠，建筑公司逼债，一条产业链上的诸多问题逐渐暴露出来，楼市资金危机严重威胁楼市，资金就象是楼市的“血液”，肌体一旦缺“血液”，无法造“血液”其危险可想而知。

    对于开发商来说，楼市已经陷入持久战的泥淖，而持久战无异于慢性自杀，那么，怎样在这样的持久战中，寻求资金链条的保障，从而打胜这场持久战呢？

    “一个好汉三个帮”，渡过眼前难关的最佳方式就是联合开发，有土地的寻求资金，有资金的寻求土地，在运作中，寻求合作伙伴，最大限度寻求社会资源，联合开发，联手运作，避免孤军作战；其次，在公司内部，一定要压缩成本，节约开支，发动员工团队精神，为公司担负困难；另外，薄利多销，不贪图厚利，快速销售出去，尽力回收资金等等办法。

    其实想来，楼市并不可怕，比较起来，成都房价不高，降价不可能，而购房者买房，也是迟早的事，当开发商咬紧牙关，挺过几个月的“严冬”之后，必然又会迎来楼市的“春光”。 记者欧波

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    何日春再来？

    随着中央政府及有关部门调控房价的“组合拳”不断亮招，新政之威开始在地方楼市显效。国家发改委价格监测中心最新报告显示，全国36个大中城市商品房价格有12个城市出现小幅回落的迹象。各售楼部门前不再是提前两天就排队等候、许多购房者手中拿着钱远远地对房市观望……

    这一切的一切，给火热的楼市犹如当头泼下一盆冷水，好象掉进了冰冷的冬天。有的项目开始明确地降价、有的开始变相降价送装修、而有的商业地产项目纯粹是原地不动。

    “政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处”。建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾6月初对媒体表示，目前房价大跌的条件并不存在。

    谢家瑾表示，有些媒体说一些地方出现了房价暴跌，也有媒体说中央要在短期内打压房价的目标难以实现等等。这样理解房地产市场的宏观调控是片面的。国办转发的七部委通知提得非常明确，是“稳定房价”。这个通知的精神可概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

    谢家瑾说，政府不希望房价出现大起大落的情况。房价的大落对老百姓没有好处，现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全会带来威胁。“目前房价大跌的条件也不存在，从成本的角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套做不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格成本也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的”。

    房价在某些地区有增长过快、过热的现象，但是这是局部的。

    不管怎样，房地产业作为国民经济的支柱产业，这一点是不可置疑的。不管怎样，国家调控市场，是为了让房地产更好地发展，只要是有利于更好地发展，房地产就会依然大步向前。　记者胡龙友

    米瑞蓉:当前状况其实是对开发商心态的最严峻考验期

    6月初，作为西部地区唯一的开发商代表，成都万博置业总经理米瑞蓉参加了建设部召开的中国地产形势报告会，日前她就目前楼市的焦点问题接受本报记者独家专访。

    今年6月1日，房产新政正式实施，楼市持币观望者日渐增多。有开发商称，目前楼市已经进入了一个持续性的“冬天”。华东师大亚欧研究中心研究员余南平认为，这次房地产调整的时间会持续3年左右，最长不排除5年。

    月初，建设部召集全国开发商代表在北京举行了中国房地产市场形势报告会。作为西部唯一代表，成都万博置业总经理米瑞蓉与潘石屹、任志强等一起出席了本次会议。日前，就新政之下中国楼市状态分析等诸多问题，本报记者对米瑞蓉进行了专访。

    平抑房价决心不容怀疑

    记者（以下简称记）：米总您好！上次在北京，您与建设部领导进行了近距离的探讨对话。就亲身感受而言，您觉得中央此次调控房价的决心到底有多大？

    米瑞蓉（以下简称米）：在房地产形势报告会上，建设部领导刘志峰、谢家瑾等均有重要发言，并就房地产市场有无泡沫、房价上涨是否过快等问题与我们进行了深入讨论。参加讨论的还有潘石屹、任志强等，讨论场面非常激烈。我明确感觉到，中央政府此番调控房价的举措是深思熟虑的结果，态度十分坚决。建设部强调，楼市好比股市，关系到亿万百姓的切身利益。但目前已经出现了严重结构性、供求性问题，已经到了不得不控制保护的地步。

    记：建设部副部长刘志峰在当天发言里有个意味深长的提法，称当前我国房地产调控处于“十分关键的时期”。您对此话做何理解？

    米：这句话确实内涵丰富。从政府而言，房地产宏观调控目前正处在一个十分复杂的交叉路口。调控得好，楼市将会很快返回到健康持续的发展轨道上来；反之，则可能出现一些其他情况。这一切均取决于目前的调控以及市场的回响，因此眼下时期当然“十分关键”。

    市场胶着进入持久期

    记：目前上有中央政府的宏观调控，下有地方政府的微观盘整。作为经验丰富的著名开发商，您感觉压力大么？压力主要来自哪些方面？

    米：压力肯定是有的。目前房地产市场扑朔迷离，众多购房者持币观望，楼盘销售周期延长，这些都是不小的压力。不过成都毕竟不是上海、北京，我们的市场总体来看还是理性居多，因此我对成都楼市还是很乐观的。即使中央政策，也只是稳定房价，而并非打压楼市，这点对我们来讲非常重要。

    记：这种扑朔迷离状况，您认为将会持续多久？

    米：坦率地说，这种状况究竟持续多长时间，我也不知道。不过我想，假如政府不再出台新的政策，市场在经过一段调整期后就会渐渐步入正轨。但假如政府再出新的政策，这个周期则要更长。

    记：在您看来，政府还会出台新的政策么？

    米：有可能。针对不同地域，政府可能会还有更新的东西出来，这也是必要的。毕竟，中国楼市的区域性特征十分明显，不可能“上海生病”，就“全国吃药”。

    渡过此关市场更健康

    记：近日接触多名开发商，他们对当前市场大多颇觉惶恐，在拿地、营销等方面也是一再斟酌。

    米：现在是一个非常时期，新政对购房者与开发商的心态均有严重影响。但敏感的市场往往都存在无限可能，可能重新洗牌，也可能有更多机会。在我看来，当前状况其实是对开发商心态的最严峻考验期。此情此境，长期保持心态平稳比什么都重要。开发商至少要明白一点，就是无论你实力多么强大，市场都非个人所能左右。

    记：能否说得更加具体一点？

    米：比如在房价方面，开发商目前比什么时候都应该学会如何合理定价。我注意到城西某个楼盘，就是因为当初定位太高，目前就陷入了骑虎难下的尴尬境地。在目前甚至长期里，这种做法都是不可取的。

    记：作为个人，您对当前市场存在什么预期？

    米：我相信，经过一段时间的盘整之后，市场最终会尽快调整过来。毕竟只要市场存在，就会有很多机会。开发商们对此也应有较清醒的认识，要更加努力做好自己的产品，做好长期的应对准备。同时也要理解国家的政策，毕竟，百姓需求才是真正的市场第一位。我相信，走过当前这个阶段之后的中国楼市，必然比现在更健康、更合理。

    相关背景：

    新政之后，建设部7部委抽调有关人员组成4个督导组，深入北京、重庆、山东等地实地调查各地对新“国八条”的落实情况。其调查报告将提交国务院，专家称，该报告可能会影响今后一段时间房地产宏观调控走向。与此同时，为谋求“救市”，中城联盟、中国工商联住宅产业商会等组织纷纷联合共度“楼市冬天”。潘石屹也在接受网谈时表示：“冬天来了，大家抱在一起暖和些。”