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2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，简称旧国八条。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，简称新国八条。2005年5月11日，国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中针对投机性和投资性购房等房地产交易行为加大了调控力度。
这次《意见》很全面，虽然不少内容和上海的政策是叠加的，但力度和强度则明显加强，同时，如此密集的政策发布给市场的心理影响也是很大的，它们在无形中又一次强化了政策的力度。
国务院转发的七部委意见一共有八条，但大多数新闻单位在报道时都把重点放在了5%全额营业税这一点上，并没有把积极发展经济适用房等其他意见做一个充分的说明。
此外，各种经济人士也粉墨登场，断言上海下跌50%，北京下跌30%，以偏概全，以讹传讹地发表所谓的高论。一些新闻报道上海一天狂跌3000元平方米，这些鼓噪转移和放大了政策的杀伤力，让人误解房价将全线大幅度下跌，使得正常消费受到阻吓。
宏观政策的目的是有保有压，对投机性炒房是遏制，对投资性购房是控制，对普通商品住宅和经济适用房是鼓励，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费是合理引导和调控。但由于各种原因，普通消费者并没有认识其中的差别，而是片面地理解为国家对房价的全面打压。与今年第一季度普遍看涨的态势不同，目前有超过70%的上海市民看空楼市（一份万人问卷调查为728%），虽然投机客离场了，投资客收手了，但真正的消费者也持币观望，消费预期被完全扭转。
观察目前房地产市场，呈现以下四个特点：现象一：总成交量明显萎缩，总成交价格微幅下降。
现象二：房地产投资增幅逐日下降，景气指数下调。
现象三：投机集中的高单价房跌幅领先，萎缩领先。
现象四：产品价值开始突显，投机投资客开始绝迹。
市场的这些反应，说明了如下问题：1遏制投机、抑制投资，市场泡沫被挤压，政策目的已经达成。面对一系列政策，市场反应迅速，短期成交量出现急剧的下滑，浮在泡沫最表层的小资金投机者最先离场，目前到售楼处看房的大多数为自用，市场泡沫在消退。
2消费恐慌、自用市场严重伤及，政策的效用开始受偏移、受扩大。
目前，消费进入抑制阶段，大多数消费者想购买的不购买了，想改善的不改善了。按照先前普遍认同的2030%投机客的比例，目前成交量消减了6070%，这说明新的政策不但驱除了投机资金，也误伤了自用客户。未来上海房地产市场走向判断1短期内恐慌依旧，市场很难恢复。根据上海市场的特殊性，受供应量限制的影响，如果没有大的不利因素，房价下跌的空间应该不大，但在未来受买涨杀跌的公众心理影响，房价会有一定程度的震荡，市场成交量将继续处于低迷状态。
由于房价预期看跌，市场短期内将很难恢复元气。但由于实质性消费需求仍然存在，当消费者普遍确认并预期市场转好且能够达到预期的保值涨幅时，将会陆续进入市场，预计四季度以后才有可能出现这种反应。目前二手市场成交价是业主与客户相互博弈的结果，只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平后，即一手房价跌幅达到25%左右后，才能恢复预期成交量，并出现反弹。
2中长期看，房市软着陆的时间不会很长。
2003年以来延续至今的宏观调控其实是经济发展的软着陆，很大程度上已经或正在消化周期性风险，如果处理适度、消化适当，新的发展周期将不会太远。只要外贸增速不减，GDP增长不变，房地产的真实需求就没有理由萎缩。加强和改善房地产市场调控相关政策的建议
1宏观调控目的是保持房地产业健康发展，防止房价大起大落，并努力调整结构，这就要求有保有压。对普通商品住宅，上海的实施细则也出台了，积极贯彻七部委《意见》的精神，持续鼓励消费，应该是正确的举措。有一些正在实施和马上要实施的优惠政策，应该大力宣传，努力帮助普通消费者树立市场信心。
2后续政策应该清晰明朗，给消费者一个正确的市场预期。房价的恐慌性下跌，不是所有的人愿意看到的，它的危害性是显而易见的。新八条的目的是为了打击投机行为，维护正常消费行为，它也不希望整体市场出现下滑。
3增加中低档商品房和商务楼供应，以改善市场供应结构。
继续加快市政府明确的两个“1000万”建设力度和适当发展商务楼的建设。健康的市场要积极培育，从供给角度讲，应该认真执行城市规划和土地规划，着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。
4舆论导向要科学理性，避免房地产新闻娱乐化、功利化。
作者：上海绿地集团总裁 张玉良
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