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商业银行面对挑战，首先应把支持房地产业发展重点放在加大普通住房建设投入、旧房改造上来，同时，也要适当支持高中档房开发，以满足广大人民对住房的需求。其次，商业银行应提高信贷质量，优选项目，强化审批管理及贷后管理，全面提高服务质量
宏观调控适时出台
目前宏观调控突出的是对房地产“过热”的调控。房地产是国民经济的支柱产业，近年来取得了较快的发展，为满足广大人民住房需要，为国民经济发展、建设和谐社会、实现小康目标起了很大作用。我国商业银行也从约占银行贷款总量20%左右的房地产贷款中，获得了相应回报。在全国金融机构17万亿元人民币贷款中，超过50％以上都是以房地产作为抵押。总之，开发商、商业银行和消费者都取得了较好效益。但在发展中，局部地方出现了“过热”现象，有的地方中高档住房开发多了，普通住房开发得较少；有的地方房价居高不下，造成个别投机炒房者囤积；有的个人购房几处，甚至几十处，但仍有普通百姓买不起，买不到房子；空房、烂尾楼等较多地出现，造成了国家资源的严重浪费。
房地产“过热”的原因主要是：一、有的地方房地产开发方向不尽正确，主要是偏离了以人为本科学发展观。追求高、精、新成为开发时尚，追求超额利润成为开发主要目标，因此，脱离了广大群众需求。二、开发结构不合理，有的地方出现了开发中高档房多，普通住房少，新建的多，改建的少。三、个别地方开发、销售、信贷结合得不好，漏洞较多，致使炒房者利用国家的钱（银行贷款）炒买，囤积待售，期望获取暴利。这样不仅使房地产业不能健康发展，而且影响到整个国民经济的发展。
为保障房地产业持续、稳定、健康的发展，国家加大了宏观调控的力度。2003年6月13日中国人民银行出台了121号文件即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；同年8月国务院发布了第18号通知，即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2004年4月27日国务院再次发文，“严格控制固定资产投资规模的通知”，要求对房地产业资本金比例提高到35%以上；2004年9月为配合宏观调控银监会下发了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，进一步从银行信贷上提高准入门槛，严控房地产过热。今年3月17日人民银行对个人住房贷款利率政策作出调整，4月27日国务院提出了房地产宏观调控的“八条措施”，5月9日国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，更是加速了对房地产宏观调控的力度和步伐。
通过采取一系列的宏观调控措施，房地产业发展将走上协调、稳步、健康发展的轨道。目前已经初见较好的发展势头。据国家统计局2005年1-4月份的统计，全国商品房平均销售价格同比上涨12．5％，4月份，“国房景气指数”为101．90，比3月份下降0．29点，比去年同月下降3．43点，5月份商品房销售价格分类指数为107.11，比4月份下降3.46点。
商业银行应对挑战
面对我国房地产业目前发展情况，乃至今后一个时期，在国家宏观调控下，房地产业的发展趋向究竟会给商业银行能带来哪些机遇与挑战呢？
纵观全局，房地产业及商业银行的房地产金融向前发展，这是肯定的、是不容质疑的，但朝什么方向发展，怎么发展，是摆在我们面前的新课题。根据历史经验，结合发展状况，经过分析，笔者认为，房地产业发展将呈现“稳中有升，向广度方向迈进”。所谓“稳中有升，向广度方向迈进”是指，经过宏观调控，中高档房开发建设，在一定时期内要稳或适度、适量发展，普通住房开发要升温发展；大中城市房地产开发，在以城市为主，向郊区边缘开发进军；随着农业改革发展，实行农村城镇化，小城镇建设必将加快，这是今后一个时期内房地产开发建设的重点；旧城区改造面积要增加，新占土地建设面积减少。另外，随着国民经济全面迅速发展，城市规模逐渐扩大，工业化推进，生产性建筑和基础设施配套建设越来越多，开发领域越来越广。
综合上述分析，可以看出商业银行房地产行业的信贷和金融服务领域不是窄了，而是更宽了。随着宏观调控，我们也有理由相信，商业银行的投资环境会越来越好，管理将会进一步完善，漏洞大大减少，资金利用率会越来越高，效益会越来越好。但是，随着宏观调控，有些地方可能出现房地产开发“降温”，一方面，可能造成商业银行贷款规模缩小，另一方面，个别地方也会形成新的不良资产，甚至为了扩大信贷规模，出现新的金融风险。
商业银行面对挑战，首先应把支持房地产业发展重点放在加大普通住房建设投入、旧房改造上来，同时，也要适当支持高中档房开发，以满足广大人民对住房的需求。其次，商业银行应提高信贷质量，优选项目，强化审批管理及贷后管理，全面提高服务质量。扩大对普通百姓住房信贷支持力度，与营销相结合，以取得更好的社会效益。此外，商业银行要建立房地产贷款信用机制，加快商业银行内部改革，建立健全房地产信贷管理制度。要建立银行管理者、具体办事员、操作人员岗位问责追究制度。房地产信贷要探索上门服务，实行“信用户”优先贷制度，执行诚信合同奖罚制度，建立银企互信互利，防范风险，杜绝不良资产。当前尤其要坚持执行国家宏观调控政策，必须认真学习国家有关房地产政策措施，认清形势，掌握政策，转变思维方式，迎接挑战。
《国际金融报》 (2005年06月27日 第五版)
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