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在全球化产业链转移的背景下，广州的基础工业的优势、教育资源的优势、行政区位的优势，带动广州工业产业的转型和发展，这是推动广州城市布局和房地产大变局的主要的原因，就是这个因素使得房地产的潜力板块出现新的整合和新的商机。工业化主导的城市发展战略，成为房地产发展的主要推动力。由产业组团，发展成为新的城市副中心，新的城市副中心带动了周边的房地产以及住宅小区，由于东进和南拓战略主要是由产业推进的，广州的产业发展的重头戏是发展临港产业，广州城市中轴线、房地产热点投资板块、商圈、市民广
场、体育场馆、公园、城内河流与湖泊、历史性纪念遗产以及城市空间设计和布局将要发生哪些变化呢？广州的新轴线在那里？
新的城市南北中线很可能从现在的广州大道东移至华南快速干线以及即将开通的新光快速干线；因为广州大道在高峰期的交通几乎接近崩溃，而且车流还在以每年15%左右的速度增加；洛溪大桥路段是整个广州城市中轴线的瓶颈，也是中心城区的主要向南出口，同时也是从番禺前往中山、珠海等市的主要干线，进入二十一世纪以来，我们的判断是珠江西岸的时代：就是广州的产业中心和重心南移至南沙，广州的城市形态有云山珠水逐渐过渡到海滨城市，所以它的城市中轴线的东进和南拓也是必然的选择。所以物流的加大也是必然的，可见只有华南快速等能够承受这样的重任，特别是即将开通的新光快速。最大的轴线是珠江
在当前的城市规划的框架下面，我们提出中轴线的板块概念，就地面交通的南北轴线而言，首先形成的是所谓的华南板块，北部形成了白云山及同和板块，我们认为在南北的中轴线两端即将形成广州的大型中央居住区，现在的黑马应该是新光板块。
在这样的情况下，对南拓战略的挑战就是路桥的收费问题。我们在前面几期的楼市论坛当中指出，广州的城市形态是云山珠水，广州的水轴是珠江，以水为界实际上是南北城的形态，广州最重要的城市景观是珠江，在东进和南拓战略的背景下，房地产发展在水景景观方面的发展空间也是沿江东进，特别是萝岗区的成立，将促使珠江两岸的房地产以更快的速度向东发展。过江成本高
南拓战略难以实施，最大的挑战就是客流和物流的过江成本较高。在这样的情况下，现在广州城市发展要实现南拓的战略，路桥的收费问题得不到妥善的解决，珠江南岸的房地产发展就有很大的局限性，而南拓战略很可能就得不到顺利的实施，主要原因就是过桥的成本很高，时间的成本和费用的成本，此外有人将南沙的大开发比喻为当年的浦东大开发，但是浦东真正意义上的大发展就是在取消了过江的收费站之后，不然人气就过不去，广州的情况更是如此，广州的重化工业向南沙转移的时候，物流的规模也是很庞大的，这样企业所负担的运输成本就很高。可以肯定地说，这是南拓战略的最大的挑战。华南板块房地产的开发，先热后冷就很说明问题，随着华南板块开发力度的逐渐加大，困绕华南板块发展的路桥收费问题和成本逐步加大的问题也越来越突出。广园东具升值潜力对于房地产板块热点来说，主要是要有升值的潜力。广园东的科学城周边，得益于这条城市快速干道，特别是东部工业组团的产业的支撑，将会形成广州东部的大型中央居住区，可以和华南板块媲美，但是要说明，这个板块的兴旺发达，有赖于形成一个公共交通的枢纽；比如东部的东圃公交站；同时在广园西的这边，主要是金沙洲板块，金沙洲地区位于广佛都市圈的几何中心，规划面积9万平方公里，居住人口约11万人，由于地铁六号线的原因，具有相当的升值潜力。
就广州市地面交通的南北轴线而言，很可能的情况是双轴线，就是广州大道和华南大道，但是中心轴线会随着产业和人口的东移而逐渐地同步东移，对于房地产的板块概念来说，应该着眼于大型的中央居住区，就是某一板块的中央居住区，而不是指整个城市。对于整个城市的中央居住区，我们的看法是在所有地铁终点站的两端，上海在这个方面形成一点经验可供参考。
地铁将主导房地产的发展
地铁和轻轨主导的城市功能区和房地产的发展，导致城市居住形态的变化。在地面交通不堪重负和交通治理持久混乱的情况下,广州的地下空间地铁即将得到极大的发挥空间。
广州的地面交通以及地面交通的治理，在近几年内很难有大的突破，以地面交通为主的客流的出行成本将会越来越高，在路上的时间越来越长，特别是对驾车一族更是一个很大的挑战。在这样的情况下，地铁的优越性就发挥出来了。所以，广州的城市发展，在交通方面是以地铁为主导，房地产的发展会迎来一个地铁房地产的时代。在地铁的终点站附近规划大型的居民区，比如上海地铁一号线的莘庄总站就形成一个大型的居民区，一号线所经之处是上海的最繁华所在：上海万体馆、淮海路、人民广场以及上海新客站，都是人气最旺的地方。
在地铁线路的两边将形成大型中央居住区，产业边远化和居住的边缘化和城市功能的相对独立化以及交通治理的铁腕化是必然的事情。
根据内地城市发展的规律，产业一定要转移到城市的最边缘的地方，根据风向和水流的情况而定。城市产业发展的东南西北就是根据方位而定，上海和广州都有成功的实践，可以进一步优化。
我们重点要谈的是房地产，就是大型居民区、中央居住区的边缘化原则，否则在广州就是马路小区、就是住宅小区的市区化现象。结果是二手市场拖累整个大盘，广州的房地产市场永远是温吞水市场，实际就是这样。要想扭转这种局面，唯一的选择就是大力开发地铁房地产，成片的开发，才能令房地产有升值的潜力。
一般来讲，在地铁沿线特别是地铁的终点站的两端，最有可能形成大型中央居住区。在广州的道路和交通缺乏治理的情况下，成片规划的大型社区，比较有效地抗拒各种城市的污染。正是由于这个原因，广州的房地产的发展只有寄托于地铁，在地铁网线的主导下，城市的居住、商务、政务、休闲、景观、产业等等功能才能够达到相对独立的城市布局目标。
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