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“我们周围已聚集了三大shoppingmall，目前竞争非常激烈。”昨日，松江开元广场销售部陈经理向《每日经济新闻》透露，从2003年3月正式招商到现在，开元广场尚有50%的铺面待字闺中。
同样位于松江的珠江新城二期商铺也是门庭冷落，昨日《每日经济新闻》从网上备案登记信息中发现，珠江新城二期商铺自2004年9月开盘以来，近9个月的时间仅售出了36套，
而其合同累计撤销次数却高达30次。
“眼下在松江，以上例子为数不少。”一位业内人士指出。
种种迹象表明，松江一些商业地产的销售开始遭遇寒流。
“目前上海一些郊区商业地产的发展速度已超过了人口迁移速度，从而导致了商业设施规模与周边地区购买力的不协调。这一问题在松江新城表现得尤为突出。”上海郊区商业地产发展的生猛势头，让一些专家备感忧虑。
随着上海‘一城九镇’规划建设进一步深入，上海目前商铺开发投资郊区化趋势日益明显。
据统计，去年第三季度，上海中心区域商铺供应量占总供应量的78％，但内环以内商铺供应量调整至42％，内环线以外则上升至58％。
就去年第四季度的情况看，嘉定、南汇、金山、青浦、松江五大郊区的供应量占了总供应量的37.39％。
规划占地面积36平方公里的松江新城，一直是这几年上海郊区房地产开发的热点，仅去年以来，松江新城新增的土地供应就达20幅，土地的集中出让导致大量房源同时上市。
与此同时，住宅的开发热潮直接带动了松江商业地产的开发。据上海一商业地产专业咨询机构对松江城区主要商业街市、设施布局状况的调查发现：未来几年，松江新增商业建筑面积将达119万平方米。
目前，松江除了近期推出的泰晤士小镇外，松江安信天地坊、明笛
HAPPYMALL、方舟休闲商业广场等大型商业项目都已经基本完成，而总建筑面积近30万平方米的开元广场、号称目前中国最大shoppingmall的松江新城SOGO大型客运中心亦将在今年完工。目前松江新城内已经开发和明确规划的项目所含的商业用房总面积已经达到50万平方米左右，松江新城的人均商铺率达到每人1.7平方米。
“调查结果显示，目前松江商业地产存在着一些弊端。”上海这家商业地产专业咨询机构高级咨询师分析，一方面大型商业设施建设密度过大，在松江新城南区、中区不到15平方公里的范围内，聚集了松江新城SOGO大型客运中心、开元商业广场及松江商业广场三大shoppingmall，且业态都属于综合类百货，今后竞争必将非常惨烈；另一方面，一些商业街定位不当，商业销售、商铺销售的目标客户群不清晰，而大学城商业街在一定程度上忽视了服务对象的实际消费能力。
“其实，松江商业地产面临的最大的问题是人口导入速度明显落后于商业设施的建设速度。目前在松江已交付的商业用房中，出租率普遍偏低。”该人士强调，“人气不足使松江商业陷入过饱和的陷阱，成为制约松江商业地产发展的一个瓶颈。”
昨日，上海市商业网点管理办公室主任浦祖健坦言：“目前，我们对于商业网点建设只有一个规划性的意见，在经济利益驱使下，可能会出现局部区域商业设施过于集中的现象。”
基于此，上海在行置业投资有限公司首席顾问姜新国告诫投资者：“商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量、商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等，多方面进行市场考察。”
不过，即将于今年出台的《城市商业网点规划条例》将会使情况得到改观，“《城市商业网点规划条例》出台以后，各省市将会出台相应实施细则，政府对商业设施布局及建设的调控能力将进一步加强，这有利于商业地产的健康发展。”浦祖健强调。
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