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专家建言刘满平
针对目前我国房地产市场存在的投资过大、价格上涨过快等主要问题，国务院有关部门近期已连续推出了一系列调控措施，例如，为了抑制炒房行为，政府此前曾采取收紧“银根”等措施，但收效并不明显，而被媒体称为房地产新政的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》自6月1日起正式实施。新政在手段上更加有针对性，其意义在于遏制投机炒作
行为，控制房价过快上涨或基本稳定住房价格。但从近期国务院有关部门的表态和各地出台的政策来看，对“稳定房价”精神的理解却存在偏差。前一段时间，建设部官员在不断宣称，房地产宏观调控是要稳定房价，而不是打压房价。而有些地方却在出台的政策中明确说要将房价降下来，两者目标不是很统一；其次，“稳定房价”在现实中还要面临着这样一个问题：房价波动在什么幅度才算是稳定？房价继续小幅上涨算不算稳定？房价波动的幅度以什么为标准，是政府的统计标准还是别的？
种种问题，说明了“稳定房价”是一项复杂的工作，但不管怎么样，笔者认为，政府在对目前的房价进行调控中，一是充当裁判，二是坚持“抑富扶贫”的指导思想，要扶助弱者。这里所说的“富”和“贫”是形象的说法，目前房地产市场的参与者大致分为政府、普通居民、房地产开发商、房地产投资或投机者四类，笔者将为居住而买房子的普通居民概称为“贫民”，将房地产开发商、房地产投资或投机者称为“富人”，政府需要做的“抑富扶贫”就是要控制“富人”的行为，尽量少让他们从中获取巨额利润，扶持和鼓励“贫民”的行为：即抑制投资性、投机性需求，扶持真实的居住性需求。
房价高涨需要“抑富扶贫”
目前的高房价使得居民债务增加，贫富差距进一步加大，不利于建立一个和谐的社会，需要适当“抑富扶贫”。从近期看，我国绝大多数城市房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上。如此高的房价使得部分城市住房市场高度畸形：亟须解决住房问题的普通中低收入居民已失去购买能力；而有购买能力的高收入群体，绝大多数已不存在缺房居住问题，他们购房主要是为了投资或投机。如果房价继续走高，普通居民和房地产投资或投机者之间的贫富差距将进一步拉大，无房、缺房的中低收入阶层为了购买自己居住的房子而背负着越来越重的债务，生活条件恶化，成为潜在的不安定因素。
因此，从长期看，稳定房价对于促进我国房地产行业的持续发展具有重大意义，但从近期和局部看，调控市场，适当地“抑富扶贫”，让房价逐步回落到合理水平，则是必要的和有利的。笔者认为，考虑到当前我国房价和居民的收入以及其他情况，目前与其提出“稳定”这个相对模糊而且容易给地方政府带来误导的概念，还不如直接明确“降低房价”的信号。政府进行自我调控，就是要收回多余的权力触角，集中精神做好扶助弱者和充当裁判两件事情。
房价调控中如何“抑富扶贫”？
（一）房价调控应主要打击投机者，抑制投资者，而不是真正有需求的普通居民，也就是抑制富人而不是穷人。从前期的房产市场看，房价上涨是供需失衡和各种形式的炒作的结果，其中，投资或投机性需求是整个房屋需求膨胀、房价上涨主要因素。虽然去年以来，国家先后进行了多项清理检查活动，但对于过热的房地产，特别是违规行为比较集中的贷款、购置土地和价格制定等环节没有采取相应的专项措施，使房地产供给方面的问题包括价格虚假和炒作问题仍很嚣张。这些炒作之所以能够得到回应，之所以能拨动消费者的乐观预期，关键是有投资性购房或被个别房地产商称作“富人”需求的现实基础。这不仅可以从许多地方投资性购房的比例得到应证，也可以从所谓的温州炒房团、山西炒房团，以及境外“热钱”投资房产中得到证明。
前期出台的提高利率和首付成数措施是一把“双刃剑”，它既可以一定程度上增加投机成本，抑制投资（投机）需求，但实际上，这些政策对那些富人来说，每月多交那么百来块利息，或者首付多给10万还是20万，对他们根本不能构成影响。而且在银行“富者优先”的先决条件下，对有钱人贷款审查相对宽松，给予的贷款条件也宽松多了，影响不会很大，实际效果与预期效果相差太远。而且，这些措施加大了中低收入群体居住性需求购房的困难，对真实居住需求的抑制程度要强于投资（投机）需求，普通居民、中低收入群体事实上成为抑制高房价政策的承受者。
（二）房地产开发商是优先满足富人的，而为大众建立健康的房地产市场，实现“居者有其屋”的目标是政府的职责，“扶贫”也应是政府的主要工作之一。在市场经济条件下，房地产开发企业力求利益最大化并无可非议，为了追求高利润，他们肯定会优先考虑满足富人的需求，尽量希望房价越高越好，而不可能过多地承担社会责任，过多地考虑低收入者的住房问题。因此，只有政府才能承担保障大多数群众（包括许多穷人）基本居住的责任，政府在对房产结构进行调控的时候必须抑富扶贫。在适当扩大供应总量、调整供应结构的同时，控制包括商业地产在内的非住宅建设规模。同时，要增加一些价格稍微便宜的中低价位商品住房供应量，增加中小户型商品住房的供应量。其次，政府要通过对低收入群体发放住房补贴，提供经济适用房和廉租房等措施，保护公众“居者有其屋”的权利。
（三）房价调控应主要对房地产卖方下手，要“抑房地产开发商的富”，重点抑制房地产行业中不正当的利润。对于房地产开发商来说，不论其是国有、私营还是股份制，追求利益最大化是其生存和经营的主要目标。而要使利益最大化，一个最简单、最有效的方式就是涨价，所以这两年商品房价格上涨的最大受益者就是房地产开发商，他们从涨价中得到了多少利益，可以说众说纷纭，但从越来越多的企业涉足房地产上可以看出，房地产业的平均利润率要远远高出其他行业。同时，从房地产企业的发展来看，他们本身有不断扩张的需求，也就是说，他们会想方设法从政府那里得到更多的土地，开发出更多的商品房，赚取更多的超额利润。另外，在现行的房价中，地价、各种税费、开发商及投机炒作者的暴利占了绝大部分，真正的建筑劳务、材料成本和机械使用费占的比重并不高，而前者所导致的富裕正是政府需要着力调控的。
（四）房价调控还应“抑地方政府的富”，应适当抑制地方政府推动房价上涨。事实上，导致本轮房地产业过热的根源之一是地方政府的投资冲动，这是引发目前房地产过热的直接原因。当房地产市场的交易数字和地方政府ＧＤＰ政绩联姻之后，在利益驱动下，一些地方政府通过城市建设中的造城运动，人为地抬高了土地价格和房地产价格，并不适当地鼓吹房价上升，来增加当地的财政收入，显示城市竞争力。这种做法不但无益于平抑畸高的房价，反而在推波助澜。但是，在目前调控房地产业的诸多措施中，还很少或根本没有涉及如何遏制地方政府的自利行为，无法触动和抑制地方政府的利益神经，这是目前调控房地产市场中所面临的深层次问题。
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