看着门庭冷落的售楼处，刘经理连声叹息，刘是松江某楼盘的营销经理，他所负责的楼盘一周才卖掉一两套。而且颇感为难的是，老板给他一个任务，让他考虑是否降价，因为老板担心这样情况太久，自己资金支撑不住。他告诉记者：“降价吧，怕消费者买涨不买跌，等着再降；不降吧，担心市场会更差，老板撑不过去，问题更大。” 他叹气说：“降是肯定要降的，只不过是迟早、降幅多少的问题。”

    上海市政府也面对着类似的忧虑。“现在，政府最担心的已经不是控制房价涨幅问题。”一位知情人士告诉记者：“而是担心房价可能会大跌的问题。”现在的市场行情令人担忧，连续2个多月来，市场交易量低得惊人，越来越多的开发商公开降价，更多开发商正在酝酿之中。政府则担心，万一形成降价风潮，将导致整个楼市崩盘。

    据知情人士透露，政府正在酝酿一些措施，以防止房价大跌。正在考虑的措施有：取消停止转按揭政策；为老公房贷款提供政府信用担保；建设青年公寓等。同时，采取金融创新方面的措施，救助中小开发商，以免资金链断裂。

    目前，这些政策尚在专家建议、政府考虑阶段。

    控涨有道 房价下跌

    不久前，位于浦东东方路、龙阳路口的东方明珠(资讯 行情 论坛)国际公寓开盘。在开盘前，开发商打出了“市场回归理性，价格回归价值，100万元即刻拥有”的广告牌。其中89万元就可以买到83平方米的两室两厅，就是说房价降到每平方米一万多一点。而该地区由于是浦东的世博概念，房价平均水平在每平方米1.3万元左右。

    尽管上海楼市并没有出现前一阶段媒体所说的大跌30%等“壮举”。但是整体上，楼市已经开始下跌，“与其等待跳水价，不如现在来三湘”、“勇敢打破地铁一号线高房价定律”、“给你一个贴心价！”等等楼盘打折的广告频频出现。不久前，大华集团某精装修尾盘，每平方米狂降4000元，由市场价每平方米12000元，降到每平方米8000元左右，引得购房者彻夜排队。据了解，许多开发商已经做好了大降价的准备。

    据在上海、南京、苏州等地都有项目的东渡国际集团董事长李海林介绍，这些城市的房价非但没有继续上涨，甚至已经出现微跌了。

    “市场已经低迷两个多月了，现在还看不清楚中央政府会不会再继续出台政策，打压市场。如果此情况再持续几个月，肯定会有很多实力不济的开发商大降价，引发降价风潮。”凯迪·欣九联集团投资营销副总经理张义鸿在接受记者采访时表示。

    复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟认为，如果从控制房价上涨的这个目标来说，调控已经达到效果。

    调控转向 抑制下跌

    降价风潮可能引起上海房价大跌。这是政府所不愿意看到的，也不合中央调控本意。

    不久前，建设部房地产业司司长谢家瑾接受媒体采访时明确强调，七部委通知要求“稳定房价”，而非“打压房价”。

    据华伟分析，“对房价问题，中央政府担心的是经济问题社会化，金融问题政治化。2006年底，我国金融业将对外资全面开放，也就是说银行改革必须加速。如果房价涨幅过快，会给银行带来很大金融风险。房价大跌，会给银行带来大量坏账，也不利于商业银行改革。而如果房地产业倒退，会对整个国民经济，社会就业等方面产生不利影响。所以，中央调控的目标是保持房价稳定。”

    上海市政府显然也深谙其中的道理，来自上海市政府的消息显示，上海市正在考虑采取措施防止房价大跌。

    在上海近期出台的房地产相关政策中，最为严厉的一条就是：对居住不满一年的贷款物业转让，上海的商业银行不提供个人住房贷款的转按揭服务。华伟认为这一条政策严厉打击了投机者。“但是，在目前的市场，投机已经基本控制的形势下，这一政策对真实需要住房者存在负面作用。因此，这应该是政府首先考虑要取消的政策。“这个政策只有上海有，其他城市都没有出台这样的政策。”华伟说。

    另据知情者透露，市府可能会准备支持老百姓自住购房以支撑市场。在上海，购买老公房的更多是实际需要者，而不是炒房者。但是，老公房贷款门槛极高，有的银行甚至停止贷款，这对老百姓自住购房是一个重大打击。因此，政府考虑将对购买老公房提供政府信用担保，以支持老百姓自住购房。同时，为了解决刚毕业大学生住房问题，政府正在考虑建设青年公寓。华伟认为，“这对稳定楼市，稳定社会都是有好处的。”

    而目前对于政府来说难度最大的是，如何帮助中小开发商不通过降价的方式解决资金问题。知情人士透露，可能会在金融创新方面做些工作，既帮助企业，又不给银行增加负担。

    华伟认为， “对于房价问题，政府应该推行一种治标和治本相结合的办法。即将‘居住和投资分离’，鼓励居住、打击投机；将‘市场和保障分离’，一部分住房供应由市场提供，一部分供应由政府提供中低价配套商品房，将两者分开。这将有利于房地产市场持续健康发展。”

    不过，对于政府正在酝酿的这轮“防跌”措施是否能够取得效果，不仅取决于政府对市场的影响力度，还取决于中央政策对市场的影响力。不久前，央行上海分行根据央行指令，发布了2005年信贷投向指引，将房贷列入银行信贷投向的审慎类别，明确要求“控制个人住房贷款的增速”，要求“从严控制”非普通住宅贷款。同时，开始严格对商业、办公楼的贷款以及对开发企业的贷款。

    中央与地方政策的碰撞将决定着上海楼市未来的走向。