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占比一成五总数900人
深圳楼市炒家主攻新豪宅
本报讯 本报记者就深圳楼市炒家问题对话戴德梁行住宅部助理董事李兰（以下简称“李”）。
问：深圳楼市炒家有多少？
李：业界人士对深圳炒家所占的比例（成交量比例）比较一致的看法是15％左右。资金实力强的炒家都集中在豪宅市场如华侨城、蛇口、香蜜湖区域的高档住宅，另外一部分集中在地理位置好、交通便捷的中小户型楼盘。
据估计，深圳目前一手豪宅市场的炒家最多不超过600个，加上普通住宅和三级市场的炒家，考虑其中的重叠部分，整个深圳住房市场的炒家在900个以内，其中职业炒家占1／4左右。这些炒房者多数是生意人、房地产业内人士、与房地产相关的金融等机构从业人员。
问：炒家行为发生了怎样的改变？
李：对于手上持有中小户型的炒家来说，资金并不充裕，多数炒家是利用银行贷款来运作。新政实施后，利润至少减去5％，加上中小户型房价总值并不高，因此炒楼利润大打折扣，迫于偿还银行利息以及资金周转，这部分炒家很可能低利润甚至零利润抛售持有物业或者被迫转入长期投资，即先将持有物业出租。
由于豪宅炒家资金比较雄厚，而且豪宅本身物业总价高，豪宅炒家一般来说待利润到达10％~15％才会抛售，新政实施后须减去5％的营业税，再考虑银行的贷款利率，虽然利润损失不少，但豪宅炒家心理相对平稳。他们选择改变投资方式，或转为长期出租，或者加快转手速度。例如蛇口和盐田的两个知名开发商的楼盘，从5月中旬市场得知“6·1大限”开始放盘量就分别增加了大约8％和15％。
问：预测深圳的房价会有怎样的变化？
李：目前深圳平均房价高企主要是由于特区内豪宅价格的不断攀升和关外宝安、龙岗房价的增高两方面作用的，后者是关外城市化进程、规划配套的完善自然引起的增值，属于合理成长；而前者离不开豪宅炒家的推波助澜。
深圳豪宅价格从2003年起增幅明显加快，2004年同比增长超过20％，均价达到17000元／平方米，而2005年春节刚过，在三级市场就有几个一线豪宅标价超过20000元／平方米，个别别墅、Townhouse项目可到4~5万／平方米。不过深圳市场上别墅、Townhouse供应量只占到全部的1％左右，这一类物业的炒作不会影响到整个住宅市场。
问：投资者如何调整投资行为？
李：房地产新政对深圳市场会形成短期的影响且影响不会太大。根据深圳对普通商品房的界定，普通商品房占供应总量的90％以上，而且深圳购房者以自用居多，所以深圳房价不会出现大的波动。相信通过这次调整可以挤掉交易市场中投机造成的房价虚高的水分，令住房交易市场更加真实、健康，由此还将吸引更多潜在需求置业者和长期投资者入市。
普通投资者应该及时调整投资行为，集中资金投资升值潜力大的高档物业；对持有的优质物业化短线投机为长期投资，等待市场回暖；另外，也可尝试以租代售的方式避开营业税。（张玲）
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