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过去的2004年，疯狂的房价仍可以超过10%的速度继续快速上扬。尽管国家己经采取了许多措施，但从现在的情况看，2005年房价的涨势，依旧未能有效遏制。
关于这一点，让我们来看看国外经济学家，是如何评价中国的房地产泡沫的。
摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇表示：“目前2/3的国家和地区正面临房地产泡
沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。”
这位首席经济学家对中国经济的观察，对中国房地产业的观察，可说是洞若观火。而他所说的“即将到来的货币政策调整”，又被他不幸言中，“将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排位第一。”这个预言很可能将在2005年全面兑现。
2004年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，涨幅高达13.4%，上海上涨21%，宁波上涨19.9%，天津上涨16.7%，南京上涨16.2%，重庆上涨15%，均创出8年以来的最大涨幅。
近乎疯狂的房价，结束了中国历时八年的通货紧缩，导致了从2003年10月开始的通货膨胀，并制造了中国越来越大的金融风险。
到2004年10月，尽管中国银行紧急采取了一个又一个抑制通货膨胀的措施，但通货膨胀的势头不仅未能受到遏制，反而越过了5%的警戒水位，达到了5.3%，迫使中国银行在10月28日宣布加息。中国从1994年冻结，长达10年的存款利率终于解冻。而谁又能保证，这不会是新一轮通膨的开始？
2003年年底，中国为2004年所制定的经济增长目标为7%，可2004年GDP实际增长达到了9.5%。为什么是9.5%，而不是7%，细想过吗？
这并不是一件好事。9.5%至少说明了以下几点：
1.通货膨胀未能被有效抑制，对此仍需保持高度警惕。煤、电、油、运(输)仍在以不可遏制之势，推动工业品成本。
2.宏观调控未能达到既定目标，中及价格的上扬。
3.房地产价格的快速上扬，在不断加大中国的金融风险。
可中国的房价涨势2005年依旧强势不改，这是因为各地政府在昂贵的房价中获利匪浅，这是因为各地政府在强有力地推动着房价的涨势，并小心翼翼地在维系昂贵的房价。可昂贵的房价和地价真的是城市和地方经济之福吗？
一、房价与地价
国土资源部最近公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》透露，京津两市的综合地价水平为2009元/平方米，远高于全国平均的1198元/平方米，而且大大高于长江三角洲的1450元/平方米和珠江三角洲的1129元/平方米。北京、上海等经济发达城市房地产市场需求强劲，房价涨幅较大，是带动地价不断上涨的原因之一。
这一结论，否定了地价泡沫之说，但揭示了房价上涨过快的现实。事实上，房地产过热是上世纪90年代后期以来的全球现象，本身是经济发展的反映。但是，在一些中心城市，如果房地产过热，居住费用过高，就会伤害城市的竞争力。
美国的硅谷就是一个例子。由于新技术的进步，硅谷生意兴隆，房地产上涨日甚一日，结果，许多小公司在那里付不起房租，刚刚起步的技术人员住不起那里的房子，硅谷也就丧失了过去独霸高科技产业的地位。波士顿则是另一个例子。波士顿由于汇集几十所大学，成为美国最有创造性的城市。但是也正因为这样的成功，使房价过高，最近马萨诸塞州成为美国惟一一个人口流失的州，引起当地政经界的强烈危机感。
二、温州炒房团与温州的经济
观察房价对城市的影响，让我们先来看看温州炒房团对温州经济的影响。先来解剖这个很有典型意义的个案。
2004年温州炒房团可说出尽了头。呼风唤雨、推波助澜的温州炒房团的横空出世，是房地产暴利的衍生物，它既是中国房地产暴利最大的暴发户，又将成为中国房地产暴利的“终结者”。
温州炒房团其实不叫温州炒房团，它的官名叫温州购房团。但我以为，温州购房团的名字名不符实。在购房这件事上，哪有“职业购房人”一说？他们买房不是为了自己住，而是为了倒卖，为了谋利，既然如此，还是叫温州炒房团更贴切、更准确些。
温州炒房团的炒房先是从温州开始的。温州首先成为昂贵的房价的受害者。
我们来看一看温州炒房团是怎样的影响温州经济的。
温州并没有非常发达的工业。正是因为温州没有非常发达的、有特色的工业，所以，尽管温州很富有，但它既不是、也不可能成为东南沿海最大的货物集散地。没有强大的工业，是不会有强大的商业的。
温州在很长一段时期甚至连发达的交通网都没有，温州几乎是东南沿海一带的大中城市中最后一个通铁路、最后一个拥有机场，最后一个通高速公路，最后一个连公路都不甚通畅的城市。这两年这种情况才有所改善。
那么，温州巨额的民间游资又是从哪里来的呢？
温州巨额的民间游资原始资本的积累，相当一部分来自于上世纪80年代中期，得益于该地区猖狂的走私贩私，以及疯狂的造假制假。
那时，从那一带通过走私进入中国的手表多达几十亿只，分给所有的中国人每人一只，还有剩余。从各种款式的、国内市场上价格昂贵的机械表，到物不美但价格低廉的，在现在我们看来，不过是一堆洋垃圾的电子表，日本的、韩国的，台湾的、香港的，应有尽有。
温州地区及从温州到海丰、陆丰一线，疯狂的手表走私活动，使在高关税和进口配额双重的保护下的，脆弱得不堪一击的国产的手表业，遭到了灭顶之灾，从此一蹶不振。
还有大批的家用电器的走私活动，也重创了当时中国刚刚露头的家电制造业。那时候，温州的假鞋扬名天下，上世纪80年代中期，中国的一大半款式新颖、质量低劣的假鞋出自温州，温州几乎成了假鞋的同义词，人们只要一看该鞋的产地是温州，多好的、多便宜的鞋都不买。
还有，当时温州的价格低廉、质量低劣的低压电器也全国驰名。另外，温州的特产还有制假工业所特需的标牌、名牌、商标生产，都给温州带来了畸形的繁荣。
也许，我们可以宽大为怀地将此种原始资本的积累，视为民间游资“原罪”，而暂不追究，如果它不继续作恶。而且此种巨额的民间游资，也的确为当地的经济带来了繁荣。再说，随着经济秩序的治理，温州的假劣伪冒也大多改邪归正，温州的假鞋也已难觅其踪。
一句话：改了就好。过去的就过去吧。宽大为怀，我佛慈悲。
可直至现在，温州的工业产品出名的仅有皮鞋和打火机，都是科技含量很低的、难以形成竞争力的轻工业产品。
于是，不甘寂寞的温州民间游资，在三年前大规模地逃离中国股市后，便从股市进入楼市，开始炒房。
他们先是在温州炒，将温州这个既非省会城市，又非大城市(温州充其量只是个中等城市)的房价炒到了天上，炒到了每平方米均价4000多元，这个房价甚至超过了同一地域的福州和厦门。其直接的恶果是，使海外的资本和外地的资本，因房价地价太贵望而却步。而使相邻的、地理条件更为优越的福州和厦门受益。
温州办了为丛驱雀，为渊驱鱼的蠢事。
于是，温州便不能成为真正意义上的，像广州、上海或深圳、厦门那样的工业城市或商业城市。
温州穷得就剩下钱了。
实际上，温州成了一批金融贵族的聚集地，温州民间游资在当地无法施展拳脚，便北上长三角，在沪杭宁大炒房地产。使得这一带的房地产价格扶摇直上。据统计，近两年来，杭州的楼盘有近一半被温州人所买走。
温州人还带来了台湾人，还有登陆中国的外资，(不排除一些来源可疑的外国热钱，种种迹象表明，这些人很可能利用中国金融监管的漏洞，通过炒楼来洗钱)，资本的逐利性使他们结成了联盟，外地人、外来的热钱联手炒作沪机宁的楼市。似乎真的给长三角一带的楼市带来了涨声一片。
可你不要忘记，温州人买房并不是为了住房，他们并非楼盘的终端用户，他们买房的目的是为了卖房，是为了牟利而来的。他们是来将本来就很高的房价推到更高，实际上，他们是中国房地产暴利的“终结者”。
于是在2004年出尽了风头的温州炒房团，成了2004年中国房地产业的过街老鼠，所到之处人人喊打。全国各地温州炒房团足迹所至的地方政府，上海、杭州、南京等城市都出台了针锋相对的地方法规，以遏制温州炒房团的恶炒房价。
可如果房价的快速上扬使楼盘高处不胜寒，楼盘的交易在楼盘的炒手们彼此之间“击鼓传花”，有谁又能知道那个该死的人将是谁？
当心，热钱最大的特点是：来得快，也去得快。他们先是搅得鸡犬升天，好浑水摸鱼，然后留下一地鸡毛，消失得无影无踪。
有消息说，2005年，温州炒房团跑到东京、纽约、伦敦炒楼去了。这倒是明智之举，因为这些地方的楼价与中国的北京、上海、杭州相比，还算便宜。(注意，不要将美元折算成人民币，那将是一种误导)。而且那些地区的房价正处在低位，泡沫也比北京、上海、杭州要小。炒起来相对安全。
三、过高的房价是城市的灾难
过高的房价给城市带来的是大量的空置房和满目疮痍的烂尾楼，这些都成了城市建设的心腹大患。
2003年，尽管上海的房价涨幅超过了24%，可上海仍留下了多达779万平方米的空置房卖不出去，占压的资金超过了389亿元。这可不是一个小数字。还没有计算上海房地产的624处烂尾楼，以及因此所占压的多达1000多亿元的资金。
如果就此两项计，上海房地产市场因空置房和烂尾楼所占压的资金，为全国房地产市场所占压的资金总额的12%。
这是一幅楼市交易活跃、购销两旺的景象吗？
乍看上去，中国高速增长的房地产投资与遍地开花的烂尾楼，是多么矛盾的一种经济现象，可它确确实实地在快速发展的中国房地产业中，很现实地、大面积地存在着。而且，随着中国为防范金融风险力度的不断加大，为此所制定的各种政策的陆续出台和实施，这对矛盾会变得越来越尖锐。
那么，我们又如何解读、如何认识这一经济现象？
今天我们之所以要谈这个问题，还有一个很重要的原因，那就是在中国的国土上遍地开花的烂尾楼，大部分形成是在1988、1989、1990年，那一次中国房地产业热所造成的金融危机风暴，所造成的建国以来最严重的一次通货膨胀(通货膨胀率高达27%)及挤兑风潮，以及此后的1990、1991、1992年的中国经济大衰退、大萧条，所留下的残壁断垣。
它在见证着那段历史。
那次中国房地产业热所造成的中国经济大衰退、大萧条，给中国经济所留下的创伤，至今都没有平复，甚至还不知何年何月才能平复。
我们不希望这样的悲剧在15年后重演。如果此段历史真的重演，我们为此所支付的代价，我们所经受的痛苦，将会比上次沉重得多。
每一座烂尾楼都是一座见证中国房地产泡沫的纪念碑，那是用几亿、几十亿、上千亿元建造的黑色的纪念碑。
中国房地产业到底现存的烂尾楼有多少？
尽管笔者对中国经济、中国房地产业的关注己超过了二十年，并一直在寻找和搜索此数字，但始终未能找到权威可信的这个数字。对此只能做出如下解释：有关部门不喜欢或讳言该数字。而这对于中国经济、中国房地产业的重大决策，又是一个多么重要的数字啊。
不过只要你仔细研究中国经济和中国房地产业，是不难推算出这个数字的大致范围的。例如，在国家统计局公布中国空置房面积和占压资金总数之前一年，笔者就通过自己的分析在媒体上公开了这个数字。而笔者推算的数字与一年后国家统计局公布数字竟完全一致，其准确的程度使笔者自己都难以置信，以致使笔者怀疑此数字究竟是分析的结果，还是统计结果？
中国房地产业到底现存的烂尾楼总量，应与中国空置房面积和占压资金总数相近。即在12500亿平方米以上，而不会低亏此数。
因烂尾楼和中长期卖不出去的空置房，所造成的银行的呆坏账，是一个非常惊人的数字。2001年，中国各类银行的呆坏账率为25%左右，2002年下降到20-21%。2003年又有较大下降，在15-16%左右，而此数字有很大水分。
因为2003年中国各类银行的为了下降其呆坏账率，而大幅增加了发放贷款总额，使计算呆坏账率的分母大大加大。使得产生新的呆坏账风险机率大大加大，玩了一个非常短视的数字游戏。
2005年1月，尽等与2004年1月储蓄存款增幅有明显下降，但老百姓在中国各类银行的存款余额仍达到了18万亿元。你很容易地就能计算出呆坏账总额。
而中国三年前一次冲掉的呆坏账就超过了1万亿元。可我们能不能深究一下：我们有多少个1万亿元可以冲掉？而冲掉的这1万亿元又便宜了谁？可我们又不能不冲掉，因为在从账面上冲掉之前，这笔财产就己经不存在了。
中国到处都在炸楼，北海在炸楼，海口在炸楼，三亚在炸楼，成都在炸楼，杭州一次炸掉了6年没卖出去的54座豪华别墅，重庆炸掉了丽景花园的48栋己基本建成的欧式别墅，中国到处在炸楼，看看那些爆炸后的断壁残垣，经历了一场恶战的伊拉克、阿富汗，也没炸掉那么多的楼。
今天我们关注中国高速增长的房地产投资与满目疮瘦的烂尾楼，目的只有一个，不要重现1988、1989、1990年，中国房地产业热所造成的席卷全国的金融危机风暴，不要重现中国房地产业热所造成的通货膨胀及挤兑风潮，2004年，中国已经发出了预防新的通货膨胀的警告。我们要居安思危。
四、让城市顺畅地呼吸
解决这个问题并不难，只要把中国过高的房价降下来，所有的问题都能迎刃而解。而解决房价过高的办法已很现成地摆在那里。
那就是：北京、上海、广州即将成为对不动产开征统一规范的物业税的试点城市，把现在实行的50年(商业用房)至70年(民用住宅)的财产税(地租和规费)一次性交齐，改成逐年缴纳。
如果此措施能顺利实施，房价就能大幅度地下跌，估计下跌的幅度有可能达到30%。那么，中国老百姓购房的积极性会山呼海啸一般地爆发出来，中国房地产业的空置房、烂尾楼将一扫而空，中国房地产业将迎来一个真正的春天，2005年的中国经济将会因此而一飞冲天。
只有价廉物美的房子，才能使农民工不再是始终是客居城市的过客，身在异乡为异客的城市的边缘人。对于被过高的房价紧紧地卡住脖子的城市建设和城市规模的扩张，也能顺畅地呼吸，中国偏低过慢的城市化的进程会大大地加快。
到目前为止，中国的工业化水平己达到83%，中国工业对国民生产总值的贡献率己高达85%，而中国的城市化率仅为30.4%，大中型城市人口仅占全国总人口的6%，目前中国的城市化率和同等收入水平国家相比，大约低了10多个百分点，如果按购买力平均水平算，大约低20个百分点以上。
这种不正常的状况严重地阻滞了中国现代化的步伐。
步步紧逼的汽车时代的到来，以及因此所带来的，大中城市的“墨迹效应”，(或称作“溢出效应”)，以及大中城市周边卫星城市的迅速崛起，将会爆炸性地加快中国的城市化进程。
我们己经失去了许多机会，可不能再失去这次机会。
作者：魏巍
商务部 研究院 《中国外资》 2005年 第4期
（信息来源：贸研院子站）
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