商务部7月分两路调查商业地产 资金运营成调查重点

　　第一批7月初出发，考察广州、东莞等地；第二批7月中旬成行，调查上海、杭州、南京等长三角城市

　　李灵 每日经济新闻

　　昨日，《每日经济新闻》从商务部市场体系建设司获悉，商务部首次就全国商业设施 建设情况的专项调查将于7月初全面展开。

　　商务部市场体系建设司有关人员透露：“调查组行程已基本确定，分两批进行，第一批将于7月初出发，主要考察广东（广州、东莞）、广西（南宁），厦门及福州，第二批于7月中旬成行，主要调查上海、杭州、南京等长三角城市的商业设施情况。”

　　“目前有不少银行正与我们积极接触，希望参与商务部此次的商业地产调查。”昨日，中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平向《每日经济新闻》透露，中国农业银行总行已确定将派专人随行。

　　种种迹象表明，商业地产贷款的高风险正引起越来越多商业银行的高度关注。

　　“业内将商业地产喻为‘能下蛋的鸡’，要养大这只‘鸡’，却需要大量的资金。”一位银行界人士指出，较之住宅，商业地产占压资金的时间要长得多。商业地产也因此被普遍认为是高风险行业。

　　王永平则指出，目前商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，对银行的依赖性更强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　据了解，目前对大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的统计数据，但有业内人士估计，此类项目的贷款已占据了全部房产投资的60％－80％。

　　而根据行业内部的保守统计，截至2003年末，全国在建和拟建的大型购物中心建筑面积合计为2000万平方米，合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60％计算，需占用信贷资金1200亿元。

　　“资金运营情况是此次调查的重点之一。”王永平强调，“我们希望藉此提醒银行注意商业地产的贷款风险。”

　　此次调查的另一大焦点，是商业设施建设用地的情况。

　　“以前我们所做的一些调查，主要集中于已建成项目，比较强调人均商业面积及千人拥有商铺数量这两个指标。尽管这些指标也能说明一些问题，但它不能切实反映出商业地产发达程度及背后的最根本问题。”王永平指出。

　　中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。

　　“应该说，在土地资源占用及浪费方面，商业地产往往比住宅更为严重。”王永平强调，大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地，而如果定位不准、经营不善，即造成对土地资源的巨大浪费。

　　王永平认为，有些地方商业地产开发并非过热，主要是缺乏有效的规划，从而导致结构不合理。比如，开发商在商业地产开发的过程中，缺少对零售业运作的了解，盲目上马一些大型商业项目，结果造成商业地产空置率居高不下。“尽快摸清楚全国商业设施建设用地情况，建立起大型商业设施的建设监测系统，是眼下的当务之急。”王永平进一步强调。调查对象首指东莞

　　广东是本次商业地产设施建设情况专项调查的第一站。昨日，知情人士向《每日经济新闻》透露，作为本次调查对象中唯一的地级市，曾被称为中国商业地产“超级演兵场”的东莞，将成为这场“商业地产调查风暴”的重点城市。

　　“尽管东莞只是一个地级市，但它的商业地产发展状况非常具有代表性。”王永平指出，“作为有世界工厂之称的新兴城市，东莞经济实力不容小觑，东莞发展需要建设具有自身特色的商业地产，但目前当地商业地产的量实在太大。”

　　据初步统计，2003－2004年，东莞商业地产开发量接近200万平方米，第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说、世博广场五大商业项目震撼出场，商业地产的密集程度令很多业内人士瞠目结舌，东莞一夜之间成了中国商业地产的“超级演兵场”。

　　“《纽约时报》曾将华南MALL与北京金源MALL列为全球最大的两家购物中心。在一个小小的地级市，建一个建筑面积80万平方米的全球最大购物中心，东莞商业地产开发显然存在着片面求大的问题。”王永平坦言。

　　“投资者只看到了东莞的经济发展程度，而忽视了当地的实际消费能力。”王永平对东莞商业地产现状不无担忧，“东莞常住人口有限，流动人口主要为打工者，购买力有限。一连数个大型商业地产项目的建设，严重地超过了当地商业的承受能力。”