|
中央和市政府调控房市的“组合拳”出击后，与房产市场一手房、二手房成交量萎缩相反，在产权市场上，房产类项目成为最活跃的交易板块。
上海联合产权交易所统计显示：今年1月－4月，房产类产权项目成交宗数名列行业第一，5月份虽然微跌至第二位，但成交宗数却高于三、四月份。今年头5个月，房产类项目成交宗数已达243宗，单边交易额逾150多亿元，占交易总量的1/3，个别月份甚至占半壁江山。
产权市场素有行业晴雨表之称，宏观调控下的新旧资本在房产开发市场频频“换岗”，又有一番怎样的景致？
小本经营先遭洗牌
交易宗数多，交易额少，是今年房产类项目的交易特色。
3月－5月房产类项目成交宗数依次为37件、39件和40件，而单边交易量则为51.79亿元、15.02亿元和14.34亿元。3月份成交项目平均标的价近1.4亿元，5月份成交项目平均标的价只有3580万元。交易宗数与交易额呈反比走势，显示宏观调控政策引发房地产开发业重新洗牌，而小本经营的房产开发企业因资金链率先面临断裂之虞，首当其冲遭遇整合。
宏观调控一系列措施以控制信贷和土地两道“闸门”为主，由于银行对房产开发性贷款发放趋严，大量房地产开发企业面临“借也难、还也难”的两难窘境。一方面，很多房产开发商因资质审查不过关被银行拒之门外，难获贷款；另一方面，由于房产市场新房销售速度滞缓，开发商不能迅速回笼资金，向银行归还贷款的压力日重一日。为了筹措资金，一些房产企业使出“围魏救赵”之计，以股权作价，到高新技术产业和制造业并购企业，然后打着发展高新技术产业的旗号，以被并购企业的名义向银行曲线借贷，解房产开发资金短缺燃眉之急；有的则通过与同行业或其他行业的企业结成战略联盟，提高竞争力；有的彷徨无计，不得不黯然出局。
联交所副总裁吴红兵介绍，与去年相比，房产类产权项目交易买卖双方结构发生了明显变化，以往个人买家是收购房产企业的生力军，如今，则主要成了房产企业出让方，个人收购房产企业的交易宗数同比减少20%，交易额同比减少40%。而全国房产开发500强企业如上海绿地集团、珠江集团等机构资金，则成了宏观调控背景下的主力买家。
个人资金退潮，机构资金崛起，这种交易态势，有利于房地产开发市场长远的平稳发展。专家认为，我国房地产市场发展高度依赖银行贷款，按规定，房地产开发商自有资金应达到35%，但事实上，开发商自有资金比例却是逐年下降，全国平均只有20%。房地产开发商一般用自有资金购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，再用借来的钱建房，当前70%以上开发资金来自银行信贷。如此四两拨千斤，致使千军万马竞造房。楼市兴旺，房产开发商一本万利；楼市万一走低，银行则是最大的风险承担者。今年上海产权市场上出现的成交宗数与交易额反比走势，表明一批小的企业开始被淘汰，房地产行业正加速整合。机构资金比重的增加，显示房产开发商的资金实力不断增强，有利于开发商自有资金与银行借贷资金的相互比重趋于合理。
理性投资成分趋多
以下是两则来自上海联交所另两个被理解为房产投资降温的信息。
一是竞拍人数减少。以前房产项目是挂牌一个抢一个，竞拍者少则四五家，多则10多家。但如今，竞拍者往往只有二三家，有时甚至只有1个买家。
二是溢价幅度趋小。即使在今年年初，房产类项目交易的普遍行情还是：成交价比评估价高出二至三成，个别的还能达到四成。但如今，普遍涨幅只有10%左右，日前一家房产企业在联交所整体转让时，竟爆出了成交价＝评估价的新闻。
房地产业属于暴利产业，已是不争的事实。联交所在推介项目时，常常遇到这种情形，如果介绍一个工业项目预计有30%的利润率时，会被买家认为是天价；而如果介绍一个房地产项目预计30%的利润时，买家就会惊呼“怎么这么低”。据悉，世界房地产业利润一般都在5%左右，而我国房产开发企业的利润可达到50%甚至85%以上，是同期社会平均利润率的7倍到16倍。近年来，房地产高居社会最盈利十大行业之首。福布斯去年公布的“中国大陆百富榜”中，上榜的100人中有近半涉足房地产，排行榜前10名中半数以上从事房地产业。
产权市场上对房产开发企业投资降温的迹象，表明投资者对房产开发市场的认识已经趋向于价值回归，对房产开发利润空间也有了一定的疑惑和反思。专家认为，调控楼市，控制房价回归合理，需要双管齐下，一方面需要通过税收等政策遏制炒房客的过度投机行为；另一方面需要给开发商的利润空间设限，如果由着开发商随心所欲定房价，牟取利润最大化，房价是难以回归到合理价位的。事实上，近年来市政府投入巨资改善交通设施、改善城市环境，使得享地铁交通、大型绿地生态环境等利好因素的楼盘售价扶摇直上，但最后充盈的却是开发商的荷包。
为此，管理层需要建立科学而严格控制的房地产价格体系，定期出台指导性价格，对于超出该地区标准房价的楼盘，开发商应按增值额多缴税收。
后市涌动做多能量
上海楼市未来走向，房价趋势究竟如何，普通百姓热切关心。产权市场可能管中窥豹？
联交所专家认为：“产权市场上的房产企业并购，对当前房价可能产生一定的影响，如投资理性成分的增加，将有利于房价的平稳，并使市场进一步提高对楼市未来健康发展的信心指数。”
支持这个说法的一是产权项目价格。尽管溢价幅度相比去年有所回落，但迄今没有出现“跳楼价”，也没有成交价低于评估价的交易出现。可见，市场涌动做多的能量。
二是新买家蜂拥入市。5000万元标的以下的中小房产企业产权交易量，已占联交所交易宗数的70%－80%。令人关注的是，房产业同行买家并不多，主力买家原先大多是从事服装、贸易等其他行业的新兴投资者，带着“抄底”意识介入房产开发业。这说明，社会资金对房产开发的投资热情依然高涨。
三是大手笔的并购交易不断，这是最提振市场信心的因素。今年以来，长三角地区企业、国内房产开发业500强企业、外资频频在上海联交所书写房产并购新篇章：中信泰富以8600万元收购一家房产企业70%股权；一家国有投资机构以4.38亿元买入某房产企业75%股权；珠江实业以9000万元整体收购一家房产企业……这些大买家在交易中表现出志在必得的架势，成交价远远高于评估价，如常州一家公司买进上海一家房产企业，评估价为1.26亿元，而成交价竟高达2.18亿元。据悉，异地投资机构来自广东、安徽、北京、福建、湖南、黑龙江、海南等全国10多个省市，而外资涉足房产开发业的单边交易额也超过了5亿元。
从这种悄悄涌动的新的房产投资潮可见：中外投资者均看好上海楼市的未来。
本报记者 汪敏华
| 
