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合肥报业网新华社广州6月26日电加息，征税，国家有关部门为稳定房价接连出台政策，全国各地纷纷采取措施平抑房价；而房地产市场活跃的广州，依然波澜不惊。
与1997年相比，9年间广州每平方米商品房价格从6616元的高位下降了1000元左右，呈现出稳中趋降、先降后稳、动态平衡的态势，与一些城市房价近年来的持续“高涨”形成鲜明对比。
市场洗礼消费者成熟 政府调控抓住“根本”
广州的房地产市场曾经“跌宕起伏”过。1996年，广州商品房平均价格为6616元／平方米。之后是连续3年“紧急调控”，1999年，广州房价回落到5601元／平方米的水平，此后几年的波动幅度一直控制在1％－4％的范围内。二手房从1997年的5408元／平方米，回落到2003年的3173元／平方米。近年来，广州总体房价在全国35个大中城市中最为平稳。
市民的心理也在市场经济的洗礼中逐渐成熟。上世纪90年代中后期，尤其在亚洲金融危机时，香港楼市的崩盘使一些市民从富翁变成了负资产者，广东人有不少亲朋好友曾经品尝过苦果。对此，广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说，成熟的市场需要成熟的消费者、开发者和管理者，其中消费者很重要。成熟的消费者不会跟风，外地的炒楼团到了广州也是难掀波澜的。
与此同时，政府调控之手抓住了“土地”这个根本，“管住”了供地方式。1996年底，时任市长的林树森就提出：“在我的任上，不再通过行政审批方式批一块经营性房地产用地。”1997年起，广州市政府成立收地领导小组，组织规划、国土等相关职能部门逐一梳理和清查，并在全国率先制定出台了《广州市闲置土地处理办法》，至今已分19批次，无偿收回经营性房地产闲置土地(或注销过期用地批文)753宗，面积达1375公顷。
以城市规划引导和规范房地产业发展，是广州市政府“管住”商品房价的又一关键。广州社会科学院经济研究所所长祝宪民说：“炒楼需要有中心，所谓有中心才能炒，广州的发展战略是多中心。”过去的广州沿着珠江水道，呈“L”形布局，被称为“云山珠水”(白云山和珠江)，在布局上拉不开。2000年6月花都和番禺撤市设区后，广州呈现出“山、城、田、海”的城市局面；今年5月行政区划的进一步调整，使得广州城市空间更为广阔。
市民多种选择 “各有各的精彩”
目前，住在郊外的广州市民越来越多，广州这些年通过城市发展规划和基础设施建设将居住区布局拉开，住房供应结构的改变使居民居住不是只在老城区打转转，而是在环境优越的新区找出路。在第四次人口普查和第五次人口普查的10年间，广州越秀、荔湾、东山3个老城区人口减少了10万人。
令人注意的是，“经济适用房”在广州并不“火热”。有专家认为，经济适用房并不一定要全国“一起上”。它的劣势在于没有让民众直接受惠，政府的优惠政策是直接给了开发商，中间转了几道弯后有可能“走形”。政府部门规定经济适用房的利润要在3％至5％之间，开发商可以在保持一定利润率的情况下提高成本，结果经济适用房的价格也在逐步提高，慢慢地不“经济”起来。
二手房的交易在广州日益趋旺，而其成交量所占比重大小是房地产市场是否成熟的重要标志。2004年，在国家宏观调控下，广州房屋一级市场成交量小幅增长7．2％，而二级市场成交量却大幅增长43％，二手房交易面积为378．04万平方米，占房屋交易总量的四成多。由于二手房具有价格便宜、产权清晰等特点，其大量上市对满足中低收入者置业需求、优化资源配置、稳定房价具有重要意义。
广东省房协副会长蔡穗声说，生活在广州的确是一种幸福，房价稳定而且选择颇多，各有各的精彩。50万元在广州可以选择很不错的房子，而在北京、上海则很难。从2005年上半年开始，广州市开始实行新的廉租房政策，从补“砖头”转变为补“人头”。广州以“租赁住房补贴”为主的方式，在4个多月里，累计解决了468户双特困户的住房问题，相当于之前建经济适用房一年多时间的效果。
专家呼吁房市“新政”不可统统“棒杀”
专家认为，广州楼市的发展比全国其他城市要“先走一步”，虽然商品房价连续9年保持稳定，但是房地产开发和投资规模却翻了一番多。1995年，广州市房地产开发投资规模为209．11亿元，到2004年已达到440．81亿元。
目前，全国各地的房地产市场差别很大，在宏观调控下出现了不同的反应。有的城市一季度房价增长在10％以上，最近某些楼盘又呈现10％的跌幅。但广州的购房者在观望的同时，有一批嗅觉灵敏的市民转向了二手楼市。广州市民的购买力较强，2004年广州家庭人均年收入为16884元，位居全国前列。潘蜀健认为，国家的宏观调控还是要避免“殃及池鱼”。比如，有些城市房价出现了极快的增长，经济对房地产业过度依赖，这些高风险地区要积极“清泡沫”。而对于广州这种比较成熟的房地产市场，政府不要太深介入市场为好。在西北的一些城市，房地产才刚刚发展起来，还是需要扶持的，这时候不宜统统“棒打”。
广州市国土资源和房屋管理局有关负责人说，在市场风雨中，广州逐步找到了政府、住房者和建房者三方良性互动、互为促进的共同着力点。当前，广州在加快“阳光楼市”的步伐。4月30日，广州市房屋管理系统（一期工程）正式启动。通过预售款全程监控，实现了和银行联网实施预售款监控的功能，可以从根本上预防“烂尾楼”的产生。（记者黄玫）
（来源：合肥报业网）
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